전월세신고제 과태료, 세입자도 냅니다 — 3가지 확인
2025년 6월 1일 계도기간이 끝났습니다. 지금 계약 중이라면 이 구조부터 봐야 합니다.
거짓신고 100만원 고정
임대인·임차인 모두 부과
과태료가 생긴 게 언제인지 헷갈립니다
전월세신고제 자체는 2021년 6월 1일부터 시행됐습니다. 그런데 4년 동안 과태료를 물지 않는 계도기간이 이어졌고, 2025년 5월 31일이 되어서야 그 기간이 끝났습니다. 결론부터 말씀드리면, 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약부터 신고 의무 위반 시 과태료 부과 대상이 됩니다 (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28).
여기서 주의할 점이 있습니다. “계도기간 이전 계약도 원래는 신고 대상”이었다는 사실입니다. 국토부는 혼란 방지를 위해 2025년 5월 31일 이전 체결 계약은 과태료 부과 대상에서 제외한다고 명시했지만, 그렇다고 신고 의무 자체가 없었던 건 아닙니다. 과태료만 안 매긴 것입니다.
지금 이 글을 보는 시점(2026년 3월)이라면, 2025년 6월 이후에 새로 계약하거나 갱신하면서 임대료가 변경된 경우가 모두 신고 대상이고, 30일을 넘기면 과태료가 이미 쌓이고 있는 상태입니다.
집주인이 안 신고해도 세입자가 내야 합니다
💡 공식 조문과 실제 계약 흐름을 같이 놓고 보면 이런 구조가 보입니다
신고 의무는 임대인과 임차인 양측 모두에게 있습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제5항 제3호에 따르면, 공동신고를 거부한 자도 신고하지 않은 자와 동일하게 과태료 부과 대상입니다.
현실에서 많은 경우 세입자가 “집주인이 알아서 신고하겠지”라고 생각합니다. 하지만 법 조문은 그렇지 않습니다. 임대인이 신고를 거부하거나 방치해도, 임차인 역시 독립적으로 과태료 부과 대상이 됩니다. 이 경우 임차인은 ‘단독신고사유서’를 첨부해 혼자 신고할 수 있고, 그렇게 하면 과태료를 면할 수 있습니다. 반대로 아무것도 안 하면 세입자도 같이 과태료를 맞습니다.
다만 다행인 점은, 한쪽만 신고서를 내도 됩니다. 양측이 서명·날인한 임대차계약서를 임대인 또는 임차인 중 한 명이 제출하면 공동 신고로 처리됩니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, easylaw.go.kr). 계약서를 들고 주민센터에 가거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 제출하면 끝납니다.
계약서 날짜가 기준이 아닌 경우가 있습니다
💡 국토부 FAQ 원문을 확인하니 이 부분이 빠진 설명이 많았습니다
계약서를 아직 안 썼더라도 임대료·기간이 확정되고 가계약금이 입금된 날이 있다면, 그 입금일이 기준일이 됩니다. 계약서 작성일이 아닙니다.
국토교통부 부동산거래관리시스템 자주묻는질문에는 이 내용이 명시돼 있습니다. “임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다” (출처: 국토교통부 rtms.molit.go.kr 자주하는 질문).
실제 계약에서는 가계약금을 먼저 보내고 정식 계약서를 며칠 뒤에 쓰는 경우가 흔합니다. 이때 “계약서 쓴 날부터 30일”이라고 착각하면 이미 기산점을 놓친 상태가 됩니다. 가계약금 입금 확인 문자나 계좌 이체 내역을 기준으로 30일을 세는 게 맞습니다.
전입신고를 했는데 확정일자가 없다면
“전입신고하면 전월세신고도 된 거 아닌가요?”라는 질문이 많습니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 임차인이 전입신고 시 임대차계약서를 함께 제출하면 전월세신고도 한 것으로 간주합니다. 그 부분은 맞습니다.
그런데 여기에 함정이 있습니다. 전입신고만으로는 확정일자 효력이 생기지 않습니다. 한경경제 보도(2025.06.10)에도 명시된 내용인데, “전입신고를 한 경우 부동산거래신고를 한 것으로 간주하지만, 주택임대차보호법상 확정일자 부여 효과는 없다”는 규정상 구별이 있습니다. 확정일자는 보증금 우선변제권의 핵심 요건입니다. 이게 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 권리가 약해집니다.
전월세신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 반면 전입신고만 했다면 확정일자는 따로 챙겨야 합니다. 이미 확정일자를 먼저 받은 경우엔 별도로 전월세 신고를 해야 합니다 (출처: KB Think, kbthink.com, 2025.05.26). 두 절차가 연동되긴 하지만 완전히 같지는 않습니다.
과태료 금액, 직접 계산해봤습니다
과태료는 계약금액과 지연기간 두 가지를 교차해서 계산합니다. 아래 표가 국토교통부가 시행령 개정으로 확정한 기준입니다 (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28 공포·시행).
| 계약금액 | 3개월 이하 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 9만원 | 12만원 |
| 1~3억 | 3만원 | 6만원 | 9만원 | 14만원 | 18만원 |
| 3~5억 | 4만원 | 8만원 | 12만원 | 20만원 | 24만원 |
| 5억 이상 | 5만원 | 10만원 | 15만원 | 25만원 | 30만원 |
※ 거짓신고는 계약금액·기간 무관 100만원 고정 / 자진신고 시 감경 가능 (출처: 국토교통부 보도자료 2025.04.28)
예를 들어 보증금 2억원짜리 전세 계약을 2025년 7월 1일에 체결했는데 2026년 3월까지 신고하지 않았다면, 지연기간이 8개월을 넘습니다. 계약금액 1~3억 구간에서 1년 이하 기준을 적용하면 과태료는 9만원입니다. 임대인과 임차인에게 각각 부과되므로 합산 18만원입니다.
여기서 중요한 해석이 하나 있습니다. 금액 자체는 크지 않습니다. 그래서 “걸려도 괜찮다”는 판단을 하는 경우가 있는데, 실제로는 과태료보다 확정일자 미취득으로 인한 보증금 손실이 훨씬 큽니다. 신고를 미루면 확정일자도 늦어지고, 그 기간 동안 집에 새로운 대출이 설정되면 우선변제 순위에서 뒤로 밀릴 수 있습니다.
신고 자료가 세금으로 이어지지 않는다고요?
💡 임대인 입장에서 왜 신고를 꺼리는지 국토부 답변을 직접 확인했습니다
국토교통부 공식 FAQ에는 “전월세 신고제는 임대차 시장 동향 파악 및 임차인 보호 목적이며, 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않다”고 명시되어 있습니다 (출처: KB Think, 국토부 FAQ 인용, 2025.05.26).
임대인 중 상당수가 전월세 신고를 꺼리는 가장 큰 이유가 “임대소득이 노출되면 세금을 내야 한다”는 우려입니다. 실제로 임대소득 과세는 별도 체계로 운영됩니다. 국세청 임대소득 신고는 소득세법 기준이고, 전월세 신고제는 부동산 거래신고법 기준으로 관장 부처가 다릅니다.
물론 “현재는 과세 자료로 안 쓴다”는 말이 “영원히 안 쓴다”는 뜻은 아닙니다. 제도가 어떻게 바뀔지는 확인 필요입니다. 지금 시점에서는 공식적으로 과세 연동이 없다는 것만 사실로 말씀드릴 수 있습니다.
그래서 이 제도를 가장 잘 활용하는 방법은 임차인이 먼저 주도적으로 신고하는 겁니다. 임대인 동의 없이 단독으로도 신고 가능하고, 그렇게 하면 본인의 확정일자도 확보되고 과태료도 면할 수 있습니다. 집주인이 신고를 꺼린다면 임차인이 직접 챙기는 구조가 사실상 더 안전합니다.
Q&A — 현장에서 자주 막히는 5가지
마치며
전월세신고제를 “과태료 안 내려고 하는 신고”로만 보면 놓치는 게 있습니다. 이 신고를 하면 자동으로 확정일자가 따라옵니다. 그게 핵심입니다. 과태료 최대 30만원은 사실 위협 수준이 크지 않습니다. 하지만 확정일자를 안 받은 상태에서 집이 경매로 넘어가면 보증금 전체가 위험해집니다.
집주인이 “나중에 같이 하자”거나 아무 말이 없다면, 임차인이 먼저 신고하는 게 본인 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 온라인 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 10분이면 됩니다.
솔직히 말하면, 이 제도에서 가장 크게 손해보는 사람은 신고를 안 한 집주인이 아니라, 집주인 믿고 아무것도 안 한 세입자입니다.
본 포스팅 참고 자료
- 국토교통부 보도자료 — 「주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요」 (2025.04.28)
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95090898 - 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=5 - KB Think — 전월세 신고제, 6월부턴 절대 잊지 마세요 (2025.05.26)
https://kbthink.com/main/economy/issue_and_news/kbthink-original/lease-report.html - 한국경제 — 4년간 계도기간 종료…이달부터 전·월세 주택 임대차 계약 신고제 의무화 (2025.06.10)
https://www.hankyung.com/article/2025061047741 - 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 자주하는 질문
https://rtms.molit.go.kr/
※ 본 포스팅은 2026년 3월 17일 기준으로 작성되었습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 시행령은 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있으며, 구체적인 사안은 국토교통부(☎1533-2949) 또는 관할 지자체에 직접 확인하시기 바랍니다. 본 내용은 법률 조언이 아닙니다.
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