공동주택관리법 시행령 제31조 기준
장기수선충당금, 이 조건에서는 못 돌려받습니다
이사할 때 당연히 돌려받는 돈이라고 알고 있었다면, 계약서 특약 한 줄이 그 생각을 완전히 바꿔놓을 수 있습니다. 장기수선충당금 반환은 조건에 따라 한 푼도 못 받는 경우가 생깁니다. 2024년 기준 84㎡ 아파트 전세 2년 거주 시 돌려받을 수 있는 금액은 약 56만 원입니다. 그 돈이 어떤 상황에서 사라지는지 먼저 확인하는 게 맞습니다.
이게 얼마짜리 돈인지 먼저 계산해보면
결론부터 말씀드리면, 생각보다 꽤 됩니다. 아파트 생활 지원 플랫폼 아파트아이가 전국 1만 8,000개 단지를 분석한 결과, 2024년 기준 전국 평균 장기수선충당금은 ㎡당 연 279원으로 집계됐습니다. (출처: 연합뉴스, 2025.03.17 / https://www.yna.co.kr/view/AKR20250317113400003) 이 수치가 실생활에서 어떤 의미인지 직접 따져보면 다음과 같습니다.
💡 2024년 실제 금액 계산 — 공식 발표 수치를 이사 상황에 대입해보면 이렇습니다
| 면적 | 연간 장충금 | 2년 전세 시 | 4년 거주 시 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 약 20만 원 | 약 40만 원 | 약 80만 원 |
| 84㎡ | 약 28만 원 | 약 56만 원 | 약 112만 원 |
(출처: 아파트아이 2020~2024 전국 1만 8천 단지 분석, 연합뉴스 2025.03.17 보도)
여기서 짚어야 할 게 있습니다. 2020년 대비 2024년 장충금이 43.1% 올랐습니다. 2020년에는 84㎡ 기준 연 20만 원이었는데 이제는 28만 원입니다. 4년 전세를 두 번 연장하며 8년을 살았다면 돌려받을 금액이 다를 수 있다는 뜻입니다. 금액이 크지 않다고 넘기기엔, 이건 원래 집주인이 낼 돈을 세입자가 대신 낸 것입니다. 법적으로 돌려받을 권리가 있습니다.
계약서 특약 한 줄이 모든 걸 막습니다
장기수선충당금은 법적으로 집주인이 부담해야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 못 박고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 [시행 2025.10.21.] / https://www.law.go.kr/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=132107)
⚠️ 그런데 이 규정에는 예외가 있습니다
임대차 계약을 맺을 때 특약사항에 “장기수선충당금은 임차인이 부담한다”고 명시했다면, 그 약정이 유효합니다. 법원도 이 특약의 효력을 인정합니다. 즉, 계약서에 그 문구가 들어간 순간, 법적 권리가 사라집니다.
막상 써보면 이 단계에서 멈춥니다. 이사 후 관리사무소에서 납부 확인서를 발급받아 집주인에게 요청했는데, “계약서에 특약 있지 않냐”는 말 한마디에 막히는 상황이 발생합니다. 계약서를 다시 꺼내보면 특약란 맨 끝에 작은 글씨로 들어가 있는 경우가 있습니다. 계약 당시에 지나친 경우가 많습니다.
특약이 있어도 되는 것과 안 되는 것
특약이 있다고 해서 무조건 불리한 것만은 아닙니다. 핵심은 그 특약이 임차인에게 일방적으로 불리한 내용인지 여부입니다. 다만 장기수선충당금 관련 특약은 법원이 유효하다고 보는 편이고, 이를 뒤집기 위한 법적 분쟁은 결과가 불확실합니다. 계약서에 서명하기 전에 특약란을 반드시 꼼꼼히 확인하는 게 가장 확실한 방법입니다.
집주인이 바뀌었다면, 여기서 갈립니다
💡 공식 발표문과 실제 사용 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
집주인이 바뀌면 새 집주인에게 전액을 청구할 수 있다고 알려진 경우가 많습니다. 하지만 이건 상황에 따라 완전히 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조 4항은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 규정하고 있어, 계약 기간 중 집주인이 매매로 변경된 경우 새 집주인에게 청구하는 것이 원칙입니다. 그런데 경매로 집주인이 바뀐 경우는 이야기가 다릅니다.
매매로 바뀐 경우 — 새 집주인에게 청구 가능
계약 기간 중 집주인이 일반 매매로 변경되었다면, 임대인 지위가 새 집주인에게 승계됩니다. 이 경우 계약 기간 전체의 장기수선충당금을 새 집주인에게 청구할 수 있다는 해석이 일반적입니다. 다만 변경 전 기간분은 기존 집주인과 정산하도록 매매 잔금일에 처리하는 것이 법무법인들도 권장하는 방식입니다. (출처: 법무법인 차율, 임대차 상담 자료)
경매로 바뀐 경우 — 여기서 막힙니다
경매로 소유권이 이전된 경우에는 상황이 다릅니다. 이 경우 경매 매수인은 임대인 지위를 자동 승계하지만, 이전 임대차 관계에서 발생한 장기수선충당금 반환 의무가 새 소유자에게 당연히 승계되지는 않는다는 법률 전문가 의견이 있습니다. (출처: 로톡 변호사 답변, 2025.06.26) 이전 집주인의 재산이 강제 매각된 상황에서 기존 집주인에게 청구하는 것도 현실적으로 어렵습니다. 이 부분은 분쟁 가능성이 있으므로 확인 필요 상황입니다.
⚠️ 계약 종료 후 이미 집주인이 바뀐 경우
임대차 계약이 종료된 이후에 매매가 이뤄졌다면, 이미 종료된 임대차 계약에서 발생한 반환 의무는 새 소유자에게 당연승계되지 않습니다. 이 경우 반환 청구는 기존 집주인을 상대로 해야 합니다. (출처: 로톡 변호사 답변, 2025.06.26 / https://www.lawtalk.co.kr/qna/529607)
오피스텔·빌라 세입자는 이 부분이 다릅니다
장기수선충당금은 모든 주거 형태에 적용되는 게 아닙니다. 공동주택관리법에서 규정하는 장기수선충당금 의무 적립 대상은 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방 방식의 공동주택입니다. (출처: 공동주택관리법 제29조, 제30조, 찾기쉬운 생활법령정보 2026.02.28 기준 / easylaw.go.kr)
오피스텔 — 적립 의무 여부가 단지마다 다릅니다
오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 분류됩니다. 다만 일부 오피스텔은 관리규약에 따라 자체적으로 장기수선충당금을 적립하기도 합니다. 이 경우 관리사무소에 적립 여부를 직접 문의해야 확인됩니다. 적립하지 않는 오피스텔이라면 그 항목이 관리비 고지서에 애초에 포함되지 않으므로 반환 청구 자체가 의미 없습니다.
빌라·다가구주택 — 이 조건 아래서는 해당 없습니다
연립주택이나 다세대 중 300세대 미만이고 승강기가 없는 건물은 의무 대상이 아닙니다. 실제로 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 없는 경우가 많습니다. 이사 전에 고지서를 다시 꺼내서 해당 항목이 있는지 확인하는 게 먼저입니다. 없다면 청구 근거가 없습니다.
이사 당일, 이 순서로 움직이면 됩니다
💡 관리사무소가 발급 거부할 수 없는 이유 — 법령에 명시된 의무입니다
공동주택관리법 시행령 제31조 제9항은 “관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다”고 규정합니다. 요청하면 발급해줘야 합니다. 이것이 반환 청구의 출발점입니다. (출처: 공동주택관리법 시행령 [시행 2025.10.21.] 제31조 제9항)
① 이사 전 또는 이사 당일 — 관리사무소 방문
관리사무소에 가서 “장기수선충당금 납부 확인서 발급 요청”을 합니다. 입주 시부터 퇴거 시까지 총 납부 금액이 기재된 문서를 받습니다. 이 문서가 없으면 집주인과의 협상에서 불리합니다.
② 집주인에게 정산 요청
납부 확인서를 첨부해 서면 또는 문자로 정산을 요청합니다. 구두 요청만 하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거가 없습니다. 카카오톡이나 문자도 기록이 남으므로 활용할 수 있습니다.
③ 보증금 반환과 동시 정산
이상적인 방식은 보증금 반환일에 장기수선충당금도 함께 정산하는 것입니다. 집주인이 보증금에서 차감하거나 별도로 지급하는 방식 모두 가능합니다. 이 시점을 놓쳐도 계약 종료일로부터 10년 이내에 청구할 수 있습니다.
집주인이 거부할 때 실제로 쓸 수 있는 수단
요청해도 안 준다면, 법적 수단이 있습니다. 소송이라고 하면 거창하게 느껴지지만 소액사건은 절차가 단순합니다.
내용증명 — 시효를 끊는 효과가 있습니다
내용증명은 법적 효력이 직접 발생하진 않지만, 청구 의사를 공식적으로 표명한 시점을 기록합니다. 소멸시효가 끊기는 효과가 있습니다. 우체국에서 발송하며 비용은 몇천 원 수준입니다.
지급명령 신청 — 소송보다 빠르고 저렴합니다
법원에 지급명령을 신청하면 집주인이 이의를 제기하지 않는 한 2주 내외로 결정이 납니다. 인지대는 청구금액의 0.5%로, 56만 원 청구 시 2,800원 수준입니다. 대법원 전자소송 사이트(efs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 신청 가능합니다.
소액사건 소송 — 변호사 없이도 가능합니다
청구금액이 3,000만 원 이하인 경우 소액사건 심판법이 적용되어 절차가 간소화됩니다. 1회 변론으로 끝나는 경우도 있습니다. 변호사 없이 본인이 직접 진행할 수 있으며, 법원 민원실에서 작성 방법을 안내받을 수 있습니다.
Q&A
Q1. 월세 세입자도 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요?
네, 전세와 월세를 구분하지 않습니다. 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 포함되어 있고, 임차인이 납부했다면 계약 종료 시 집주인에게 반환 청구가 가능합니다. 다만 특약으로 임차인 부담이 명시된 경우는 예외입니다.
Q2. 이미 이사를 나왔는데 그때 못 받았습니다. 지금도 청구 가능한가요?
가능합니다. 장기수선충당금 반환채권은 일반 민사채권으로 소멸시효가 10년입니다. 계약 종료일로부터 10년이 지나지 않았다면 청구할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 납부 확인서 발급이 어려워질 수 있으니, 관리사무소에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q3. 관리비 고지서를 보관하지 않았는데 어떻게 증명하나요?
관리사무소에서 “장기수선충당금 납부 확인서”를 발급받으면 됩니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제9항에 따라 관리주체는 요청 즉시 발급해야 하는 의무가 있습니다. 개인 고지서가 없어도 이 확인서 한 장이 근거 자료가 됩니다.
Q4. 계약서 특약에 “장기수선충당금은 임차인 부담”이라고 써 있어도 무효로 만들 수 있나요?
법원은 이 특약의 효력을 일반적으로 인정합니다. 주택임대차보호법 강행규정 위반 여부를 다투는 방식으로 소송에서 다툼은 가능하지만, 결과가 불확실합니다. 이 사안은 법률 전문가와 구체적 상황을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다. (확인 필요 상황)
Q5. 장기수선충당금 금액이 단지마다 다른 이유는 무엇인가요?
공동주택관리법 시행령 제31조 제1항에 따라 장기수선충당금 요율은 해당 공동주택의 공용부분 내구연한 등을 고려해 각 단지의 관리규약으로 정합니다. 단지 규모, 연식, 시설 상태, 수선 계획에 따라 금액이 달라지기 때문에 같은 84㎡라도 단지마다 차이가 납니다. 정확한 금액은 K-apt 시스템이나 관리사무소에서 확인해야 합니다.
마치며
솔직히 말하면, 장기수선충당금은 이사할 때 챙겨야 할 돈 중에 가장 놓치기 쉬운 항목입니다. 금액 자체가 크지 않아 보이지만, 2024년 기준으로 84㎡ 아파트에 4년 거주했다면 약 112만 원에 달합니다. 5년 전보다 43% 오른 수치입니다.
그런데 이게 당연히 받는 돈이라는 생각이 오히려 함정입니다. 계약서 특약, 집주인 변경 방식, 주거 형태에 따라 받을 수도, 못 받을 수도 있습니다. 특히 특약 조항은 계약 당시에 짚고 넘어가지 않으면 나중에 손쓸 방법이 마땅치 않습니다.
이사를 앞두고 있다면 순서는 단순합니다. 계약서 특약 확인 → 관리비 고지서에 항목 확인 → 이사 당일 관리사무소에서 납부 확인서 수령 → 집주인에게 서면 요청. 이 네 단계입니다.
본 포스팅 참고 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 장기수선충당금의 반환 청구 (2026.02.28 기준) easylaw.go.kr
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 [시행 2025.10.21.] 제31조 law.go.kr
- 연합뉴스 — 아파트 장기수선충당금 5년새 43% 상승, 84㎡ 기준 연 8만 원 증가 (2025.03.17) yna.co.kr
- 로톡 변호사 Q&A — 장기수선충당금 반환, 새로운 집주인의 책임은? (2025.06.26) lawtalk.co.kr
- K-apt 공동주택관리정보시스템 — 단지별 장충금 현황 조회 k-apt.go.kr
본 포스팅은 2026년 3월 19일 기준으로 작성되었습니다. 공동주택관리법 및 관련 시행령은 개정될 수 있으며, 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·수치가 변경될 수 있습니다. 구체적인 법적 판단이 필요한 경우 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
댓글 남기기