상가 권리금 회수 방해,
재건축 말했는데도 됩니다
“건물 곧 헌다”고 했으니 문제없다 — 이렇게 생각했다면 판결 두 개를 먼저 보셔야 합니다.
결론부터 — 재건축 말했다고 다 면책되지 않습니다
상가 임대차가 끝나갈 때 건물주가 가장 많이 꺼내는 카드가 “재건축 계획”입니다. “곧 헐 건물이라 오래 임대 못 해준다”는 한마디로 신규 임차인이 계약을 포기하게 만들고, 기존 임차인의 권리금 계약이 깨지는 구조입니다. 그런데 이게 무조건 합법일까요? 막상 법원 판결을 여러 건 보면 생각보다 훨씬 복잡합니다.
2024년 한 해에만 대법원이 이 주제로 서로 다른 결론을 낸 판결이 두 건 나왔습니다. 같은 법 조항(상가건물 임대차보호법 제10조의4)을 적용하면서 한쪽은 “방해 아니다”, 한쪽은 “방해다”라고 봤습니다. 이 두 판결의 차이를 모르면 임차인은 엄청난 권리금을 그냥 날릴 수 있고, 임대인은 피할 수 있었던 손해배상 소송에 걸려듭니다.
상가임대차보호법 제10조의4가 실제로 말하는 것
먼저 조문부터 확인하겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지” 아래 행위를 해서는 안 된다고 명시합니다. 금지 행위 중 가장 넓게 적용되는 것이 제4호, “그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”입니다.
여기서 핵심 단어는 “정당한 사유 없이”입니다. 즉 정당한 사유가 있으면 신규 계약 거절이 가능하고, 권리금 회수 방해 책임도 지지 않습니다. 그렇다면 재건축 계획이 “정당한 사유”에 해당하느냐가 분쟁의 핵심이 됩니다. 이 질문에 대법원이 2024년에 두 가지 서로 다른 상황에서 서로 다른 답을 내놨습니다.
💡 공식 조문과 실제 재판 결과를 같이 보면 “정당한 사유”의 경계가 훨씬 좁다는 걸 알 수 있습니다. 법 문구만 읽으면 넓어 보이지만, 판례가 요구하는 요건은 구체적입니다.
대법원은 언제 “방해 아니다”라고 했을까 (2024다232530)
사건 개요: 7,000만 원 권리금 계약이 깨진 음식점
서울 강서구에서 식당을 운영하던 임차인 A씨는 2022년 8월 신규 임차인과 권리금 7,000만 원 양도 계약을 체결했습니다. 임대인 B씨에게 신규 임차인과 계약을 맺어달라고 요청했는데, B씨는 “건물 재건축 계획이 있어 3년 기간에 한해서만 계약 가능“하다고 통보했습니다. 이를 들은 신규 임차인이 계약을 포기했고, A씨의 7,000만 원 권리금 계약도 해제됐습니다.
1·2심은 “방해다”라고 했는데, 대법원이 뒤집었습니다
1심과 항소심은 임차인 손을 들어줬습니다. 그러나 대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 2024년 7월 31일, 원심을 파기환송했습니다. (대법원 2024다232530 판결, 출처: 대한민국 법원 판례속보, 2024.08.07)
대법원이 “방해 아니다”라고 판단한 근거 세 가지는 다음과 같습니다. 첫째, 해당 건물은 사용승인 후 약 39년이 지난 노후 건물로 재건축 필요성이 객관적으로 인정됐습니다. 둘째, 건물 일부를 이미 공실로 비워두는 등 재건축 준비가 실제로 진행 중이었습니다. 셋째, 임대인이 제시한 “3년 계약” 조건은 실제 철거 일정에 맞춘 합리적 조건으로, 신규 임차인을 내쫓기 위한 명분이 아니었습니다.
💡 이 판결의 핵심은 “재건축을 말했다”는 사실 자체가 아니라, 재건축 계획이 얼마나 구체적이고 진정성 있게 실행 중이었느냐입니다. 단순히 언급하는 것과 증거가 있는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
그런데 같은 해에 정반대 판결이 나왔습니다 (2024다305605)
“직접 장사하겠다”는 이유도 정당한 사유가 안 됩니다
2025년 11월 20일, 대법원은 또 다른 권리금 사건에서 임차인 손을 들어줬습니다. (대법원 2024다305605, 305612 판결, 출처: casenote.kr, 판결 선고일 2025.11.20) 이 사건에서 임대인은 재건축 필요성을 들며 임대차 해지 문자를 보냈고, 이후에는 “우리가 직접 육계 도소매업을 하겠다“며 신규 임차인과 계약을 거절했습니다.
대법원은 “임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다”고 명시했습니다. 여기에 더해, 임대인이 계약 종료 약 10개월 전부터 “신규 임차인과 계약 안 하고 직접 쓸 것”이라고 반복해서 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 데려오지 않았더라도 손해배상 청구가 가능하다고 봤습니다.
신규 임차인을 데려오지 않아도 소송이 됩니다
이 판결에서 원심(울산지법 항소심)은 “임차인이 신규 임차인의 구체적 인적사항을 제시하지 않았다”는 이유로 임차인 청구를 기각했습니다. 그런데 대법원이 이를 뒤집었습니다. 임대인이 이미 확정적으로 “안 받겠다”는 의사를 표시했다면, 임차인에게 굳이 신규 임차인을 주선하라고 요구하는 건 “불필요한 행위를 강요하는 결과”라는 것입니다. 이 논리는 기존에도 있었지만, 이번 판결에서 더 명확하게 정리됐습니다.
💡 두 판결을 같이 놓고 보면 패턴이 보입니다. 재건축 계획의 실체가 있으면 면책, 직접 사용 의사나 허구의 재건축이면 책임. 그리고 임대인이 먼저 “안 받는다”고 못을 박으면 임차인은 신규 임차인 없이도 소송을 걸 수 있습니다.
두 판결을 같이 놓고 보면 보이는 기준선
두 판결의 결론이 달라 보이지만, 법원이 들여다보는 체크리스트는 사실 같습니다. “재건축이라는 이유가 진짜냐, 아니면 임차인을 내보내기 위한 명분이냐”를 구분하는 것입니다. 아래 표로 정리하면 차이가 명확합니다.
| 구분 | 2024다232530 (방해 아님) |
2024다305605 (방해 인정) |
|---|---|---|
| 건물 노후도 | 사용승인 후 39년 (객관적 필요성 인정) | 재건축 이유는 명분, 실제 사유는 직접 사용 |
| 재건축 계획 구체성 | 공실 확보 등 실제 진행 중 | 구체적 계획 없이 문자 1통 |
| 임대인의 최종 의도 | 실제 철거·신축 | 직접 영업(육계 도소매) |
| 대법원 결론 | 권리금 방해 아님 → 면책 | 권리금 방해 인정 → 배상책임 |
정리하면 임대인이 재건축을 이유로 신규 임차인 계약을 거절하려면 ① 건물이 실제로 오래되고 허물 필요성이 명확하고, ② 재건축 준비가 이미 진행 중이며, ③ 제시하는 조건이 철거 일정에 맞는 합리적 수준이어야 합니다. 이 세 가지 중 하나라도 빠지면 상황이 달라질 수 있습니다. 그리고 직접 영업 의사를 밝히는 순간, 재건축을 같이 언급했더라도 “정당한 사유”로 인정받기 어렵습니다.
손해배상액은 어떻게 계산됩니까
청구액 전부가 나오지 않는 구조입니다
권리금 회수 방해가 인정된다고 해서 권리금 계약서에 적힌 금액 전부를 받을 수 있는 건 아닙니다. 서울중앙지법 2020나73008 판결(2021.12.21 선고)에서 실제로 어떻게 계산했는지 보겠습니다. (출처: 사법정보공개포털 판례, 2021나73008)
이 사건에서 임차인이 청구한 금액은 1억 1,100만 원이었습니다. 법원이 인정한 손해는 무형재산(수익환원법으로 계산한 영업권) 52,722,000원 + 유형재산(인테리어 잔존가치) 79,475,000원 + 비품 8,000,000원으로 합계 약 1억 4,020만 원. 여기에 “책임 제한 50%”를 적용해 최종 배상액은 70,098,500원으로 확정됐습니다. 청구액의 약 63% 수준입니다.
이 수치가 의미하는 바는 명확합니다. 권리금 계약서 금액이 7,000만 원이든 1억 원이든, 실제 법원에서 인정받는 금액은 감정평가 결과와 책임 제한 비율에 따라 크게 줄어듭니다. 특히 유형재산(인테리어·비품)은 감정 당시 현존해야 평가가 가능하고, 폐업 후 모두 철거됐다면 무형재산만으로 산정하게 됩니다. 이 점이 임차인 입장에서 청구 시점을 빨리 잡아야 하는 이유입니다.
손해배상 산정 계산식 (위 판결 기준)
(무형재산 52,722,000 + 유형재산 79,475,000 + 비품 8,000,000) × 책임제한 50% = 70,098,500원
※ 책임 제한 비율은 사건별로 다름. 위 사례에서는 권리금 교섭액 불명확 등 여러 사정을 종합해 50% 적용. (출처: 서울중앙지법 2020나73008)
임차인이 지금 당장 확인해야 할 것들
6개월 전부터 시작되는 보호 기간이 기준입니다
상가임대차법은 임대차 종료 6개월 전부터 권리금 회수 보호 기간이 시작된다고 명시합니다. 이 기간 안에 임대인의 방해 행위가 있어야 보호받을 수 있습니다. 계약이 끝나고 나서 “방해받았다”고 주장해봤자 이미 늦을 수 있습니다. 계약 만료일을 확인하고, 그 6개월 전부터 임대인의 언행과 문자를 모두 기록해두는 것이 중요합니다.
임대인의 말 한마디가 증거가 됩니다
2024다305605 판결에서 법원이 “확정적 거절 의사”를 인정한 근거는 임대인이 문자메시지로 반복해서 남긴 발언들이었습니다. “직접 쓸 거다”, “신규 임차인 계약 안 한다”는 문자 한 통이 소송에서 결정적 증거가 됩니다. 반대로 임대인 입장에서는 재건축 의사를 밝히기 전에 이미 건축사 검토 의견서, 건물 노후 진단 자료 등을 준비해두지 않으면 나중에 “명분용이었다”는 비판을 받을 수 있습니다.
1년 6개월 공실 선언이라는 변수도 있습니다
상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 따르면 임대인이 “1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다”는 의사를 실제로 이행하면 권리금 보호 의무에서 벗어날 수 있습니다. 그러나 이 조항은 실제 공실 유지가 증명돼야 하고, 단순히 선언만 해서는 면책되지 않습니다. (확인 필요: 이후 임대 여부에 따라 법원 판단이 달라질 수 있음)
Q&A 5가지
마치며
솔직히 말하면 이 주제는 “재건축 = 권리금 포기”라는 공식이 완전히 틀렸다는 걸 확인한 과정이었습니다. 대법원이 같은 해에 서로 다른 결론을 낸 이유는, 결국 “재건축 이유가 진짜였느냐”를 개별 사건에서 따로 판단하기 때문입니다.
임차인 입장에서는 임대인이 재건축을 언급하는 순간부터 문자·메모·녹취를 챙겨두는 게 현실적으로 가장 중요합니다. 임대인 입장에서는 재건축을 이유로 신규 계약을 거절하려면 건물 노후도, 실제 준비 증거, 일정표가 준비된 상태에서 진행해야 나중에 소송 리스크를 줄일 수 있습니다. 판결 두 개의 차이는 결국 “얼마나 준비된 상태였느냐”에서 갈렸습니다.
본 포스팅 참고 자료
- 대법원 2024다232530 판결 원문 (2024.07.31 선고) — 대한민국 법원 판례속보
- 대법원 2024다305605, 305612 판결 (2025.11.20 선고) — CaseNote 판례
- 서울중앙지법 2020나73008 판결 (2021.12.21 선고) — 사법정보공개포털 판례
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 원문 — 국가법령정보센터
- 법률신문 재건축 권리금 판결 분석 (2024.09.02) — 법률신문
본 포스팅은 공개된 법원 판결과 공식 조문을 기반으로 작성된 정보성 콘텐츠이며, 개별 법률 자문을 대체하지 않습니다. 작성 이후 상가건물 임대차보호법 개정, 법원 판결 변경, 정책 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사건에 대해서는 변호사 등 법률 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
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