공동주택관리법 시행령 제31조
장기수선충당금 반환,
이 조건이면 못 받습니다
이사할 때 관리사무소에서 확인서 받아서 집주인한테 내밀면 끝난다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 막상 청구했을 때 “안 됩니다”라는 말을 듣는 경우가 꽤 있습니다. 경매로 넘어간 집, 규약이 없는 오피스텔, 계약서에 적힌 단 한 줄의 특약 — 이 세 가지가 실제로 반환을 막는 조건입니다.
원칙부터 — 누가 내야 하는 돈인가
장기수선충당금 반환을 받으려면 먼저 이 돈이 누구 돈인지를 정확히 이해해야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 법적으로 이 돈은 처음부터 집주인이 내야 합니다. 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항은 “아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 한다”고 명시하고 있습니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준)
그런데 실제로는 관리비 고지서에 포함돼서 세입자가 매달 내고 있습니다. 이건 편의상 그렇게 하는 것이지, 세입자가 법적으로 이 돈을 부담해야 한다는 의미가 아닙니다. 즉, 이사 나올 때 관리사무소에서 ‘장기수선충당금 납부확인서’를 받아 집주인에게 정산을 요구하는 건 권리입니다.
중요한 건 이 권리가 모든 상황에서 작동하지는 않는다는 점입니다. 아래에서 실제로 막히는 세 가지 케이스를 하나씩 짚겠습니다.
계산은 어떻게 하나 — 관리사무소에서 바로 받을 수 있습니다
반환받을 금액은 직접 계산하기 어렵지 않습니다. 관리사무소에 “장기수선충당금 납부확인서 발급을 요청한다”고 말씀하시면 됩니다. 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제9항에 따라 관리주체는 사용자가 요청할 경우 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준)
📐 공식 계산식 (공동주택관리법 시행령 제31조 제3항)
월간 세대별 장기수선충당금
= [수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
→ 이 공식으로 산정된 금액을 매달 관리비에 포함해 징수하는 것이 현행 구조입니다. 세대 면적이 클수록 매달 더 많은 금액이 쌓입니다.
보통 전용 84㎡ 기준 아파트에서 2년 거주하면 20만~40만 원 수준이 쌓이는 경우가 많습니다. 연식이 오래된 단지일수록 적립 요율이 높아 금액이 커질 수 있으니, 반드시 확인서를 발급받아 금액을 확인하고 청구하시기 바랍니다.
집주인이 중간에 바뀌었다면 — 여기서 막히는 경우가 있습니다
전세 계약 도중 집이 매매돼 집주인이 바뀌는 경우, 장기수선충당금 반환 의무가 새 집주인에게 자동으로 넘어가는 것처럼 이해하는 분들이 많습니다. 그런데 이 부분에는 실무상 다툼이 있습니다.
💡 공식 발표문과 실제 사용 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 매매 시 임대인의 지위가 새 소유자에게 승계된다고 규정하고 있습니다. 그런데 장기수선충당금 반환 의무가 이 승계 조항에 포함되는지는 법령에 명시돼 있지 않습니다. 법무법인 차율의 실무 가이드(casenote.kr 수록 판례 분석 기준)에서도 “다툼의 여지가 있으므로 매매 잔금일에 이전 집주인과 미리 정산하는 것이 안전하다”고 설명하고 있습니다.
실제로 임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀐 경우, 변경 이전에 쌓인 장기수선충당금은 기존 집주인에게, 변경 이후 쌓인 금액은 새 집주인에게 각각 청구해야 한다는 것이 법 해석상 더 안전한 방향입니다. (참고: lameans.tistory.com 판례 분석, 2023.05.19)
잔금일까지 이전 집주인과 금액을 확인하지 않고 이사를 나왔다면, 퇴거 후에 소액이라도 내용증명을 보내두는 것이 소멸시효(10년) 내 청구권 보전에 유리합니다.
오피스텔은 법이 다릅니다 — 아파트와 같다고 생각하면 틀립니다
많은 분들이 오피스텔에서 퇴거할 때도 아파트와 똑같이 장기수선충당금을 돌려받을 수 있다고 생각합니다. 이 부분이 실제로 가장 많이 막히는 지점입니다.
⚠️ 오피스텔과 아파트의 법적 근거 차이
| 구분 | 아파트 | 오피스텔 |
|---|---|---|
| 적립 근거 | 공동주택관리법 (의무) | 집합건물법 (규약 있어야 가능) |
| 의무 적립 여부 | 300세대 이상·승강기 있거나·중앙난방 = 의무 | 관리규약에 명시된 경우에만 가능 |
| 반환 청구 | 소유자에게 직접 청구 가능 | 규약·근거 없으면 부당이득 불인정 |
실제로 2024년 한국아파트신문 보도에 따르면, “오피스텔 관리단이 관리규약 없이 장기수선충당금을 징수해 이사회 결의로 수선비로 지출했더라도 부당이득으로 볼 수 없다”는 판결이 나왔습니다. (출처: 한국아파트신문, 2024.08.08) 즉, 집합건물법 체계에서는 규약 없이 징수한 장기수선충당금을 집주인에게 돌려달라고 할 수 없다는 결론입니다.
오피스텔 세입자라면 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 실제로 기재돼 있는지, 해당 관리단에 관리규약이 있는지를 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 항목이 고지서에 없으면 애초에 납부한 것 자체가 없으니 청구 대상이 아닙니다.
경매로 넘어간 집이라면 — 7년치 납부해도 못 받은 판례가 있습니다
집이 경매로 넘어간 상황에서 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는지는 대항력 유무에 따라 완전히 결과가 달라집니다. 이 부분을 모르면 실제로 7년치를 납부하고도 한 푼도 못 받는 상황이 생깁니다.
💡 실제 판례에서 확인된 구분
아하(a-ha.io) 법률 Q&A에 수록된 판례 분석(2023.05.04 기준)에 따르면, “소유자 대신 7년간 장기수선충당금을 납부한 임차인이 낙찰자를 상대로 청구소송을 냈지만 패소했습니다. 대항력이 없는 임차인의 경우 낙찰자에게 반환 의무가 없다는 것이 판결의 핵심입니다.” → 이 판결이 의미하는 바는 명확합니다. 대항력 없이 경매배당에만 참여한 세입자는 장기수선충당금을 별도로 청구할 법적 근거가 사라진다는 것입니다.
반면, 대항력을 유지하면서 계속 거주 중인 세입자라면 낙찰자(새 소유자)에게 임대차 종료 시 장기수선충당금 반환을 청구할 수 있습니다. (참고: 강민구 변호사 칼럼, 리치 2024.09.30)
⚠️ 확인 필요 사항
경매 진행 중 우선변제권을 행사해 배당을 받는 경우 장기수선충당금이 배당금에 자동으로 포함되지 않습니다. 배당 신청 시 관리사무소 확인서를 첨부해 별도로 청구하는 것이 가능한지 여부는 담당 법원 경매 실무에 따라 달라질 수 있으니, 법률 전문가 확인이 필요합니다.
특약 한 줄이 전부를 바꿉니다
계약서에 “장기수선충당금은 임차인이 부담한다”는 특약이 적혀 있다면, 이미 퇴거 시 반환 청구권을 스스로 포기한 것과 같습니다. 2021년 전주지법 판결에서도 “특약으로 임차인이 부담하기로 약정한 경우 해당 특약을 따라야 한다”고 판시했습니다. (출처: 네이버 블로그 neobacademy, 판례 정리, 2023.07.16)
물론 특약이 없는 경우가 대부분이고, 표준임대차계약서에는 이런 특약이 기본으로 들어가 있지 않습니다. 하지만 임대인이 자체 계약서를 쓰는 경우, 또는 특약란에 간단한 문구가 들어가 있는 경우에는 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.
✅ 계약서에서 확인해야 할 문구 예시
- ❌ “장기수선충당금은 임차인이 부담한다” → 특약 있음, 반환 불가
- ❌ “관리비 일체는 임차인 부담으로 한다” → 해석에 따라 포함될 수 있음, 법률 확인 필요
- ✅ 특약란 비어 있거나 해당 내용 없음 → 법 원칙대로 반환 청구 가능
자주 나오는 질문들
마치며
장기수선충당금 반환은 법적으로 명확한 권리이지만, 실제로 돌려받는 상황이 되면 케이스마다 결과가 다릅니다. 아파트에 전세로 거주하고, 집주인이 바뀌지 않았고, 특약도 없다면 절차가 단순합니다. 그런데 경매가 끼거나, 오피스텔이거나, 계약서에 특약이 있거나, 집주인이 중간에 바뀌었다면 — 각각의 조건을 먼저 확인해야 합니다.
이사 나오기 전에 관리사무소에서 납부확인서 한 장 먼저 받아두는 것. 그게 이 권리를 챙기는 가장 현실적인 출발점입니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
본 포스팅은 2026년 2월 28일 공식 법령 기준으로 작성되었습니다. 법령 개정, 관련 판례 변경, 개별 임대차 계약의 조건에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 법적 판단이 필요한 경우 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·해석이 변경될 수 있습니다.
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