공동주택관리법 시행령 제31조 적용
장기수선충당금, 이사 전날 확인 안 하면 날립니다
관리비 고지서에 매달 찍혀 나오지만 돌려받아야 하는 돈이라는 걸 모르고 이사 나간 경우가 지금도 수두룩합니다. 2년 전세 기준으로 수십만 원, 4년이면 100만 원에 가까워지기도 합니다.
장기수선충당금이 뭔지, 왜 세입자가 내야 하나요?
장기수선충당금은 아파트·오피스텔 같은 공동주택의 엘리베이터 교체, 외벽 도색, 옥상 방수, 배관 공사처럼 대규모 수선이 필요할 때 쓰기 위해 매달 조금씩 쌓아두는 적립금입니다. 공동주택관리법 제30조에 따라 300세대 이상 아파트, 승강기가 설치된 아파트, 중앙집중식 난방 아파트는 이를 의무적으로 적립해야 합니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준)
납부 의무자는 원칙적으로 주택 소유자입니다. 법이 그렇게 정하고 있습니다. 그런데 대부분의 관리사무소는 관리비 청구서에 이 항목을 함께 포함시켜 세입자에게 청구합니다. 번거로움을 줄이기 위한 실무적 관행인데, 세입자 입장에서는 내 돈이 나가는 건지 아닌지조차 모르는 경우가 많습니다.
핵심은 여기입니다. 세입자가 소유자 대신 납부한 장기수선충당금은 이사할 때 집주인에게 돌려받을 수 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항이 이를 명확하게 규정하고 있습니다. 모르고 나가면 그냥 없어지는 돈입니다.
매달 얼마씩 쌓이고 있을까요? 직접 계산해봤습니다
세대별 장기수선충당금은 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항 기준으로 아래 공식으로 계산됩니다.
월 세대별 장충금 = (수선비총액 ÷ 총공급면적 ÷ 12 ÷ 계획기간) × 세대당 주택공급면적
(출처: 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항, 찾기쉬운 생활법령정보)
실제 계산 예시를 보면 이해가 빠릅니다. 서울 지역 전용 84㎡ 아파트를 기준으로, 2025년 서울 평균 단가가 ㎡당 285원으로 집계됐습니다. (출처: 아파트관리신문/다음뉴스, 2025.03.18)
| 조건 | 월 납부액 | 2년(24개월) | 4년(48개월) |
|---|---|---|---|
| 서울 84㎡ (285원/㎡) | 23,940원 | 574,560원 | 1,149,120원 |
| 경기 84㎡ (306원/㎡) | 25,704원 | 616,896원 | 1,233,792원 |
| 평균 단가 200원/㎡ (구형 단지) | 16,800원 | 403,200원 | 806,400원 |
4년 전세 계약이라면 최소 40만 원에서 최대 100만 원이 넘는 금액이 쌓입니다. 2020년 대비 서울 지역 ㎡당 단가가 46.1% 올랐다는 건(출처: 아파트관리신문, 2025.03.18), 오래된 아파트에서 동일 조건으로 전세를 살았어도 지금 나간다면 훨씬 많이 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 단가가 이렇게 오른 만큼, 이 금액을 확인하지 않고 나가는 건 생각보다 큰 손실이 됩니다.
이사 당일, 이 순서를 따르지 않으면 돈이 사라집니다
실제로 장기수선충당금을 돌려받는 절차는 어렵지 않습니다. 그런데 순서가 틀리면 번거로워집니다. 이사 완료 후 관리사무소를 이미 나왔다면 연락해서 따로 받아야 하고, 집주인과의 정산이 이미 끝난 후라면 추가 요구가 어색해질 수 있습니다.
법령에는 “이사할 때 반환 청구”라고만 나와있지만, 실무에서 가장 많이 놓치는 건 ‘납부확인서 발급’ 단계입니다. 관리사무소가 직접 정산서를 만들어서 세입자에게 주지는 않기 때문에, 세입자가 먼저 요청해야만 발급됩니다. 이걸 모르면 그냥 지나칩니다.
집주인이 바뀌면 누구한테 받아야 하나요?
거주 기간 중 집주인이 매매로 바뀌는 경우가 꽤 있습니다. 이때 세입자들이 가장 많이 헷갈리는 게 “이전 집주인한테 받아야 하나, 새 집주인한테 받아야 하나”입니다.
많은 콘텐츠가 “집주인이 바뀌면 이전 집주인에게 받아야 한다”고 설명합니다. 실제로는 다릅니다. 매매 계약을 통해 주택 소유권이 넘어가면, 장기수선충당금 반환 의무도 새 집주인에게 함께 승계됩니다. 세입자 입장에서는 현재 집주인에게 청구하면 됩니다. (출처: 자리톡 매거진, 공동주택관리법 해석 근거)
이 점은 실무에서 꽤 중요합니다. 이전 집주인 연락처를 굳이 알아낼 필요가 없고, 퇴거 시점의 집주인에게 전액을 청구하면 됩니다. 다만 매매 거래 시 이전 집주인이 장기수선충당금 정산금을 새 집주인에게 따로 넘겼는지 여부는 두 집주인 간의 문제이지, 세입자와는 무관합니다. 세입자는 현 소유자에게 법적 청구권을 갖습니다.
특약에 이 문장이 있으면 청구 자체가 막힙니다
장기수선충당금 규정은 강행규정이 아닌 임의규정입니다. 이게 핵심입니다. 임대인·임차인이 합의해서 특약을 만들면, 그 내용이 법보다 우선합니다.
만약 임대차 계약서에 아래와 같은 문장이 들어가 있다면 장기수선충당금을 돌려달라고 요구할 법적 근거가 없어집니다.
“장기수선충당금은 임차인이 부담하는 것으로 한다.”
→ 이 한 줄이 계약서에 있으면, 납부한 장충금을 돌려받을 수 없습니다.
이를 두고 부동산 전문 변호사들은 “임대인에게 불리한 조항이 아니기 때문에 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니라 계약 자유의 원칙이 적용된다”고 설명합니다. 쉽게 말해 세입자가 알면서 서명했다면 그게 유효한 계약이 됩니다. (출처: 자리톡 매거진, 공동주택관리법 임의규정 해석)
계약서 서명 전에 특약 내용을 꼼꼼히 읽어야 하는 이유가 바로 여기 있습니다. 막상 이사 나갈 때 확인해보면 이미 늦은 경우가 생깁니다. 계약 당시 이 조항이 없다면 세입자에게 자동으로 반환 청구권이 생깁니다.
집주인이 안 준다고 버티면, 실제로 어떻게 됩니까
실제로 집주인이 장기수선충당금을 돌려주지 않는 경우가 발생합니다. 이 경우 법원 판결이 어떻게 났는지 직접 확인할 수 있는 사례가 있습니다.
사건 개요: 세입자 A씨가 경기 광주시 아파트에서 2년 거주 후 퇴거. 집주인 B씨가 보증금 잔액 500만 원 + 장기수선충당금 58만 원 반환 거부. “원상회복 비용”이라며 공제 주장.
법원 판결: 집주인 B씨가 반환 거부한 금액에 지연손해금까지 추가해서 총 585만여 원 지급 명령.
(출처: 한국아파트신문, 수원지방법원 판사 김민지, 2022.05.30 보도)
여기서 주목할 부분은 원금뿐 아니라 지연손해금까지 추가로 지급하라는 명령이 났다는 점입니다. 집주인이 버틸수록 갚아야 할 금액이 늘어납니다. 즉, 집주인 입장에서도 빨리 정산하는 게 유리합니다.
청구 절차는 단계적으로 밟으면 됩니다. 먼저 문자·카카오톡 등으로 반환 요청 기록을 남기고, 응하지 않으면 내용증명 발송, 그래도 안 된다면 법원 지급명령 신청 또는 소액심판 청구로 진행할 수 있습니다. 58만 원 같은 금액은 소액심판 대상(3,000만 원 이하)에 해당하기 때문에 변호사 없이 본인이 직접 신청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 오피스텔에 살아도 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요?
일부 오피스텔은 가능합니다. 주거용 오피스텔 중 일정 요건을 충족하면 공동주택관리법 적용 대상이 됩니다. 관리비 고지서에 ‘장기수선충당금’ 항목이 있다면 그게 적립 대상이라는 뜻입니다. 반드시 관리사무소에 직접 확인하는 게 정확합니다.
Q2. 월세 세입자도 돌려받을 수 있나요?
네, 전세든 월세든 동일합니다. 법령은 ‘임차인’을 구분하지 않습니다. 관리비에 장기수선충당금 항목이 포함돼 납부하고 있었다면, 계약 형태와 관계없이 퇴거 시 반환 청구권이 생깁니다.
Q3. 이미 이사 나왔는데 몇 달이 지났습니다. 지금도 받을 수 있나요?
계약 종료일로부터 10년 이내라면 청구할 수 있습니다. 장기수선충당금 반환채권은 일반 민사채권으로 분류돼 소멸시효가 10년입니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준) 다만 청구 의사를 명확히 표시해야 하므로 문자 또는 내용증명으로 기록을 남기는 걸 권합니다.
Q4. 빌라(다세대주택)도 해당하나요?
빌라·다세대주택은 공동주택관리법상 장기수선충당금 의무 적립 대상이 아닌 경우가 많습니다. 관리비 고지서에 해당 항목이 없다면 적용되지 않습니다. 확인 방법은 관리사무소 또는 건물 관리인에게 직접 문의하는 것입니다.
Q5. 계약서에 특약이 없는데 집주인이 “원상회복 비용으로 공제하겠다”고 합니다. 이게 가능한가요?
원상회복 의무와 장기수선충당금 반환 의무는 별개입니다. 집주인이 실제 원상회복 비용을 주장하려면 객관적인 증빙(사진, 견적서 등)이 있어야 하고, 그 범위도 임차인의 고의·과실로 인한 훼손으로 제한됩니다. 수원지법 판결에서도 집주인이 서랍장 수리비 2만 원만 공제받고 나머지 장충금 전액을 반환하도록 명령받은 사례가 있습니다. 만약 집주인이 부당하게 공제하려 한다면 조정 또는 소액심판을 활용할 수 있습니다.
마치며
솔직히 말하면, 장기수선충당금은 제도를 아는 사람이 챙기고 모르는 사람은 그냥 두고 나가는 구조입니다. 관리사무소도 먼저 알려주지 않고, 집주인도 먼저 얘기를 꺼내지 않습니다.
서울 기준 4년 전세라면 100만 원을 훌쩍 넘는 금액이 쌓여있을 수 있습니다. 이 돈은 법적으로 내 것입니다. 특약이 없다면, 집주인이 바뀌었다 해도, 이미 이사 나왔다 해도 청구할 수 있습니다. 이사 전날 관리사무소에 들러 납부확인서 한 장 받는 것, 그게 전부입니다.
3월은 이사 성수기입니다. 이사 날짜가 잡혀있다면, 관리사무소 방문을 일정에 먼저 넣어두는 게 맞습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
※ 본 포스팅은 2026년 03월 20일 기준 공동주택관리법 시행령 및 찾기쉬운 생활법령정보를 참고해 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 법적 판단이 필요한 경우 해당 기관 또는 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
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