소득세법 제97조의2 개정
세금/절세 TAX
이월과세 직계존비속 사망 배제 — 세금이 줄어드는 게 맞긴 한데, 조건이 있습니다
부모님이 증여해 주신 부동산을, 부모님이 돌아가신 뒤 팔았는데 이월과세가 그대로 적용된다는 고지서를 받은 분이 적지 않았습니다. 2026년 1월 1일부터 이 부분이 바뀌었습니다. 배우자 사망 때만 배제되던 규정이 직계존비속 사망으로까지 넓어졌습니다. 그런데 세금이 줄어든다고 단순히 좋아할 일만은 아닙니다. 두 가지 함정이 있습니다.
(2023년 이후 증여분)
배제 규정 시행
증여재산공제 한도
이월과세가 정확히 뭔지부터 잡고 갑니다
이월과세(소득세법 제97조의2)는 한마디로 취득가액 세탁 방지 장치입니다. 부모님이 1억에 산 땅이 지금 5억이 됐을 때, 자녀에게 증여하면 자녀의 취득가액은 5억이 됩니다. 그 상태에서 자녀가 6억에 팔면 양도차익은 1억. 하지만 부모님이 그냥 팔았다면 양도차익은 5억이었을 겁니다. 이 차이를 막으려고 만든 게 이월과세입니다.
이월과세가 적용되면 자녀가 양도세를 낼 때 취득가액을 부모님이 처음 살 때의 가격(이 경우 1억)으로 계산합니다. 자녀가 받은 증여가액(5억)은 취득가액으로 인정받지 못합니다. 그 대신 자녀가 납부한 증여세는 필요경비로 공제받을 수 있습니다. (출처: 소득세법 제97조의2 제1항 제3호)
💡 공식 법령과 실제 양도 흐름을 나란히 놓고 보니 이런 구조가 보였습니다.
이월과세가 적용될 때는 취득시기도 함께 소급됩니다. 취득가액만 과거로 돌아가는 게 아니라, 장기보유특별공제 계산용 보유 기간도 부모님 취득일부터 기산합니다. 이 부분이 나중에 함정이 됩니다.
적용 기간은 2023년 이후 증여분부터 10년으로 늘어났습니다. 2022년 말 이전에 받은 건 5년입니다. (출처: 소득세법 제97조의2, 2023.1.1. 개정 시행)
2026년 개정 전 — 부모님 돌아가셔도 이월과세가 나왔던 이유
개정 전 소득세법 제97조의2는 이런 구조였습니다. 배우자로부터 증여받고 10년 이내 팔 때, 배우자가 사망해 혼인관계가 끝난 경우에는 이월과세를 적용하지 않는다고 명시했습니다. 배우자 사망 후에는 조세회피 가능성이 없다는 이유였습니다.
그런데 직계존비속(부모·자녀)의 경우에는 이 예외가 없었습니다. 부모님이 돌아가신 후에 팔아도, 심지어 돌아가신 뒤 상속세까지 납부한 상황에서도 이월과세가 적용됐습니다. 국세청 유권해석(부동산거래-519, 2012.9.27.)은 “직계존비속 관계가 사망으로 소멸해도 이월과세 규정을 적용한다”고 못 박았습니다.
⚠️ 실제 심판례(조심 사건): 부친에게 땅을 증여받고 5개월 뒤 부친이 사망. 상속세까지 납부한 뒤 증여받은 땅을 팔았지만 이월과세 63,195,824원(가산세 12,395,730원 포함)이 경정·고지됐습니다. 조세심판원은 기각 결정을 내렸고, “직계존속 사망 시 이월과세 배제 규정이 없다”는 처분청 의견을 인용했습니다. (출처: 국세청 심사청구 사건, 농지옥 법령 DB 인용)
이 판례가 나온 게 배경이 됐습니다. 배우자는 사망 시 배제해 주면서 부모님은 해주지 않는다는 형평성 문제가 계속 제기됐고, 결국 2025년 세제개편안에 이 내용이 담겨 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다.
달라진 내용, 소득세법 원문에서 직접 확인했습니다
개정된 소득세법 제97조의2 제1항의 조문은 이렇게 바뀌었습니다. 기존에는 배우자에 대한 부분만 괄호 안에 “(사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다)”는 문구가 있었습니다. 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 직계존비속이 사망한 경우도 이월과세 적용배제 대상으로 추가됩니다. (출처: 소득세법 제97조의2, 국가법령정보센터 및 casenote.kr 원문 확인)
📄 2026년 개정 전후 비교
| 구분 | 개정 전 (2025년 이하) | 개정 후 (2026.1.1~) |
|---|---|---|
| 배우자 사망 | ✅ 이월과세 배제 | ✅ 이월과세 배제 (동일) |
| 직계존비속 사망 | ❌ 이월과세 계속 적용 | ✅ 이월과세 배제 |
| 이혼 (배우자) | ❌ 이월과세 계속 적용 | ❌ 이월과세 계속 적용 (동일) |
| 적용 시기 | — | 2026.1.1. 이후 양도분부터 |
정부는 개정 이유로 “직계존비속 사망 시에도 조세회피 가능성이 없다”는 점을 들었습니다. 특히 직계존비속 증여재산공제는 5,000만원(미성년자 2,000만원)으로 배우자 6억원에 비해 크지 않아 애초에 조세회피 목적으로 활용될 여지도 작다는 점도 언급됐습니다. (출처: 기획재정부 2025 세제개편안, 세정일보 2025.7.31. 보도)
세금이 줄 것 같지만 더 낼 수 있는 경우가 있습니다
이월과세 배제가 되면 취득가액이 증여받을 당시의 시가로 올라갑니다. 취득가액이 높을수록 양도차익은 줄고, 양도세도 줄어드는 게 맞습니다. 하지만 여기서 많은 분들이 놓치는 게 있습니다.
증여받은 자산이 부모님 사망 전 10년 이내에 이루어졌다면, 그 증여 재산은 상속세 과세가액에 합산됩니다. 상속세 및 증여세법 제13조에 따라 상속개시일 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산은 상속세 과세가액에 포함됩니다. 이미 상속세를 냈는데 양도세 기준까지 바뀌니, 세금을 두 번 맞는 구조가 생길 수 있습니다.
💡 앞서 소개한 심판례를 다시 살펴보면 이게 보입니다.
부친에게 땅을 증여받은 지 5개월 만에 부친이 사망했고, 그 땅은 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 합산돼 상속세가 나왔습니다. 그런데 이월과세 배제가 안 됐기 때문에 양도세도 취득가액을 부친의 취득가액으로 계산해야 했습니다. 상속세 + 이월과세 양도세, 두 가지가 동시에 발생한 겁니다. 2026년 이후에는 이월과세 배제가 되지만, 상속세 합산은 여전히 적용됩니다.
이월과세 배제가 되더라도 상속세 문제는 별개입니다. 특히 증여받은 금액이 상속세 공제한도(기초공제+일괄공제 5억원 등)를 초과한다면, 상속세를 피할 수 없습니다. 상속세를 납부한 경우에도 양도세에서 그 상속세가 자동으로 공제되지는 않습니다. 이 부분은 공식적으로 별도 이유가 제시되지 않은 영역입니다.
장기보유특별공제, 여기서 조심해야 합니다
이월과세가 배제되면 취득가액이 증여 시점의 시가로 올라갑니다. 언뜻 보면 이득입니다. 그런데 취득시기도 함께 증여받은 날로 바뀝니다. 이월과세 적용 시에는 부모님의 취득일부터 장기보유특별공제 보유 기간을 계산했지만, 배제되면 수증자인 자녀의 증여일부터 계산하게 됩니다.
부모님이 20년 전에 산 집을 5년 전에 증여받았다고 가정하면, 이월과세 적용 시 보유 기간은 25년으로 장특공제율이 최대 30%(일반)까지 됩니다. 이월과세 배제 시 보유 기간은 5년으로 공제율이 10~15% 수준으로 뚝 떨어집니다. 취득가액이 올라가는 이득과 장특공제율이 낮아지는 손해, 두 가지를 반드시 동시에 계산해야 합니다.
💡 2026.1.21. 사전답변(사전-2025-법규재산-1126)에서 중요한 부분이 확인됐습니다.
이월과세가 적용될 때 수증자가 증여받기 전에 해당 주택에 거주한 기간은 장기보유특별공제 표2(거주기간 공제율) 계산에 포함되지 않습니다. 같은 집에 살았어도, 소유 명의가 자녀에게 넘어오기 전의 거주는 인정이 안 됩니다. 이월과세가 배제되면 이 제약도 같이 사라지므로, 거주 기간이 긴 경우에는 오히려 배제가 유리할 수 있습니다.
결론적으로, 이월과세 배제가 무조건 유리한 건 아닙니다. 소득세법 제97조의2 제2항 제3호는 이미 “이월과세를 적용한 세액이 더 적을 경우엔 이월과세를 적용하지 않는다”고 규정하고 있습니다. 다시 말해, 이월과세·배제 중 납세자에게 더 유리한 쪽을 자동으로 적용하는 구조가 아닙니다. 직접 두 케이스를 모두 계산해 봐야 합니다.
이월과세 배제가 유리한지 직접 계산해봤습니다
아래 사례로 직접 따라해볼 수 있게 정리했습니다. 부모님이 2003년에 1억원에 취득한 아파트를, 2022년에 8억(증여가액)으로 증여받고, 부모님이 2024년 사망 후 2026년에 10억에 양도하는 경우입니다. 2026년 기준 1세대 다주택 아님, 조정대상지역 해당 가정입니다.
| 항목 | 이월과세 적용 | 이월과세 배제 (2026년 이후) |
|---|---|---|
| 취득가액 | 1억원 (부모님 당초 취득가) |
8억원 (증여 시점 가액) |
| 양도가액 | 10억원 | 10억원 |
| 보유 기간 (장특공제용) | 약 23년 (2003~2026) |
약 4년 (2022~2026) |
| 장기보유특별공제율 (일반, 2주택 이하) |
30% | 8% (4년 보유) |
| 양도차익 (취득가액·경비 제외) | 약 9억원 | 약 2억원 |
| 장특공제 후 과세표준 | 약 6.3억원 (9억 × 70%) |
약 1.84억원 (2억 × 92%) |
| 세금 방향 (개략) | 높음 과세표준 6.3억 → 최고세율 40%대 |
낮음 과세표준 1.84억 → 세율 35% 구간 |
이 사례에서는 이월과세 배제가 명확히 유리합니다. 취득가액이 1억→8억으로 7억이나 올라갔고, 장특공제율이 낮아지는 손해(30%→8%)보다 양도차익 감소 폭이 훨씬 크기 때문입니다. 22%p 차이가 9억이 아닌 2억에 적용되니까 계산이 됩니다.
하지만 부모님 취득가액이 높고 증여가액과 별 차이가 없는 경우, 보유 기간 단절로 인한 장특공제 손실이 더 클 수 있습니다. 매번 두 가지를 모두 시뮬레이션해야 하는 이유입니다.
Q&A — 자주 나오는 질문 5가지
마치며
2026년 이전에 직계존비속이 돌아가신 후 증여받은 땅을 팔았다가 이월과세로 억울하게 세금을 낸 분들이 적지 않았습니다. 그 형평성 문제가 해결된 건 분명히 맞습니다. 소득세법 제97조의2 개정으로, 이제는 부모님이나 자녀가 돌아가신 후 양도하면 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.
하지만 그게 곧 세금이 줄어든다는 의미는 아닙니다. 장기보유특별공제 보유 기간이 짧아지는 것, 상속세 사전증여 합산이 별도로 적용되는 것, 그리고 증여세가 필요경비에서 빠질 수 있는 것. 이 세 가지를 동시에 따져야 제대로 된 판단이 됩니다.
✅ 이 포스팅 핵심 요약
- 2026.1.1. 이후 양도분부터 직계존비속 사망 시 이월과세 배제 적용
- 이월과세 배제 시 취득가액 상승 + 장특공제 보유 기간 단축 — 반드시 두 가지 모두 계산
- 증여받은 자산이 상속세 과세가액에 합산되는 사안은 별개 — 이월과세 배제와 무관
- 소득세법 제97조의2 제2항 제3호: 이월과세 적용 세액이 더 적은 경우엔 이월과세 적용
- 이혼 배우자로부터 받은 자산은 이월과세 계속 적용 (사망만 배제)
📎 본 포스팅 참고 자료
- 소득세법 제97조의2 원문 — casenote.kr 법령 원문
- 기획재정부 2025 세제개편안 (직계존비속 사망 시 이월과세 배제) — 세정일보 2025.7.31.
- 2026 달라지는 세금제도 — 일간NTN 2026.1.2.
- 직계존비속 사망 시 이월과세 배제 적용범위 확대 — 세무법인태백 2025.9.12.
- 사전답변 사전-2025-법규재산-1126 (거주기간 소급 여부) — 국세청 사전답변, 2026.1.21.
본 포스팅은 2026.03.21 기준으로 작성됐습니다. 소득세법 제97조의2 및 관련 시행령은 추후 정부 정책·국회 입법에 따라 변경될 수 있습니다.
본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·기준 금액이 변경될 수 있으며, 개별 사안에 대한 정확한 세금 계산은 공인세무사 또는 국세청 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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