전세보증보험 이행청구: 보증금 못 받으면 지금 당장 이 순서대로
계약이 끝났는데 집주인이 전세금을 안 돌려준다면, 기다리는 순간 손해입니다.
전세보증보험 이행청구는 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)가
집주인 대신 전세금을 먼저 지급해 주는 제도입니다. 하지만 서류 하나 빠지면 전액 지급 거절이 납니다.
2026년 현재 기준으로 절차·서류·거절 대응까지 완전히 정리했습니다.
⏱ 이행 1개월 이내 지급
🏠 HUG·HF 비교
⚠ 지급거절 대응법
① 이행청구란? 언제 신청할 수 있나요?
전세보증보험 이행청구는 임차인(세입자)이 가입한 전세금반환보증보험을 근거로,
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관(HUG·HF)이 대신 지급하도록 청구하는 절차입니다.
단순히 ‘집주인이 안 준다’는 이유만으로는 안 되고, 아래 두 가지 사유 중 하나에 해당해야 합니다.
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1
계약 해지·종료 후 1개월 이내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우 -
2
계약 기간 중 전세 목적물에 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 보증금을 돌려받지 못한 경우
그 순간부터 이행청구 절차를 시작할 수 있으므로, 반환이 안 된다 싶으면 만료일 직후부터 움직이는 것이 좋습니다.
② 이행청구 전 반드시 완료해야 할 선행 조건
이행청구를 접수하기 전에 반드시 주택임차권등기명령을 먼저 완료해야 합니다.
HUG는 임차권등기가 등재된 부동산등기사항전부증명서 없이는 이행청구 자체를 받아주지 않습니다.
이 단계를 모르고 바로 이행청구부터 하려다가 반려되는 경우가 2026년에도 여전히 많습니다.
임차권등기명령이란?
세입자가 집을 비워야 하는 상황에서도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록
법원이 등기부에 임차권을 기재하도록 명령하는 절차입니다.
관할 지방법원에 신청하며, 결정문이 나오기까지 통상 1~3주가 소요됩니다.
계약 종료 의사표시 ‘도달’ 입증이 어려워집니다.
이 경우 법원의 의사표시 공시송달 절차를 병행해야 하므로 시간이 추가로 걸립니다.
전세 만료 6~2개월 전에 내용증명을 반드시 발송하고 수령 확인까지 남겨두세요.
계약 종료 의사표시, 증거를 남기는 방법
HUG는 임대인에게 계약 종료 의사가 ‘도달’했음을 증빙하도록 요구합니다.
문자·카카오톡 캡처, 통화 녹취록(속기사 작성), 내용증명(발송+도달 내역) 중 하나를 반드시 준비해야 합니다.
가장 확실한 방법은 내용증명 우편으로, 우체국에서 발송하면 수신 여부가 기록으로 남습니다.
③ 필수 제출서류 완전 정복 (6가지)
서류 하나가 빠지거나 유효기간이 지나면 HUG는 즉시 보완을 요청하거나 지급을 보류합니다.
아래 목록을 체크리스트처럼 활용하세요.
| 번호 | 서류명 | 비고 |
|---|---|---|
| ① | 확정일자부 전세계약서 원본 | 은행 보관 시 사본 가능 |
| ② | 주민등록등본 또는 초본 | 최근 발급본 |
| ③ | 임대차계약 종료 증빙 서류 (1종 택일) | 문자/카톡 캡처, 녹취록, 내용증명, 계약종료확인서 중 선택 |
| ④ | 주택임차권등기명령 결정문 | 법원 발급, 기간 내 유효 |
| ⑤ | 임차권등기 등재된 부동산등기사항전부증명서 | 등기 완료 후 발급 |
| ⑥ | (필요 시) 대출상환용 은행계좌 사본·배당표·관리비 정산내역 | 전세대출 있을 때 필수 |
함께 첨부해야 합니다. 인감 유효기간을 놓치면 전체 서류를 다시 준비해야 할 수 있으니 주의하세요.
④ 이행청구 4단계 절차 — 순서 틀리면 거절됩니다
HUG의 이행청구 프로세스는 4단계로 구성됩니다. 각 단계마다 기한이 있고,
특히 4단계 대위변제는 이행청구일로부터 1개월 이내에 집을 비워야 완료됩니다.
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1
보증사고 발생 통지:
계약 종료 후 1개월이 지났다면 HUG 영업점에 보증사고가 발생했음을 통지합니다.
가까운 HUG 지사 또는 안심전세 앱·온라인으로도 접수가 가능합니다.
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2
이행청구 서류 제출:
위 6가지 필수 서류를 갖춰 영업점 방문 또는 온라인으로 보증채무이행청구서와 함께 제출합니다.
임차권등기 완료 이후에만 제출이 가능하니 순서를 지키세요.
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3
이행심사:
HUG가 청구의 적정성을 심사합니다. 서류가 미흡하면 보완 요청이 오고,
이 기간만큼 지급이 늦어집니다. 보완 요청에는 신속하게 대응해야 합니다.
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4
대위변제 및 명도:
이행청구일로부터 1개월 이내에 대위변제증서 등을 제출하고 집을 비워야(명도) 보증금을 수령할 수 있습니다.
명도를 완료하지 않으면 이행금액이 지급되지 않습니다.
갱신 계약을 체결한 분들은 보증 한도가 줄어들었을 수 있으니 가입 내역을 다시 한번 확인하세요.
⑤ HUG vs HF, 내 보험은 어디서 청구하나요?
전세보증보험에는 크게 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사) 두 곳이 있습니다.
가입 당시 어느 기관의 상품을 선택했는지에 따라 이행청구를 넣는 곳이 달라집니다.
계약서와 보증서를 다시 꺼내 확인하는 것이 가장 빠릅니다.
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 이하 | 수도권 7억, 지방 5억 이하 (유사) |
| 담보인정비율 | 90% (갱신 포함, 2024.1.1~) | 90% |
| 이행청구 온라인 | 가능 (안심전세 앱·홈페이지) | HF 홈페이지 접수 가능 |
| 지급 소요기간 | 이행청구 후 약 1개월 | 이행청구 후 약 1개월 내외 |
| 보증료 세액공제 | 전세보증금 3억 이하 대상 | 동일 적용 |
개인적으로 제가 판단하기에, HUG는 처리 건수가 압도적으로 많아 심사 기준이 매우 기계적으로 적용되는 편입니다.
반면 HF는 상대적으로 처리 건수가 적어 담당자 응대가 좀 더 유연하다는 후기가 있습니다.
다만 어느 기관이든 서류가 미흡하면 지급 거절 가능성은 동일하다는 점, 잊지 마세요.
⑥ 지급거절 당했다면? 즉시 해야 할 3가지
HUG나 HF로부터 이행청구 지급거절 통보를 받았다면 포기하지 마세요.
최근 법원에서 부당 지급거절로 판단하는 사례가 늘고 있으며, 세입자가 소송을 통해 전세금을 되찾는 경우도 많습니다.
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1
거절 사유를 서면으로 받으세요:
구두 통보만으로는 대응하기 어렵습니다. 거절 이유를 명확히 서면으로 요청하고,
부당한 사유인지 법률 전문가와 검토하세요.
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2
이의신청 또는 이행청구 재접수:
서류 미비 사유라면 보완 후 재접수가 가능합니다.
‘묵시적 갱신’ 이유로 거절당했다면 이에 반박하는 법적 근거(판례 포함)를 갖춰 이의신청을 진행하세요.
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3
보증이행청구 소송 제기:
이의신청으로도 해결이 안 된다면, 보증공사를 상대로 한 보증채무이행청구 소송을 제기할 수 있습니다.
집주인 상대 소송보다 난이도가 높으므로 전세사기 전문 변호사에게 의뢰하는 것을 권장합니다.
하지만 법원은 원 계약 기간에 해당하는 보증금 지급 의무는 유효하다고 본 판례도 있습니다.
거절 통보를 받는 즉시 법률 전문가 상담을 받으시길 강력히 권합니다.
⑦ 보증료 세액공제, 놓치고 있는 분 많습니다
전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제 대상입니다.
전세보증금 3억 원 이하인 경우 납부한 보증료 전액을 월세 세액공제와 합산하여 공제받을 수 있습니다.
이 사실을 모르고 그냥 넘어가시는 분들이 의외로 많습니다.
세액공제 적용 조건 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 보증금 | 3억 원 이하 전세보증금에 대한 보증료 |
| 적용 시기 | 2018년 귀속분 연말정산부터 (2018.1.1 계약 이후 납부분) |
| 공제 방식 | 월세 세액공제(주택임차료)와 합산 적용 가능 |
| 증빙 서류 | 보증서 사본, 보증료 납입 영수증 |
신혼부부(합산소득 6,000만 원 이하, 혼인 7년 이내)는 40% 할인이 적용됩니다.
처음 가입할 때 이 할인을 적용하지 않았다면 HUG 고객센터(1566-9009)에 소급 문의를 해보세요.
Q&A — 자주 묻는 5가지 질문
전세보증보험 없이 이행청구를 할 수 있나요?
전세보증보험에 가입한 경우에만 이행청구가 가능합니다. 보험 미가입 상태라면 임대인을 상대로
전세금반환 소송을 제기하거나, 경매 신청 등의 별도 법적 절차를 거쳐야 합니다.
전세보증보험 가입 기간(계약기간의 1/2 경과 이전)을 넘겼다면 특례반환보증 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.
임차권등기명령은 집을 비운 후에도 신청할 수 있나요?
네, 가능합니다. 임차권등기명령은 계약 종료 후 집을 비운 이후에도 신청할 수 있습니다.
다만, 집을 비우기 전에 신청하는 것이 대항력 유지 측면에서 훨씬 안전합니다.
집을 비운 순간 전입신고가 유지되지 않으면 대항력이 사라질 수 있으므로,
임차권등기 결정문이 나온 것을 확인한 후 이사하는 것을 권장합니다.
이행청구 후 집주인이 갑자기 돈을 갚으면 어떻게 되나요?
이행청구 심사 중이라도 임대인이 보증금을 직접 반환하면 이행청구를 취하하면 됩니다.
단, 이미 HUG가 대위변제를 실행한 뒤라면 임대인이 갚아야 할 대상이 세입자가 아닌 HUG로 바뀝니다.
이 경우 세입자는 이미 보증금을 받았으므로 추가 절차 없이 집만 비워주면 됩니다.
보증금의 일부만 못 받은 경우에도 이행청구가 되나요?
네, 부분 미반환의 경우에도 이행청구가 가능합니다. 단, 가입 당시 보증금 전액을 기준으로
보증을 설정했는지, 일부 금액만 설정했는지에 따라 지급 금액이 달라집니다.
가입 시 보증서에 명기된 보증금액을 기준으로 지급되니, 계약 변경이 있었다면
반드시 보증서 변경 신청도 함께 했는지 확인하세요.
전세 계약 중에 집이 경매에 넘어갔는데 즉시 이행청구가 가능한가요?
경매 개시 결정이 나더라도 배당 절차가 완료되기 전까지는 이행청구 사유가 완전히 성립하지 않는 경우가 많습니다.
경매가 진행 중이라면 배당요구를 반드시 신청하여 배당에 참여하고, 배당 후 부족분에 대해
보증공사에 이행청구를 하는 것이 올바른 순서입니다. 경매 진행 중에는 HUG 측에도 사전 통보를 해두는 것이 좋습니다.
마치며 — 보증금은 내 돈입니다, 포기하지 마세요
전세보증보험 이행청구는 복잡해 보이지만, 핵심은 딱 두 가지입니다.
임차권등기를 먼저 완료하고, 서류를 빠짐없이 갖추는 것.
이 두 가지만 지키면 HUG나 HF는 1개월 이내에 보증금을 대신 지급해줍니다.
제가 가장 강조하고 싶은 부분은 계약 종료 6~2개월 전 행동입니다.
이 시점에 내용증명을 발송하고, 집주인의 반응을 미리 파악해두면 이후 절차가 훨씬 수월해집니다.
전세사기의 특성상 집주인이 잠적하거나 연락을 끊는 경우가 많은데,
사전 준비 없이 계약 만료일을 맞이하면 의사표시 공시송달 등 추가 절차로 수개월이 더 소요됩니다.
지급거절을 당했더라도 포기하지 마세요. 법원은 세입자의 편을 들어준 판례가 분명히 있고,
전문 변호사의 도움을 받으면 소송을 통해 충분히 되찾을 수 있습니다.
보증금은 어디까지나 내 돈이라는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.
※ 본 포스팅은 2026년 3월 HUG 공식 사이트 기준으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다.
개별 상황에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으며, 실제 법적 판단이 필요한 경우에는
반드시 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
보증 조건 및 서류는 기관 정책에 따라 변경될 수 있으니 접수 전 HUG 고객센터(1566-9009)에서 최신 내용을 확인하세요.
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