전세사기 최소보장제란? — 3년 만에 나온 국가 보전 제도

2026년 2월 26일은 전세사기 첫 희생자가 나온 지 정확히 3주년이 되는 날이었습니다. 바로 그날, 더불어민주당 전세사기특별위원회와 국토교통부는 이른바 ‘전세사기 최소보장제’를 공식 발표했습니다. 3년이라는 세월 동안 수십만 피해자가 경매·공매 절차를 밟으면서도 보증금의 절반조차 돌려받지 못한 현실에 대한 국가 차원의 뒤늦은 응답이었습니다.

최소보장제의 핵심은 단순합니다. 피해 주택에 대한 경매 또는 공매가 종료된 뒤, 피해자가 배당·경매차익·임대인 변제 등을 통해 실제로 회수한 금액이 ‘최소보장금’에 미치지 못하면, 그 차액을 국가 예산으로 보전해주는 제도입니다. 쉽게 말해 국가가 임차보증금의 일정 비율을 ‘보험’처럼 보장해주는 구조입니다.

기존 전세사기 특별법이 경매 우선매수권, 저금리 대출 등 간접 지원에 그쳤다면, 최소보장제는 현금으로 차액을 직접 메워주는 최초의 직접 재정 지원 제도라는 점에서 의미가 다릅니다. 다만 구체적인 보장 비율과 시행 시기는 현재 전세사기특별법 개정안 국회 심의 과정에서 확정될 예정입니다.

▲ 목차로 돌아가기

보증금 얼마나 돌려받나? — 30% vs 50% 시나리오 비교

현재 국회에는 최소보장 비율에 관한 두 가지 법안이 병행 발의된 상태입니다. 염태영 의원안은 보증금의 33%를, 윤종오 의원안은 보증금의 50%를 최저선으로 보장하자는 내용입니다. 국토교통부 장관은 지난해 말 국회에서 “50%까지 노력하겠다”는 의지를 밝혔으나, 최종 비율은 특별법 심의에서 결정됩니다.

실제 피해 상황에 적용해보면 차이가 명확합니다. 보증금 2억 원인 피해자가 경매 후 5,000만 원만 회수했다고 가정할 때, 33% 보장이면 최소 6,600만 원(2억×33%)이 기준선이 되므로 국가가 1,600만 원을 보전합니다. 50% 보장이면 최소 1억 원이 기준이 되어 국가가 5,000만 원을 추가 지원하게 됩니다. 보장 비율 17%p 차이가 실제 수령액에서는 3,400만 원의 차이를 만들어냅니다.

중요한 사실은 경·공매가 이미 종료된 피해자에게도 소급 적용될 예정이라는 점입니다. 복기왕 의원이 공식 발표에서 “경·공매가 이미 종료된 피해자에 대해서도 소급 적용할 예정”이라고 명시했습니다. 이미 경매가 끝났다고 포기하지 마시고 법안 통과 시 즉시 신청 자격을 확인하셔야 합니다.

▲ 목차로 돌아가기

선지급 후정산, 누가 먼저 받나? — 신탁사기 피해자 우선 적용

최소보장제가 ‘경·공매 종료 후’ 차액을 보전하는 방식이라면, 선지급·후정산은 경매가 끝나기 전에도 먼저 돈을 받을 수 있는 제도입니다. 신탁사기나 무권계약(계약 권한이 없는 자가 체결한 계약) 피해자처럼, 권리관계가 너무 복잡해서 경매 자체가 수년째 지연되는 경우를 위한 별도 트랙입니다.

선지급·후정산의 구조는 이렇습니다. 국가(LH 등)가 피해자에게 최소보장금을 먼저 지급하고, 이후 해당 주택에 대한 LH 매입·경매 완료 등으로 추가 회수금이 발생하면 그 잔여금을 추가 정산해 지급합니다. 국가는 임대인(가해자)에 대해 구상권을 청구해 지급한 금액을 추후 환수합니다.

이재명 대통령이 국토부 업무보고 자리에서 직접 ‘선구제·후구상권 청구’ 방식을 다시 추진하라고 지시한 이후 나온 대책인 만큼, 정치적 추진력은 상당합니다. 다만 현재 국토부가 무권계약 피해자를 1순위 적용 대상으로 검토 중이며, 일반 전세사기 피해자까지 적용 범위가 확대될지는 특별법 개정 심의 결과를 봐야 합니다.

▲ 목차로 돌아가기

공동담보 피해자 구제 — 6월 LH 내부규정 개정으로 즉시 가능

공동담보 피해자 문제는 전세사기 피해 중에서도 가장 해결이 어려운 유형이었습니다. 집주인이 여러 채의 주택을 묶어 공동담보로 설정한 뒤 대출을 받고 잠적하거나 파산하면, 담보 물건 전체에 대한 경매가 완전히 종료될 때까지 피해자는 단 한 푼도 돌려받지 못하는 구조였습니다. 경매 하나가 몇 년씩 걸리는 현실에서 피해자들은 생계마저 위협받아왔습니다.

이번 대책에서는 피해자의 해당 주택 경매가 완료된 경우, 나머지 공동담보 물건의 경매가 아직 끝나지 않았더라도 경매 차익의 일부를 우선 지급하도록 하는 방안이 포함됐습니다. 국토부 관계자는 “이 제도는 법 개정 없이 LH 내부 규정 수정만으로 시행이 가능하며, 비율을 결정하면 이르면 2026년 6월부터 즉시 도입할 수 있다“고 밝혔습니다.

세 가지 구제 트랙을 정리하면 이렇습니다. 경·공매가 끝난 피해자는 최소보장제, 경매가 진행 중인 신탁·무권계약 피해자는 선지급·후정산, 공동담보 문제로 정산이 지연된 피해자는 경매차익 선지급 방식이 각각 적용될 전망입니다. 자신이 어느 유형에 해당하는지 확인하는 것이 급선무입니다.

▲ 목차로 돌아가기

전세사기 피해자 인정 4가지 요건 — 이 기준부터 확인하세요

최소보장제나 선지급·후정산 혜택을 받으려면, 우선 ‘전세사기피해자’로 공식 결정을 받아야 합니다. 국토교통부 위원회의 심의를 거쳐야 하며, 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

신청 기한은 전세사기특별법 개정으로 2027년 5월 31일까지 2년 연장된 상태입니다. 그러나 최소보장제 법안이 통과되는 시점에 신청 요건이 추가 변경될 수 있으므로, 해당 시스템을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 2026년 3월 4일에만 501건이 추가 인정될 만큼 피해자 결정은 지속 진행 중입니다.

▲ 목차로 돌아가기

신청 절차 완전 정리 — 국토부 시스템에서 온라인 접수

피해자 결정 신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 접수하거나, 거주지 관할 시·도에 방문 신청할 수 있습니다. 처리 절차는 신청 → 광역시·도 접수·조사(30일 이내) → 국토부 위원회 심의·결정(안건 상정 후 30일 이내, 최대 15일 연장) 순서입니다.

필수 제출 서류

아래 서류를 미리 준비해 두면 신청 절차가 훨씬 수월합니다.

• 전세사기피해자 결정 신청서 — 접수처에서 제공 또는 온라인 시스템에서 작성
• 임대차계약서 사본 1부
• 주민등록표 초본 1부 (행정정보 공동이용 미동의 시 필요)
• 개인정보 수집 및 이용 동의서 — 접수처에서 제공
• 피해 사실 입증 자료 — 경매·공매 통지서, 내용증명, 확정일자 날인 계약서 등

결정 통지서를 받은 뒤 이의가 있는 경우, 통지서 수령일로부터 30일 이내에 등기우편으로 이의신청서를 국토교통부 전세사기 피해지원단에 제출해야 합니다. 이의신청 결과는 통상 20일 이내에 나옵니다.

▲ 목차로 돌아가기

전문가 시각: 최소보장제, 진짜 구제책인가 반쪽짜리인가

솔직하게 말씀드리겠습니다. 최소보장제는 분명 이전보다 나아진 제도이지만, 몇 가지 중요한 한계를 안고 있습니다. 먼저 보장 비율이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 33%와 50% 사이에서 어느 수준으로 결정되느냐에 따라 피해자들이 실제 수령하는 금액은 크게 달라집니다. 국회 심의 과정에서 재정 부담을 이유로 비율이 낮게 결정될 경우, 실질적 도움이 되지 않을 수 있습니다.

둘째, 적용 대상의 범위 문제입니다. 선지급·후정산은 현재 무권계약 피해자에 한정해 검토 중인데, 일반 전세사기 피해자 다수가 해당 트랙에서 제외될 수 있습니다. 빌라왕 사태처럼 계약 자체는 유효하지만 경매에서 회수율이 극히 낮은 경우에도 최소보장제 혜택을 누릴 수 있어야 제도의 실효성이 생깁니다.

셋째, 재원 조달 방식이 명확하지 않습니다. 국가가 가해자에게 구상권을 청구한다고 하지만, 이미 재산이 없는 임대인에게서 회수는 사실상 불가능한 경우가 대부분입니다. 결국 국민 세금으로 충당해야 하는 구조인데, 이에 대한 재원 규모와 조달 방안에 대한 구체적 발표가 없는 상태입니다. 개인적으로는 HUG(주택도시보증공사)의 보증보험 기금을 활용하는 방안, 또는 전세사기 예방 분담금을 임대사업자 등록과 연계하는 방안이 병행되어야 한다고 생각합니다.

그럼에도 이 제도가 갖는 상징적 의미는 작지 않습니다. 국가가 전세사기 피해에 대한 직접적 재정 책임을 공식 인정한 최초의 제도라는 점, 소급 적용을 명시해 이미 경매가 끝난 피해자들을 포기하지 않겠다는 신호를 보냈다는 점은 평가할 만합니다. 다만 법안 심의 과정을 끝까지 지켜보면서, 보장 비율과 적용 범위가 축소되지 않도록 피해자 단체의 지속적인 목소리가 필요한 시점입니다.

▲ 목차로 돌아가기

자주 묻는 질문 (Q&A)

▲ 목차로 돌아가기

마치며 — 3년의 기다림 끝에 나온 제도, 지금 당장 움직여야 합니다

전세사기 최소보장제는 피해자들이 3년간 거리에서 외쳐온 요구에 대한 국가의 응답입니다. 보증금의 33~50%를 국가가 보전하고, 경매가 끝나기 전에도 먼저 지급받을 수 있으며, 공동담보 피해자는 이르면 6월부터 구제받을 수 있습니다. 세 가지 트랙이 동시에 가동된다는 점에서, 지금까지의 지원 대책 중 가장 실질적인 내용입니다.

그러나 아직 법안이 통과되지 않았고, 보장 비율은 미확정이며, 재원 조달도 불투명합니다. 결국 국회 심의 과정에서 얼마나 실질적인 내용이 유지되느냐가 관건입니다. 지금 피해자 여러분이 해야 할 일은 하나입니다. 법안 통과를 기다리면서, 지금 당장 피해자 결정 신청부터 완료해 두는 것입니다. 신청 기한이 2027년 5월이라고 해서 미루지 마세요. 먼저 신청한 사람이 먼저 혜택을 받을 가능성이 높습니다.