종합부동산세 공정시장가액비율
60%→80% 상향 시 내 세금 얼마나 오르나
이재명 정부가 시행령 한 줄로 종부세를 올릴 수 있는 카드를 꺼내들었습니다.
공정시장가액비율만 손봐도 반포 아파트 보유세가 733만 원 더 나올 수 있습니다.
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공정시장가액비율이란? 한 줄 핵심 정리
종합부동산세(종부세)를 계산할 때 출발점이 되는 숫자가 바로 공정시장가액비율입니다.
집값을 그대로 세금 기준으로 쓰는 게 아니라, 공시가격에 이 비율을 곱해 ‘과세표준’을 만든 뒤
거기에 세율을 적용하는 구조입니다. 쉽게 말해 정부가 세 부담을 올리고 싶으면 비율을 높이고,
낮추고 싶으면 내리는 ‘조절 손잡이’ 역할을 합니다.
핵심은 이 손잡이를 돌리는 데 국회 동의가 필요 없다는 점입니다.
종부세법 시행령만 개정하면 그만이라, 정부 의지만 있으면 몇 주 안에 효력이 발생합니다.
과세 기준일이 매년 6월 1일이므로, 그 전날까지 시행령을 고치면 당해 연도
종부세부터 즉시 반영됩니다.
종부세 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
현재 비율: 주택분 60% (법인 동일) · 토지분 100%
역대 공정시장가액비율 변천사: 60%에서 95%까지
공정시장가액비율은 2009년 제도 도입 당시 60%로 출발해 2021년까지 변동이 없었습니다.
그런데 문재인 정부가 집값 급등을 잡겠다며 이 비율을 단계적으로 끌어올리기 시작했고,
2021년에는 95%라는 사상 최고치를 기록했습니다. 그 결과 일부 고가 아파트
보유자의 종부세가 불과 2~3년 만에 두 배 이상 뛰어올랐습니다.
2022년 윤석열 정부가 출범하며 기조가 완전히 반전됐습니다. 급격한 세 부담을 완화한다는
명목으로 비율을 60%로 대폭 낮췄고, 1세대 1주택자에게는 43~45% 특례까지
병행 적용했습니다. 이후 2023년부터 2025년까지 60%가 유지됐으며, 블로그에 따르면
2025년 이후 종부세 공정시장가액비율이 80%로 상향 조정됐다는 정보도
나와 있습니다. 이재명 정부는 여기서 더 나아가 문재인 정부 수준인 95%까지 되돌리는
방안도 논의 선상에 올린 상황입니다.
| 연도 | 비율 | 정부 | 주요 배경 |
|---|---|---|---|
| 2009~2018 | 60% | 이명박·박근혜 | 도입 이후 장기 동결 |
| 2019 | 85% | 문재인 | 부동산 과세 강화 시작 |
| 2020 | 90% | 문재인 | 단계적 상향 |
| 2021 | 95% | 문재인 | 사상 최고치 |
| 2022~2025 | 60% | 윤석열 | 세 부담 완화 |
| 2025 조정 | 80% | 이재명 | 시행령 개정으로 상향 |
| 2026 검토 | 80~95%? | 이재명 | 세제개편안 포함 논의 중 |
2026년 상향 시나리오: 80%가 현실이 되면?
이재명 대통령은 2026년 1월 SNS를 통해 “팔면서 내는 세금(양도세)보다 버티는 세금이
더 비싸도 그렇게 할 수 있을까”라며 보유세 강화 의지를 공개적으로 밝혔습니다.
청와대 김용범 정책실장도 “같은 한 채라도 20억, 30억 구간을 촘촘히 해 보유세를
달리 적용해야 한다”고 언급하면서 시장의 긴장감이 고조되고 있습니다.
현재 재정경제부는 7~8월 발표 예정인 2026년 세제개편안에 보유세 강화
방안을 포함하는 방향을 검토 중입니다. 다만 6월 3일 지방선거를 앞두고 있어 선거 이전에
시행령만으로 공정시장가액비율을 먼저 손볼 가능성도 배제할 수 없습니다. 국회를 통하지
않아도 되기 때문입니다.
① 시행령 조기 개정 (6월 1일 전): 당장 2026년 종부세부터 인상 효과 발생 — 가능성 있음
② 세제개편안 포함 (7~8월): 2027년 귀속분부터 적용 — 정식 절차
③ 기본공제 축소 병행: 현행 9억 원을 6억 원으로 원상복구 — 추가 부담 폭발적 증가
특히 시나리오 ③이 실현될 경우 단순히 비율을 올리는 것보다 훨씬 더 큰 충격이 예상됩니다.
과세표준 계산의 출발점이 되는 기본공제 자체가 3억 원 줄어들면, 중간 가격대 아파트
보유자들도 종부세 납부 대상자로 새로 편입될 수 있기 때문입니다.
실제 시뮬레이션: 강남 아파트 세금 얼마나 오르나
이투데이가 부동산 세금 계산 서비스 셀리몬에 의뢰해 공정시장가액비율 80% 적용 시
서울 주요 아파트 보유세 변화를 시뮬레이션한 결과, 그 충격은 예상보다 훨씬 컸습니다.
단순히 비율만 바꿨는데도 보유세가 최대 49.56% 급증하는 단지가 나왔습니다.
| 단지 (서울) | 현행 60% 보유세 | 80% 적용 보유세 | 증가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 서초 아크로리버파크 84㎡ | 약 1,478만원 | 약 2,210만원 | +733만원 | +49.6% |
| 서초 래미안퍼스티지 84㎡ | 약 1,087만원 | 약 1,519만원 | +432만원 | +39.8% |
| 잠실 잠실주공5단지 82㎡ | 약 837만원 | 약 1,165만원 | +328만원 | +39.2% |
| 송파 헬리오시티 84㎡ | 약 393만원 | 약 506만원 | +113만원 | +28.8% |
| 강남 대치 은마아파트 84㎡ | 약 684만원 | 약 853만원 | +169만원 | +24.7% |
| 반포자이 84㎡ | 약 1,790만원 | 약 1,843만원 | +53만원 | +3.0% |
위 수치는 2026년 공시가격 확정 전 추정값입니다. 서울 핵심 지역의 공시가격이
추가로 5~40% 상승할 경우 여기에 비율 상향 효과까지 겹쳐 실제 부담은
시뮬레이션보다 더 클 수 있습니다.
다주택자·1주택자 차별 영향 분석
공정시장가액비율 상향의 충격은 다주택자에게 더 가혹하게 작용합니다.
종부세 세율 자체가 다주택자 구간에서 더 높게 설정되어 있는데, 거기에 과세표준까지
커지면 누진 효과가 배가되기 때문입니다. 래미안퍼스티지 + 리센츠 2채를 보유한 경우
비율 80% 적용 시 추가 보유세만 839만 원으로 계산됐습니다.
1주택자도 안심 금물입니다
이재명 대통령이 “1주택도 1주택 나름”이라고 발언한 것은 매우 중요한 신호입니다.
비거주 1주택자, 즉 집은 갖고 있지만 실제로 거주하지 않는 경우에는
장기보유특별공제 혜택이 축소될 가능성이 제기되고 있습니다. 현재 10년 거주 기준으로
최대 80%까지 공제받을 수 있는데, 거주 요건이 강화되면 양도세 부담도 함께 폭증합니다.
법인 보유 주택은 이중 타격
법인이 보유한 주택은 공정시장가액비율 상향과 별도로 이미 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상
5%라는 높은 단일세율을 적용받습니다. 과세표준이 커지면 법인 보유 수익성이 더욱
악화되어, 일부 기업들의 임대 주택 매각 압력도 높아질 전망입니다.
고가 1주택자 (공시가 15억 이상): 기본공제 9억 원 초과분에 비율이 곱해지므로 직접 타격, 수백만 원 추가 부담
2주택자 이상: 합산 공시가에서 기본공제 9억 원을 뺀 뒤 비율 적용, 누진세율 구간이 높아 충격 더 큼
중저가 1주택자: 기본공제 9억 원 이내라면 종부세 과세 대상 자체가 아니어서 직접 영향 없음 — 다만 기본공제가 6억으로 환원되면 과세 대상 편입 가능
6월 1일 전에 할 수 있는 절세 체크리스트
종부세의 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 하루가 모든 것을 결정합니다.
6월 2일에 매도 계약이 체결돼 잔금을 치른다 해도 6월 1일 자로 등기가 남아 있으면
그해 종부세는 그대로 납부해야 합니다. 반대로 5월 31일까지 잔금 처리와 소유권 이전을
모두 마치면 해당 연도 종부세 납부 의무가 사라집니다.
매도 타이밍 검토: 다주택자라면 6월 1일 이전 잔금 완납 + 소유권 이전 등기 완료 여부 사전 확인 필수
공동명의 전환 검토: 1주택자의 경우 배우자와 공동명의로 전환하면 인별 공제(각 6억 원, 합산 12억 원)를 받아 과세 대상에서 벗어날 수 있습니다. 단 취득세 추가 발생 여부를 먼저 계산하세요.
임대사업자 등록 검토: 일정 요건을 충족하는 민간임대 등록 주택은 종부세 합산 배제 혜택이 가능합니다. 단 2020년 이후 폐지된 단기임대와 아파트 장기임대는 혜택 없음.
고령자·장기보유 세액공제 확인: 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유 1주택자라면 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다. 이 제도가 유지되는 동안 적극 활용해야 합니다.
세제개편안 발표 전 전문가 상담: 2026년 7~8월 공식 발표 전에는 확정된 내용이 없습니다. 매도·증여 등 큰 결정은 7월 세제개편안 확인 후 세무사와 상담 후 실행하는 것이 가장 안전합니다.
보유세 인상이 집값을 잡을 거라는 기대는 이미 문재인 정부 때 검증이 끝났습니다.
당시에도 세금이 올라갔지만 서울 집값은 오히려 급등했습니다. 결국 시장 심리가 바뀌지 않는 한
보유세는 수요를 줄이는 게 아니라 임대료로 전가되는 경로를 택한다는 점을
냉정하게 인식해야 합니다. 단기 세금 절감에만 집중하기보다 자산 포트폴리오 전체를
재검토하는 기회로 삼는 것이 더 현명합니다.
❓ Q&A 5선 — 핵심 질문만 골랐습니다
Q1. 공정시장가액비율 인상이 언제부터 적용되나요?
하고 있지만, 시행령 개정만으로 가능한 만큼 6월 1일 과세 기준일 이전에 단행될 가능성도
있습니다. 재정경제부가 지방선거(6월 3일) 전후 시점을 어떻게 선택하느냐가 관건입니다.
Q2. 비율이 80%로 오르면 9억 이하 1주택자도 종부세가 생기나요?
종부세 과세 대상이 되지 않습니다. 단 기본공제 자체를 6억 원으로 낮추는 방안도
함께 논의 중이므로, 두 조치가 동시에 시행될 경우 공시가 6억~9억 구간 주택도
종부세 납부 대상으로 새로 편입될 수 있습니다.
Q3. 종부세와 재산세 둘 다 오르나요?
유지하고 있습니다. 이번에 논의 중인 인상은 주로 종합부동산세법 시행령
개정을 통한 종부세 비율 조정입니다. 다만 정부가 보유세 전반을 재편하는 방향으로
가면 재산세 비율도 함께 움직일 가능성이 있습니다.
Q4. 6월 1일 이전에 매도하면 세금을 완전히 피할 수 있나요?
의무가 없어집니다. 단 매도 시 양도소득세가 발생하며, 다주택자의 경우 양도세 중과가
2026년 5월 9일부터 재적용될 예정이라 양도세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.
종부세를 피하려다 양도세 폭탄을 맞는 역설적 상황이 발생할 수 있으니 반드시
세무 전문가와 시뮬레이션 후 결정하세요.
Q5. 공시가격과 공정시장가액비율, 두 개가 동시에 오르면 어떻게 되나요?
상승하고 비율이 60%에서 80%로 오르면, 과세표준은 단순 계산상 약 1.1 × (80/60) ≒
1.47배로 늘어납니다. 공시가격 상승분까지 포함하면 실제 세 부담은
40% 이상 증가할 수 있다는 의미입니다. 2026년 서울 핵심 지역의 공시가격이
추가 상승이 예상되는 만큼 이 이중 충격을 반드시 고려해야 합니다.
✍️ 마치며 — 총평
공정시장가액비율이라는 단어는 생소하지만, 사실 이게 종부세의 실질적인 ‘세금 레버’입니다.
정권이 바뀔 때마다 이 레버를 통해 시장에 강력한 시그널을 보내왔고, 지금 다시
그 레버에 손이 얹혀 있는 상황입니다.
중요한 것은 6월 1일이라는 날짜입니다. 세제개편안이 7~8월에 발표될
예정이라고 해서 방심했다가는 시행령 조기 개정으로 당해 연도 종부세부터 인상이 현실화될 수
있습니다. 지금 당장 내 주택의 공시가격과 예상 종부세를 계산해보고, 보유·매도·증여
중 어떤 선택이 유리한지 전문가와 상담하는 것이 최선의 방어책입니다.
세금은 피할 수 없지만, 알면 줄일 수 있습니다. 변화가 확정되기 전 먼저 움직이는 사람이
가장 많이 아낄 수 있습니다.
※ 본 콘텐츠는 공개된 뉴스 보도 및 정부 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공용이며, 법적·세무적 조언을 대체하지 않습니다.
개별 세금 신고 및 절세 전략은 반드시 공인된 세무사 또는 국세청 공식 채널을 통해 확인하시기 바랍니다.
(참고: 국세청 공식 홈페이지)
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