① 비거주 1주택자가 지금 당장 위험한 이유

오늘 2026년 3월 12일, 김윤덕 국토교통부 장관은 라디오 방송에 직접 출연해 충격적인 발언을 했습니다.
“고가 주택 보유자와 비거주 1주택자도 보유세 개편 대상에 당연히 포함된다“는 공식 확인이었습니다.
불과 2주 전인 2월 27일에는 이재명 대통령이 “투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리하도록 정책 수단을 총동원하겠다”고 선언했습니다.

여기서 핵심은 ‘비거주‘라는 단어입니다. 집이 한 채뿐이라도, 그 집에 실제로 살지 않는다면 이제는 다주택자에 준하는 세금 부담을 지게 될 수 있습니다.
강남·마용성(마포·용산·성동)의 고가 아파트를 사두고 본인은 외곽 전세에 사는 이른바 ‘똘똘한 한 채‘ 전략이 사실상 종료 선고를 받은 것입니다.

▲ 목차로 돌아가기

② 장기보유특별공제 개편 — 현행 vs 개정안 완전 비교

장기보유특별공제(장특공제)는 부동산을 오랫동안 보유했을 때 양도차익에서 일정 비율을 깎아주는 제도입니다.
현재 1세대 1주택자는 보유 기간 최대 40% + 거주 기간 최대 40% = 총 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.
이 80% 공제가 있었기 때문에, 오랫동안 집을 보유한 사람이 수십억 원의 차익을 올려도 실질 납부세액은 크게 낮출 수 있었습니다.

개정안의 핵심: ‘보유’ 항목 삭제, ‘거주’만 인정

세무업계에서 가장 유력하게 거론되는 개정 방향은 다음과 같습니다.
보유 기간에 따른 공제(최대 40%)를 폐지하고, 오직 실거주 기간에 따른 공제(최대 40%)만 유지하는 방식입니다.
이렇게 되면 ‘실거주 10년’ 요건을 모두 채운 사람은 여전히 40%를 받지만, 거주 없이 보유만 한 경우 공제율이 0%가 될 수 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

③ 세금 시뮬레이션 — 양도차익별 추가 세금 얼마나 늘어나나

신한은행 전문 위원의 시뮬레이션 결과를 바탕으로, 비거주 1주택자가 개정안 적용 후 얼마나 세금이 늘어나는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
아래는 10년 전 10억 원에 매입한 주택을 40억 원에 양도(양도차익 30억 원, 2년 거주)한 사례입니다.

단 한 번의 매도 행위에서 3억 3천만 원 이상의 세금이 추가됩니다.
이것은 단순한 세율 인상이 아닙니다. 공제를 깎는 방식이기 때문에 양도차익이 클수록 추가 세금의 절대금액은 더 커집니다.
서울 강남·강동·마포 등 시세가 높은 지역의 비거주 1주택자라면 실질적인 영향이 수억 원에 달할 수 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

④ 보유세(종부세·재산세)까지 동시에 오른다

양도세 장특공제 축소만으로 끝나지 않습니다. 국토부 장관은 오늘 “공시가격 상향과 공정시장가액비율 인상을 통해 보유세 부담을 늘리겠다”고 재차 확인했습니다.
현재 공정시장가액비율은 윤석열 정부 시절 95%에서 60%로 낮아진 상태인데, 이를 다시 80~100%로 올리는 방안이 유력합니다.
이것은 세법 개정 없이 시행령 개정만으로 즉시 적용할 수 있어, 국회 통과를 기다릴 필요도 없습니다.

공정시장가액비율 인상 시 종부세 부담 시뮬레이션

더불어 2026년 서울 아파트 공시가격은 지난해 서울 아파트값 상승률이 역대 최고치(8.98%)를 기록한 만큼, 공정시장가액비율을 그대로 유지하더라도 공시가격 자체가 크게 오를 가능성이 높습니다.
이는 매년 보유하는 것만으로도 수백만 원의 세금이 추가되는 구조를 의미합니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑤ 매각·증여·버티기 — 3가지 출구 전략 실전 비교

정부의 압박 속에서 비거주 1주택자에게는 크게 세 가지 선택지가 주어집니다.
각각의 전략에는 현실적인 장단점이 있으며, 개인의 상황에 따라 최적의 선택이 달라집니다.

• 1
  📦 5월 9일 이전 매각 — 현행 제도 혜택 마지막 기회
  가장 직접적인 방법입니다. 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하면 현행 장특공제율(최대 80%)과 다주택자 양도세 일반세율을 그대로 적용받을 수 있습니다.
  단, 잔금일 기준이 아닌 ‘계약일 기준’이 아니라 실제 양도일(잔금 수령일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)이 기준이므로, 5월 9일이 법적 마감입니다.
  지금 매물을 내놓더라도 잔금까지 2~3개월이 걸릴 수 있어 사실상 지금이 마지막 타이밍입니다.
• 2
  🏠 실거주 전환 — ‘몸테크’로 거주자 지위 확보
  현행 법에서도 거주 요건은 이미 공제에 포함됩니다. 지금이라도 해당 주택에 입주해서 최소 2년 이상 실거주를 충족하면, 개정 이후에도 거주 기간에 따른 공제는 인정됩니다.
  다만 이사 비용, 직장·자녀 학교 문제 등 현실적인 장벽이 있으며, 이미 세입자가 거주 중인 경우 임대차보호법상 바로 쫓아낼 수도 없습니다.
• 3
  🎁 가족 간 증여 — 보유세 분산은 가능하지만 리스크 존재
  자녀나 배우자에게 증여해 명의를 이전하면 종부세 기본공제(인당 9억 원)를 나눠 사용할 수 있습니다.
  그러나 이미 블로그에서 다룬 것처럼 이월과세(2026년 강화) 제도가 적용되면 증여 후 5년 내 처분 시 오히려 더 높은 세금을 낼 수 있습니다.
  증여는 반드시 세무사와 시뮬레이션을 먼저 해봐야 합니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑥ 실거주 인정 요건 — 내가 거주자인지 확인하는 체크리스트

비거주 1주택자 규제를 피하려면 우선 ‘나는 실거주자인가’를 명확히 해야 합니다.
현행 소득세법상 1세대 1주택 비과세 및 장특공제 거주 요건은 해당 주택에 전입신고를 하고 실제 생활 근거를 둔 기간을 기준으로 합니다.
단순히 주민등록상 주소만 옮겨두는 것은 인정되지 않으며, 세무조사 시 전기·가스·수도 사용량, 카드 사용 내역 등으로 실거주 여부를 검증합니다.

실거주 인정 여부 — 7가지 판단 기준

특히 세입자가 살고 있는 경우에는 법적으로 내 집이어도 거주 요건을 채울 수 없습니다.
임대차 계약 만료 전에 실거주를 위해 집을 비워달라고 하려면 임대차보호법상 절차를 정확히 따라야 하며,
세입자가 거주권을 주장할 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑦ 지금 해야 할 행동 — D-57 대응 로드맵

오늘은 2026년 3월 12일입니다. 5월 9일까지 57일이 남았습니다.
부동산 거래에는 통상 계약 후 잔금까지 1~3개월이 소요됩니다. 지금 움직이지 않으면 이미 늦습니다.
아래 로드맵을 단계별로 체크하세요.

• ①
  즉시 — 본인 주택 실거주 여부 확인 (오늘)
  전입신고 주소, 실제 생활 주소, 임대차 계약 여부를 먼저 확인하세요.
  세입자가 있다면 계약 만료일과 갱신 여부를 즉시 파악해야 합니다.
• ②
  이번 주 — 세무사 상담 예약
  개인의 보유 기간, 취득 가액, 현재 공시가격, 거주 기간에 따라 시뮬레이션 결과가 크게 달라집니다.
  무료 상담이 아닌 유료 세무 상담을 통해 정확한 수치를 뽑아야 합니다.
  국세청 공인 세무사 조회는 한국세무사회 홈페이지에서 할 수 있습니다.
• ③
  3월 말 — 매도 의사 결정
  세무사 상담 결과를 토대로 ‘5월 전 매도 vs 실거주 전환 vs 장기 보유’를 최종 결정하세요.
  매도를 결정했다면 부동산 중개사에 3월 말까지 매물을 내놓아야 5월 9일 전 잔금 처리가 가능합니다.
• ④
  4월 말 — 계약서 작성 및 잔금 스케줄 확정
  5월 9일은 양도일(잔금 수령일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날) 기준입니다.
  계약서에 잔금일을 5월 9일 이전으로 명시하고, 매수자와의 일정을 철저히 조율하세요.
• ⑤
  2026년 7월 — 세법 개정안 발표 모니터링
  매도를 결정하지 못했다면, 정부의 공식 세법 개정안 발표를 기다려야 합니다.
  통상 7월에 발표되는 세법 개정안에서 장특공제 개편 내용이 구체화됩니다.
  이후 국회 통과(연말)와 시행 시기를 확인해 최종 결정하세요.

▲ 목차로 돌아가기