전세사기 최소보장제란? — 3년 기다린 제도의 핵심

전세사기 최소보장제는 경·공매가 종료된 전세사기 피해자가
배당금·경매차익·임대인 변제액 등 모든 방식으로 회복한 금액이
임차보증금의 일정 비율에 미치지 못할 경우, 그 차액을 국가 재정으로 직접 보전해주는 제도입니다.
2026년 2월 26일, 더불어민주당 전세사기특별위원회가 국토교통부·법무부·금융위원회 등
관계 부처와의 협의를 마치고 공식 발표했습니다.

2023년 인천 미추홀구 전세사기 첫 희생자 발생 이후 꼭 3년 만에 나온 구제 제도라는 점에서
피해자 단체와 시민사회는 “뒤늦었지만 방향은 옳다”는 반응을 보이고 있습니다.
핵심은 단순합니다. 경·공매 낙찰로 일부 돌아왔더라도 최소 보장선에 미달하면
국가가 그 차이를 채워줍니다. 복잡한 법원 절차를 거쳐 겨우 20~30%밖에 못 돌려받은
피해자들에게는 사실상 최초의 실질적 보상 장치입니다.

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보장 비율 33%? 50%? — 지금 결정되지 않은 이유

이 제도에서 가장 뜨거운 쟁점은 최소 보장 비율입니다.
2026년 3월 8일 서울경제 단독 보도에 따르면, 당정은 임차보증금의
최대 50% 보장으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌습니다.
국토부 데이터 기준 경·공매 종료 피해자의 1인당 평균 보증금은 약 1억 3,300만 원으로,
50% 보장 시 최대 6,650만 원이 지원됩니다.

그러나 확정이 아닙니다. 국민의힘이 “국민 세금으로 악성 임대인의 채무를 대신 갚아주는 것”이라며
강하게 반발하고 있어, 법안 심사 과정에서 33%로 낮아지거나 지원 대상이 제한될 가능성도 남아 있습니다.
실제로 염태영 의원(33%)과 윤종오 의원(50%) 등 두 가지 법안이 동시에 발의된 상황이며,
최종 비율은 국회 전세사기특별법 심의를 통해 확정됩니다.

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선지급 후정산 — 신탁사기·무권계약 피해자 구제

기존 전세사기특별법의 가장 큰 구멍은 신탁사기와
무권계약(계약 권리 없는 자와의 계약) 피해자가 사실상 구제 대상에서
빠져 있었다는 점입니다. 이들은 경·공매 종료까지 수년을 기다려야 하는 구조상
극심한 생활고에 노출돼 있었습니다.

이번 개정안에는 이들을 위한 ‘선지급 후정산’ 방식이 포함됩니다.
경·공매 절차가 끝나기 전이라도 LH(한국토지주택공사)가 최소보장금을 먼저 지급하고,
이후 경매 완료 후 실제 낙찰 금액이 확정되면 최종 정산하는 구조입니다.
이재명 대통령이 2025년 12월 국토부 업무보고에서 ‘선구제 후구상권 청구’
방식을 직접 지시한 것이 제도화로 이어진 결과입니다.

공동담보 피해자도 적용

공동담보주택(한 임대인이 여러 물건을 담보로 잡은 경우) 피해자의 경우,
나머지 담보물건의 경·공매가 끝나지 않아도
내 피해주택의 경매가 완료되면 경매차익의 일부를 우선 선지급 받을 수 있습니다.
이는 공동담보 구조상 변제 순서가 뒤로 밀려 수년째 한 푼도 못 받는 피해자들을
위한 맞춤형 조치입니다.

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소급 적용 범위 — 이미 경매 끝난 피해자도 해당되나

이번 개정안의 가장 중요한 조항 중 하나는 소급 적용입니다.
당정은 경·공매 절차를 이미 마친 피해자에게도 최소보장제를 적용해
구제 사각지대를 줄이겠다고 밝혔습니다. 이는 2023년부터 경매가 완료됐는데도
20~30%밖에 보증금을 회수하지 못한 피해자들에게 사실상 소급 보상이
이루어진다는 의미입니다.

다만 소급 적용의 구체적 기준(기준 시점, 이미 지급된 금액 차감 방식 등)은
국회 법안 심사 과정에서 최종 확정됩니다. 현재로서는 ‘경·공매가 종료된 피해자’라면
모두 소급 대상에 포함될 가능성이 높다는 것이 법조계의 해석입니다.
2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차 계약을 체결한 경우에만 적용되므로,
계약서 날짜 확인은 필수입니다.

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신청 자격 요건 — 4가지 조건 모두 충족해야

최소보장제를 비롯한 전세사기특별법 모든 지원을 받으려면,
먼저 ‘전세사기피해자등 결정’을 받아야 합니다.
아래 4가지 요건을 동시에 충족해야 하며, 하나라도 빠지면 결정이 불가합니다.

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신청 방법 완전 가이드 — 온·오프라인 절차 총정리

온라인 신청 (권장)

전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에 접속해 공동인증서
또는 간편인증으로 본인 확인 후 ‘전세사기피해자등 결정신청’ 메뉴에서 진행합니다.
서류는 스캔본 또는 사진 파일로 첨부하며, 제출 완료 후 부여받은 접수번호를 반드시 보관하세요.

오프라인 신청

현재 거주지가 아닌 피해주택 소재지 관할 시·군·구청을 방문해야 합니다.
이사 후 거주지가 바뀐 경우에도 피해주택 기준 관할청에서만 접수가 가능하므로
방문 전 해당 구청에 전화로 확인하는 것이 안전합니다.

필수 제출 서류

주요 일정 및 심사 기간

결정신청 마감은 2027년 5월 31일까지이며(2025.05.31 이전 최초 계약 기준),
심사는 신청 후 약 30~60일 소요됩니다.
결정 통보 후 이의가 있는 경우 30일 이내 이의신청이 가능합니다.
각종 피해지원 프로그램은 결정일로부터 3년 이내에 신청해야 합니다.

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놓치면 손해 — 함께 받을 수 있는 추가 지원

최소보장제 외에도 전세사기 피해자로 결정되면 다양한 지원을 중복으로 활용할 수 있습니다.
금융 지원부터 법률 비용, 심리상담까지 폭넓게 연계되어 있으므로 반드시 챙기세요.

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