주택임대차보호법 제3조의3
대법원 2024다326398
임차권등기명령, 신청만 하고 이사하면 위험합니다
보증금을 못 받은 채 계약이 만료됐다면 임차권등기명령을 신청하면 된다고 알고 있을 겁니다. 맞습니다. 그런데 여기서 하나 더 확인해야 하는 게 있습니다. 신청만 하고 이사하면 안 됩니다. 2025년 4월 대법원이 확정한 판결(2024다326398)은 “등기가 완료되기 전에 집을 비우면 대항력이 소멸된다”고 명시하고 있습니다. 신청서 접수와 등기 완료는 다른 시점입니다. 이 차이를 모르고 이사했다가 보증금을 날린 사례가 실제로 있었습니다.
임차권등기명령이 뭔지 30초 정리
임차권등기명령은 임대차 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 등기부에 그 권리를 기록해주는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 핵심은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다는 것입니다.
원래 대항력은 ‘해당 집에 살면서 주민등록을 유지’할 때 효력이 있습니다. 그래서 이사를 가면 자동으로 대항력이 사라지고, 보증금을 우선 돌려받을 권리도 함께 없어집니다. 임차권등기명령은 이 문제를 해결하기 위해 만들어졌습니다.
보증금을 전부 못 받은 경우는 물론, 일부만 받은 경우에도 신청할 수 있습니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호). 5,000만 원 중 3,000만 원만 돌려받은 상황이라면 나머지 2,000만 원 기준으로 등기를 신청할 수 있습니다.
신청 전에 이것부터 확인해야 합니다
신청 요건은 두 가지입니다. ① 임대차가 이미 종료됐을 것, ② 보증금이 반환되지 않았을 것. 계약기간 만료는 물론이고, 해지통보에 따라 계약이 끝난 경우에도 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 묵시적 갱신이 된 경우 임차인이 해지 통보 후 3개월이 경과해야 종료로 봅니다.
신청 장소는 임차주택 소재지 관할 지방법원입니다. 직접 방문하거나, 대법원 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로도 접수할 수 있습니다. 2025년에 전자소송 홈페이지가 개편됐으므로, 이전 방법과 메뉴 구조가 다를 수 있습니다.
신청하기 전에 반드시 챙겨야 할 서류가 있습니다. 임대차계약서(확정일자 포함본), 주민등록등본, 등기부등본, 경우에 따라 점유 입증 서류까지 필요합니다. 서류가 하나라도 빠지면 법원에서 보정명령이 내려지고 처리 기간이 늘어납니다. 미리 스캔해 두는 게 시간을 절약하는 방법입니다.
42,800원으로 셀프 신청하는 법
변호사에게 맡기면 수십만 원이지만, 전자소송으로 직접 신청하면 총 42,800원이면 됩니다. 등록면허세 7,200원과 등기촉탁수수료 35,600원을 합친 금액입니다(2026.03 기준, 네이버 프리미엄 콘텐츠 실 신청자 확인). 이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
💡 공식 발표문과 실제 신청 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
법원 공식 안내에는 신청서 작성 항목만 나열됩니다. 그런데 실제로는 납세번호 23자리 입력 단계에서 많이 막힙니다. ‘전자납부번호’와 ‘납세번호’를 혼동하기 쉬운데, 전자소송 화면에서 납세번호 바로 위에 보이는 납세번호 23자리를 입력해야 합니다. 전자납부번호를 입력하면 결제 오류가 납니다. 이 부분은 공식 안내에 명시가 되어 있지 않습니다.
전자소송 신청 순서는 다음과 같습니다. ① ecfs.scourt.go.kr 접속 → ② 공동인증서(구 공인인증서) 또는 금융인증서 로그인 → ③ 민사신청 → 주택임차권등기명령신청 클릭 → ④ 당사자 정보 입력(임차인·임대인 주민번호·주소·연락처) → ⑤ 첨부 서류 업로드 → ⑥ 비용 납부 → ⑦ 제출. 접수 완료 후에는 법원에서 심사하고 결정문이 나옵니다.
| 항목 | 비용(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 7,200 | 지방세 |
| 등기촉탁수수료 | 35,600 | 법원 등기 비용 |
| 합계 | 42,800 | 임대인에게 청구 가능 |
| 말소(해제) 비용 | 15,200 | 보증금 수령 후 필수 |
(출처: 네이버 프리미엄 콘텐츠 실 신청자 기록, 2026.01.30 / 주택임대차보호법 제3조의3 제8항)
등기 완료 전 이사하면 생기는 일
⚠️ 2025년 4월 대법원 확정 판결 — 사건번호 2024다326398
“임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다. 등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생한다.”
(출처: 대법원 2부, 2025.04.15 선고 / 한겨레 2025.05.11 보도)
대부분의 블로그는 “임차권등기명령을 신청하면 이사해도 대항력이 유지된다”고 적고 있습니다. 이건 맞는 말이지만, 정확히는 “등기가 완료된 이후에 이사해야” 유지됩니다. 신청서를 접수한 날이 아닙니다. 등기부등본에 실제로 기재된 날입니다.
위 판결의 실제 사건을 보면 더 명확합니다. 세입자 ㄱ씨는 2019년 3월 12일 임차권등기명령을 신청했고, 등기가 완료된 날은 4월 8일이었습니다. 그런데 서울보증보험에서 보험금을 먼저 받은 뒤 4월 5일에 이사를 나갔습니다. 불과 사흘 차이였습니다. 결과는 대항력 소멸, 보증금 채권 회수 실패였습니다.
💡 신청일과 등기 완료일 사이의 간격, 실제로 얼마나 될까요?
법도 전세금반환소송센터에 따르면 평균 처리 기간은 접수부터 등기부 기재까지 7~14일입니다. 서류가 정확하면 빠르게 끝나지만, 보정명령이 오거나 신청이 몰리는 시기에는 더 걸릴 수 있습니다. 즉, 최소 2주는 집을 비우면 안 됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부를 직접 열람하고, 임차권등기 기재가 확인된 뒤에 이사 일정을 잡아야 합니다. “결정문이 나왔다”는 것과 “등기가 완료됐다”는 것은 다른 시점입니다.
등기 후에도 보증금이 안 들어올 때
💡 이 부분은 대부분의 설명에서 빠져 있습니다
임차권등기는 권리를 보전하고 이사를 가능하게 해주는 장치일 뿐, 그 자체로 보증금을 강제 회수해주지는 않습니다. 등기가 완료된 이후에도 집주인이 돈을 안 주면, 별도의 절차를 밟아야 합니다. 이 사실을 모르고 “등기 해뒀으니 나중에 알아서 되겠지”라고 기다리다가 시효를 놓치는 경우가 있습니다.
보증금을 실제로 돌려받으려면 추가 절차가 필요합니다. 금액이 3,000만 원 이하라면 소액심판이나 지급명령을 신청하는 게 빠릅니다. 그 이상은 민사 소송을 제기해야 합니다. 집이 이미 경매에 넘어간 상태라면 배당요구를 해야 하고, 이때 배당요구 종기(마감일)를 반드시 확인해야 합니다. 이 날짜가 지나면 배당받을 권리가 없어집니다.
2025년 기준으로 집합건물 임차권등기명령 신청 건수는 2만 8,044건으로 전년 대비 40.8% 감소했습니다(법원 등기정보광장, 출처: 연합뉴스 2026.01.12). 이 수치는 전세사기 피해가 정점을 지났다는 뜻이지만, 여전히 하루 평균 77건꼴로 신청이 들어오고 있다는 뜻이기도 합니다. 지금도 계속 발생 중인 문제입니다.
이 경우엔 신청 자체가 안 됩니다
임차권등기명령은 모든 상황에서 가능한 게 아닙니다. 아래 경우는 공식 법령(easylaw.go.kr, 주택임대차보호법)에 명시된 신청 불가 상황입니다.
- 무허가 건물 — 등기 자체가 없으므로 신청 불가. 건축물관리대장이 없는 건물이 여기 해당.
- 계약이 아직 살아있는 경우 — 임대차 종료 전에는 신청할 수 없음. 계약이 끝나야 신청 자격이 생김.
- 전차인(재임차인) — 임대인의 승낙을 받아 재임차했더라도, 전차인은 원래 임대인에 대한 권리가 없으므로 신청 불가.
- 대항력을 이미 상실한 경우 + 부동산 양수인 상대 — 대항력 상실 후 소유권이 넘어간 양수인에게는 신청할 수 없음.
무허가 건물 중 예외가 하나 있습니다. 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성돼 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우입니다. 이때는 임대인을 대위해 소유권보존등기를 먼저 마친 뒤 임차권등기를 신청할 수 있습니다. 단, 이를 증명하는 서류(건축물대장)를 첨부해야 합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제2호).
등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우(지하실, 사무실 등)라도 실제 주거용으로 사용했다면 신청할 수 있습니다. 이때는 계약 체결부터 신청 당시까지 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류를 별도 첨부해야 합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제5호).
Q&A 5가지
마치며
임차권등기명령은 분명 세입자를 지키는 중요한 제도입니다. 그런데 ‘신청’과 ‘완료’ 사이의 시간 차이를 모르거나, 등기 이후에도 별도 조치가 필요하다는 걸 모르면 엉뚱한 결과가 나옵니다. 2025년 대법원 판결은 이 허점을 명확히 보여줬습니다.
실제 비용은 42,800원으로 생각보다 저렴하고, 전자소송으로 직접 신청도 할 수 있습니다. 이사 일정을 잡기 전에 반드시 인터넷등기소에서 등기 완료 여부를 눈으로 확인하고 나서 짐을 빼야 합니다. 그리고 등기가 됐다고 보증금이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 강제집행이나 경매 배당요구를 병행해야 실제 회수가 됩니다.
2025년 신청 건수가 40.8% 줄었다지만, 지금도 하루 평균 77건이 접수되고 있습니다. 이 글을 읽고 있다면 아마 지금 그 상황에 있거나 주변에 있는 분일 겁니다. 절차 순서대로 하나씩 챙기시면 됩니다.
본 포스팅 참고 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 임차권등기명령 신청 (easylaw.go.kr)
- 한겨레 — 대법원 2024다326398 판결 보도 2025.05.11 (hani.co.kr)
- 연합뉴스 — 2025년 임차권등기명령 신청 건수 40.8% 감소 2026.01.12 (yna.co.kr)
- 법도 전세금반환소송센터 — 임차권등기명령 단점 및 기간 안내 (jeonselaw.com)
- 네이버 프리미엄 — 셀프 신청 비용·절차 실 사용 기록 2026.01.30
※ 본 포스팅은 2026년 03월 18일 기준으로 작성됐습니다. 주택임대차보호법·임차권등기명령 절차에 관한 규칙은 법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr) UI·메뉴 구조는 업데이트로 변경될 수 있습니다. 개별 사안에 대한 법률 판단은 전문가에게 별도로 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다.
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