부동산거래신고법 시행령 기준
⚠️ 과태료 최대 30만원 (지연) / 100만원 (허위)
전월세신고제 과태료, 갱신 때 이 경우만 면제됩니다
“갱신이니까 신고 안 해도 되겠지”라고 생각했다가 과태료를 맞는 사례가 2026년 들어 실제로 늘고 있습니다. 신고 의무의 기준은 계약 형태가 아니라 조건 변동 여부입니다. 어떤 경우에 신고해야 하고, 어떤 경우는 정말 안 해도 되는지 공식 법령 기준으로 정리합니다.
(2025.5.29 시행령 개정)
(금액 무관 고정 부과)
(과태료 고지 전 신고)
“100만원 과태료”가 실제론 다릅니다 — 2025년 바뀐 기준
결론부터 말씀드리면, 전월세신고제 과태료가 무조건 100만원이라는 건 틀린 정보입니다. 2025년 5월 29일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정으로 지연신고 과태료 상한이 기존 100만원에서 최대 30만원으로 대폭 완화됐습니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28, molit.go.kr)
이 수치가 의미하는 건 단순히 금액이 줄었다는 게 아닙니다. 정부가 “단순 실수로 지연 신고한 서민의 부담을 경감하고, 고의성이 있는 허위신고는 엄격히 제재한다”는 원칙으로 과태료 구조 자체를 이원화했다는 뜻입니다. 즉, 신고를 늦게 하면 최대 30만원이지만 금액을 낮춰서 거짓으로 신고하면 여전히 100만원 고정입니다. (출처: 부동산거래신고법 제28조제5항, easylaw.go.kr)
2025년 6월 1일 계도기간 완전 종료 이후 현재(2026년 3월)까지 과태료가 실제로 부과되고 있습니다. 단순히 “벌금 있다”는 정도가 아니라 어떤 상황에서 얼마가 나오는지를 구체적으로 알아야 대응이 됩니다.
신고 대상인지 아닌지, 5초 안에 판단하는 법
전월세신고제는 모든 임대차 계약에 적용되는 게 아닙니다. 아래 두 가지 기준 중 하나라도 해당되면 신고 대상입니다. (출처: 부동산거래신고법 시행령 제4조의3제1항, easylaw.go.kr)
| 기준 | 해당 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 보증금 6,000만원 초과 | ✅ 신고 | 전세·반전세 모두 해당 |
| 월 차임 30만원 초과 | ✅ 신고 | 보증금 없는 순수 월세도 해당 |
| 두 기준 모두 미달 | ❌ 신고 불필요 | 소규모 계약 예외 |
여기서 막상 써보면 걸리는 부분이 있습니다. 보증금 기준은 계약 당시 금액이 아니라 현재 계약 금액입니다. 처음 계약 시 5,800만원이었던 보증금이 갱신 때 6,200만원으로 올랐다면, 그 갱신 시점부터 신고 대상이 됩니다. 기존에 신고한 적 없더라도 변경 시점에 새로 신고해야 합니다.
지역 기준도 있습니다. 원칙적으로 전국 적용이지만 광역시 및 경기도의 군(郡) 지역은 예외가 있을 수 있습니다. 불확실하다면 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 신고 화면에서 주소를 입력하면 신고 대상 여부가 자동으로 표시됩니다.
갱신 계약별 신고 의무 판정표 — 8가지 케이스
가장 많이 혼선이 생기는 건 갱신 계약입니다. 어떤 갱신은 신고해야 하고 어떤 건 안 해도 될까요? 핵심 원칙은 하나입니다. 갱신 형태(묵시·청구권·합의)가 아니라 보증금·월세가 바뀌었는지 여부가 신고 의무를 결정합니다. (출처: 부동산거래신고법 시행령 제4조의3, easylaw.go.kr)
| 계약 상황 | 신고 의무 |
|---|---|
| 신규 계약 (기준 금액 초과) | ✅ 신고 필요 |
| 묵시적 갱신 (금액 변동 없음) | ❌ 신고 불필요 |
| 계약갱신청구권 행사 (금액 동일) | ❌ 신고 불필요 |
| 계약갱신청구권 행사 + 보증금·월세 변경 | ✅ 신고 필요 |
| 합의 갱신 (금액 변동 있음) | ✅ 신고 필요 |
| 합의 갱신 (금액 변동 없음) | ❌ 신고 불필요 |
| 보증금 → 월세 전환 (반전세 전환) | ✅ 신고 필요 |
| 집주인 교체 + 새 계약서 작성 | ✅ 신고 필요 |
계약갱신청구권을 행사한 경우, 5% 이내 인상이라도 금액이 1원이라도 바뀌면 무조건 신고 대상입니다. “계약갱신청구권 썼으니까 신고 안 해도 되겠지”라고 오해하다가 과태료를 맞는 사례가 2026년 들어 급증하고 있습니다.
묵시적 갱신 후 확정일자를 다시 받으면 역효과가 납니다
이건 기존 정보 어디에도 잘 안 나오는 내용입니다. 묵시적 갱신은 신고 의무가 없다는 걸 알면서도 “혹시 모르니 확정일자를 다시 받자”는 생각에 주민센터를 찾는 분들이 있습니다. 그런데 이게 오히려 불리해질 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태에서 새 확정일자를 부여받으면, 기존 확정일자의 날짜 순위가 사라지고 새 날짜 기준으로 재설정됩니다. 경매 시 우선변제권은 확정일자 날짜 순서로 결정되는데, 새 확정일자를 받는 순간 후순위로 밀릴 수 있습니다. 예를 들어 2022년 최초 계약 당시 확정일자를 받았는데 2025년 묵시적 갱신 후 다시 확정일자를 받으면 2025년 날짜가 기준이 됩니다. 이 사이에 근저당권이 설정돼 있었다면, 기존엔 확정일자 선순위였던 세입자가 후순위로 전락할 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태에서는 기존 확정일자를 그대로 유지하는 것이 가장 안전합니다.
두 번째 함정은 묵시적 갱신 상태에서 중도 해지 시 3개월 전 통보 의무입니다. 통보 없이 이사를 나가면 잔여 기간 월세가 청구될 수 있고, 새 임차인 중개수수료 분쟁도 생깁니다. 이 경우 국토교통부 유권해석 기준으로는 중개수수료가 임대인 부담이 원칙이지만, 계약서에 별도 약정이 있다면 달라질 수 있으니 계약 전에 정리해두는 게 좋습니다.
과태료 금액 기준표 — 지연 기간·계약 금액별 실제 금액
과태료는 지연 기간과 계약 금액 규모에 따라 세분화됩니다. 2025년 5월 29일 시행령 개정으로 지연신고 상한이 대폭 낮아졌습니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28, molit.go.kr)
① 지연신고 과태료 (계약 금액별 × 지연 기간별)
| 계약 금액 | 30일~3개월 | 3개월~1년 | 1년 초과 |
|---|---|---|---|
| 1억원 미만 | 2만원 | 10만원 | 10만원 |
| 1억~3억원 미만 | 3만원 | 15만원 | 15만원 |
| 3억~5억원 미만 | 4만원 | 25만원 | 25만원 |
| 5억원 이상 | 5만원 | 30만원 | 30만원 |
※ 위 과태료는 임대인·임차인 각각 부과됩니다. 5억원 전세를 1년 넘게 미신고했다면 임대인 30만원 + 임차인 30만원 = 최대 60만원 부담. 이 수치가 의미하는 건 “늦었다면 지금 바로 자진 신고하는 게 훨씬 유리하다”는 겁니다.
② 허위신고 과태료
계약 금액과 무관하게 최대 100만원 고정 부과 + 국세청 통보 가능.
자진신고 감경 혜택 적용 없음. 처음부터 실제 금액 그대로 신고하는 것이 유일한 정답입니다.
③ 자진신고 50% 감경
기한을 넘겼더라도 과태료 고지 전에 자진 신고하면 50% 감경이 적용됩니다. 예를 들어 5억원 전세 계약을 1년 이상 지연 신고했을 때 과태료가 30만원이라면, 자진 신고 시 15만원으로 줄어듭니다. 신고 누락 사실을 알았다면 지금 바로 자진 신고하는 것이 가장 유리합니다.
집주인이 거부해도 세입자 단독으로 신고할 수 있습니다
실제로 집주인이 소득 노출을 꺼리거나 임대소득 세금이 무서워서 신고를 거부하는 경우가 있습니다. 이 상황에서 세입자는 불안해하거나 집주인 눈치를 볼 필요가 없습니다. 임대차 신고는 임대인·임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주됩니다. 집주인의 서명이나 동의 없이 세입자 혼자 처리할 수 있습니다. (출처: 부동산거래신고법 시행규칙 제6조의2제3항, easylaw.go.kr)
세입자가 단독 신고를 완료하면 임차인 측 과태료 의무는 소멸합니다. 반대로 집주인도 신고하지 않으면 집주인에게도 별도 과태료가 부과됩니다. 신고 거부를 이유로 집주인이 계약 해지나 불이익을 주는 행위는 주택임대차보호법상 금지됩니다.
국토교통부 주택임대차 신고 콜센터: ☎ 1533-2949
부동산거래신고 콜센터: ☎ 1588-0149
신고 방법 — 주민센터 1번 방문으로 3가지 동시 처리
이사한 당일 관할 주민센터에 임대차 계약서 원본을 지참해 전입신고를 하면, 전입신고 + 임대차 신고 + 확정일자 부여가 한 번에 처리됩니다. 집주인의 동의나 서명 없이 임차인 혼자서도 가능합니다. 생각보다 간단합니다.
| 처리 항목 | 기한 | 핵심 주의사항 |
|---|---|---|
| 임대차 신고 | 계약일 + 30일 이내 | 입주일 아닌 계약일 기준! |
| 전입신고 | 입주 후 14일 이내 | 대항력 취득에 직접 영향 |
| 확정일자 | 전입신고 당일 | 임대차 신고와 동시에 자동 부여 |
신고 기한이 입주일이 아닌 계약일 기준 30일이라는 점입니다. 계약일보다 입주일이 늦은 경우, 이미 신고 기한이 지나 있을 수 있습니다. 계약서 서명 당일 캘린더에 ‘신고 마감일(계약일 + 30일)’을 바로 입력해두는 것이 최선입니다. 온라인 신고는 rtms.molit.go.kr에서 공동인증서 또는 간편인증으로 처리할 수 있으며, 확정일자도 자동 부여됩니다.
자주 묻는 질문
마치며
전월세신고제를 정리하다 보니 핵심 메시지는 결국 하나로 모였습니다. 신고 의무는 계약 형태가 아니라 조건 변동 여부로 판단한다. 계약갱신청구권을 썼더라도 금액이 바뀌면 신고 대상이고, 합의 갱신이라도 금액이 그대로라면 신고 의무가 없습니다.
과태료 측면에서는 솔직히 말하면 지연신고는 생각보다 크지 않습니다. 5억원 전세를 1년 넘게 안 신고해도 자진 신고 시 15만원입니다. 기대했던 것과 달리 무섭지 않은 금액입니다. 문제는 허위신고입니다. 금액을 낮춰 신고했다가 적발되면 과태료에 국세청 통보까지 이어질 수 있어, 이 부분은 신중해야 합니다.
신고를 의무 이행으로만 보지 않고 내 보증금을 지키는 수단으로 접근하면, 전월세신고제는 오히려 임차인에게 유리한 제도입니다. 신고와 동시에 확정일자가 자동 부여돼 대항력과 우선변제권을 한 번에 챙길 수 있기 때문입니다. 신고 누락이 의심된다면 오늘 바로 rtms.molit.go.kr에서 자진 신고로 과태료를 절반으로 줄이는 것을 권합니다.
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