주택임대차보호법 제6조의3
대법원 2022다279795
계약갱신청구권 실거주 거절, 막상 따져봤더니 집주인이 증명해야 했습니다
“내가 직접 살겠다”는 한 마디로 세입자를 내보낼 수 있다고 생각하는 집주인이 아직 많습니다. 막상 판례를 보면 얘기가 달라집니다. 2023년 12월 대법원 판결 이후, 실거주 의사가 진짜인지를 증명할 책임은 집주인 쪽에 있습니다. 그리고 거절 후 팔아버려도 손해배상에서 자유롭지 않습니다.
“실거주하겠다” — 이 말 한마디로 정말 내보낼 수 있을까요?
전세 만기가 다가올 때 집주인으로부터 “내가 직접 들어와 살겠다”는 통보를 받는 경우가 있습니다. 계약갱신청구권을 행사할 생각이었던 세입자 입장에서는 당황스럽지만, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 이 경우를 정당한 갱신 거절 사유 중 하나로 인정하고 있습니다. 그러다 보니 “집주인이 실거주 얘기만 꺼내면 어쩔 수 없다”고 받아들이는 세입자들이 여전히 많습니다.
그런데 여기에 결정적인 착각이 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 그 의사가 진짜라는 것을, 집주인 스스로 입증해야 합니다. 2023년 12월 대법원 판결이 이 기준을 명확히 정립했고, 단순히 “살겠다고 말했다”는 것만으로는 거절 사유가 인정되지 않는다고 못을 박았습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결(이하 ‘대법원 판결’)이 그 근거입니다.
집주인이 말만 해도 된다? 대법원이 바꿔버린 기준
💡 공식 판결문과 실제 분쟁 사례를 나란히 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
판결 이전에는 집주인이 “살겠다”고 하면 세입자가 그 거짓말을 스스로 증명해야 했습니다. 대법원은 이 구조를 뒤집었습니다. 이제는 집주인이 실거주 의사가 진짜라는 것을 스스로 증명해야 합니다.
대법원 2022다279795 판결은 다음과 같이 명시하고 있습니다. “임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.” (출처: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 공2024상,110) 이 한 문장이 갱신 분쟁의 무게중심을 완전히 바꿔버렸습니다. 이전까지 하급심 일부는 “집주인 주장에 개연성이 있으면 갱신 거절이 적법하다”는 식으로 판단해 왔는데, 대법원은 이를 명확히 배척했습니다.
다만 법원이 요구하는 증명 수준은 “의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도”입니다. 완벽한 증거가 없어도 되지만, 말만으로는 부족합니다. 판결문에 따르면 다음 사정들을 종합해 판단합니다. 집주인의 현재 거주 상황, 직장과 학교 등 가족의 생활 환경, 이사를 준비하고 있다는 실질적 정황, 갱신 거절 전후 집주인이 한 말이나 행동과의 모순 여부가 모두 고려 대상입니다.
실제로 해당 판결에서 집주인은 “부모님이 병원 가까이 살려고 이사하겠다”며 인테리어 견적서까지 제출했지만 대법원은 파기환송 결정을 내렸습니다. 부모님의 통원 기록을 보면 11년간 연 1~5회 방문에 불과했고, 기존 주택을 정리했다는 구체적 행동도 없었기 때문입니다. 이 수준의 소명으로는 실거주 의사를 인정받지 못한다는 게 이 판결이 주는 실질적 의미입니다.
9가지 거절 사유 중 실제로 쓰이는 것과 안 통하는 것
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에는 집주인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 9가지 열거되어 있습니다. (출처: 국토교통부 주택임대차보호법 정책풀이집, molit.go.kr) 이 9가지 외에는 어떤 이유도 거절 사유가 되지 않습니다. 집을 팔겠다, 리모델링하겠다는 이유는 이 9가지 안에 들어 있지 않으면 거절이 불가능합니다.
| 거절 사유 | 실무 빈도 | 핵심 주의사항 |
|---|---|---|
| 월세 2회 이상 연체 | ★★★★ | 비연속 연체도 누적 2기분 이상이면 해당 |
| 집주인(직계존비속 포함) 실거주 | ★★★★★ | 입증책임 집주인에게 있음 (대법원 2022다279795) |
| 노후화로 인한 전면 재건축 | ★★ | 계약 체결 당시부터 재건축 계획을 고지했어야 원칙 적용 |
| 상당한 보상 합의 | ★★ | 이사비 등 실제 지급해야 인정. 말만으로는 안 됨 |
| 무단 전대 | ★★★ | 집주인 동의 없이 제3자에게 재임대한 경우 |
※ 위 표는 자주 쟁점이 되는 사유 위주로 발췌한 것이며, 전체 9가지 사유는 주임법 제6조의3 제1항 참조
실무에서 가장 자주 악용되는 것이 ‘실거주’ 사유입니다. 다른 사유들은 비교적 사실 확인이 용이한 반면, 실거주 의사는 집주인 내면의 계획이라 확인이 어렵기 때문입니다. 대법원이 입증책임을 명확히 집주인 쪽으로 돌린 것은 이 점을 정확히 겨냥한 것이기도 합니다.
거절 후 팔아버렸는데, 손해배상을 못 받는다고요?
💡 법 조문과 실제 판결을 같이 보니 이런 허점이 드러났습니다
주임법 제6조의3 제5항은 “제3자에게 임대한 경우”에만 손해배상을 명시합니다. 그러면 팔아버리면 책임이 없을까요? 법원은 이 허점을 민법 750조 불법행위로 메웠습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항을 보면, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 “제3자에게 임대한 경우” 손해배상 책임을 진다고 규정하고 있습니다. 조문을 그대로 읽으면 ‘임대’가 아닌 ‘매도’는 이 조항의 적용 대상이 아닙니다. 실제로 일부 집주인들이 “나는 팔았지 세를 준 게 아니다”라고 주장하며 손해배상을 피하려 한 사례가 여럿 있었습니다.
그런데 서울중앙지방법원과 대전지방법원 등은 이 경우에도 민법 제750조(불법행위)를 적용해 손해배상 책임을 인정하고 있습니다. 서울중앙지방법원 2023나10964 판결은 명확하게 선을 그었습니다. “위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아니며, 같은 조 제1항을 위반한 임대인은 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다.” (출처: 서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결, 한국경제 2025. 2. 16. 보도)
단, 팔아버린 경우에는 손해배상액 산정 방식이 달라집니다. 제3자에게 임대했을 때와 달리, 세입자가 실제 입은 피해를 직접 입증해야 하는 경우가 많습니다. 대전지방법원 2022나119150 판결(대법원 상고기각으로 확정)에서는 새로운 전세 계약으로 인한 보증금 차액에 대한 2년 이자 + 이사비와 중개수수료를 손해로 인정했습니다.
손해배상, 직접 계산해보면 얼마나 나올까요
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 새 세입자를 들인 경우, 손해배상액은 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. (출처: 주택임대차보호법 제6조의3 제6항)
📐 손해배상 3가지 기준
① 갱신거절 당시 환산월차임 × 3개월
② (새 세입자 환산월차임 − 기존 환산월차임) × 24개월
③ 세입자가 실제로 입은 손해액
여기서 ‘환산월차임’은 보증금이 있는 경우 이를 월세로 환산해 더한 금액입니다. 환산 이율은 주임법 제7조의2에 따라 연 2.5% 또는 한국은행 기준금리+3.5% 중 낮은 쪽을 적용합니다. 2026년 3월 기준 한국은행 기준금리는 2.75%이므로, 2.75%+3.5%=6.25%와 2.5% 중 낮은 쪽인 2.5%가 적용됩니다. (출처: 한국은행 기준금리 고시, 2026.02.25 결정) 이 수치가 실제 계산에서 어떤 차이를 만드는지 예시로 풀어보면 다음과 같습니다.
📊 계산 예시 (전세보증금 3억 원 기준)
환산월차임: 3억원 × 2.5% ÷ 12개월 = 625,000원
① 기준: 625,000원 × 3개월 = 1,875,000원
② 기준 (새 전세보증금이 3.5억 원인 경우):
새 환산월차임: 3.5억 × 2.5% ÷ 12 = 729,167원
차액: 729,167 − 625,000 = 104,167원
차액 × 24개월 = 2,500,008원 ← 이 금액이 가장 크므로 최종 기준
※ 위 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 산정 시 당시 기준금리와 계약 조건을 반드시 재확인해야 합니다.
실제 변호사 수임 사례에서는 서울 송파구 아파트 세입자가 3,760만 원의 손해배상과 이에 대한 지연이자, 소송비용까지 전액 지급받은 사례가 있습니다. (출처: 로톡 법률사무소 아란 실제 승소 사례, lawtalk.co.kr) 보증금이 클수록, 집주인이 올린 새 전세가와의 차이가 클수록 ②번 기준 금액이 커지면서 실질 배상액이 올라갑니다.
실거주가 의심스러울 때, 섣불리 움직이면 안 되는 이유
집주인의 실거주 통보가 의심스럽더라도, 바로 법적 대응에 나서는 건 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 손해배상 청구권이 성립하려면 조건이 충족되어야 하기 때문입니다. 핵심은 집주인이 실거주하지 않고 실제로 제3자에게 임대를 주었다는 사실이 확정되어야 한다는 점입니다.
⚠️ 이 상황에서 움직이면 소송에서 질 수 있습니다
집주인이 실거주하지 않는 것만으로는 손해배상이 불가능합니다. 제3자에게 임대차계약을 체결했고, 그 새 세입자가 실제 입주했다는 사실이 확인된 이후에야 청구 요건이 갖춰집니다. 단순히 “집에 안 들어왔다”는 것만으로는 결정적 증거가 되지 않습니다.
실거주가 의심될 때 현실적으로 할 수 있는 행동이 있습니다. 퇴거 이후에도 해당 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있도록 법이 개정되었습니다. 갱신 거절을 당한 임차인은 갱신기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주하는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있습니다. (출처: 국토교통부 주택임대차보호법 정책풀이집, molit.go.kr) 이 열람 권한을 통해 새 세입자가 들어왔는지 확인한 뒤 소송을 제기하는 것이 가장 안전한 순서입니다.
특히 집주인이 “수술을 받았다”, “갑자기 이유가 생겼다”는 식으로 정당한 사유를 주장하는 경우, 그 사유가 갱신 거절 당시에 이미 예견 가능했는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 앞서 로톡 사례에서 집주인의 수술이 수개월 전부터 예정되어 있었다는 사실이 밝혀지면서 정당한 사유를 인정받지 못한 것이 좋은 선례입니다. 증거를 차분히 모은 뒤 대응하는 게 결론적으로 유리합니다.
Q&A — 자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 말보다 행동, 행동보다 기록
솔직히 말하면, 계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁은 법 조문만 읽어서는 현실을 파악하기 어렵습니다. 법 조문에는 “제3자에게 임대한 경우”라고 써있지만 매도해도 배상 책임이 생기고, “집주인이 살겠다면 거절 가능”이라고 써있지만 막상 법원에 가면 집주인이 먼저 입증해야 합니다.
2023년 12월 대법원 판결 이후로 흐름은 명확합니다. 집주인의 말 한마디로 세입자를 내보내는 일은 이제 쉽지 않습니다. 반대로 세입자 입장에서는 갱신 거절이 의심스럽다면 섣불리 대응하기보다 퇴거 이후에도 임대차 정보를 꾸준히 열람하면서 증거를 확보하는 것이 핵심입니다.
막상 써보면 이 단계에서 멈추는 경우가 많습니다. 집주인이 실제로 들어왔는지, 아니면 남에게 세를 줬는지를 확인하기까지 수개월이 걸리기도 합니다. 조급하게 접근하면 소송 요건이 갖춰지기 전에 움직이게 되고, 그 결과 배상을 받지 못하는 경우도 실무에서 존재합니다. 기다리는 것 자체가 전략입니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
※ 본 포스팅은 2026년 3월 20일 기준으로 작성되었으며, 주택임대차보호법 및 관련 판례는 이후 변경될 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·판례가 변경될 수 있으며, 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 변호사 등 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다. 본 내용은 법률적 조언이 아닌 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.
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