스트레스 DSR 3단계
수도권은 금리가 2배입니다

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행됐습니다. 그런데 많은 블로그가 “스트레스 금리 1.5%”라고만 안내합니다. 수도권과 규제지역은 이미 2025년 10월부터 3.0%로 올라간 상태입니다. 같은 연봉이어도 지역 하나 차이로 대출 한도가 수천만 원 달라질 수 있습니다.

스트레스 DSR — 왜 지금 다시 봐야 할까요

스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 금리보다 높은 ‘가상의 금리’를 얹어 한도를 계산하는 제도입니다. 변동금리 대출을 받았을 때 나중에 금리가 오르면 못 갈을 수 있으니, 처음부터 더 보수적으로 심사하겠다는 취지죠. 쉽게 말해 지금 금리가 4.5%라도 심사는 6.0%로 계산합니다. 그 차이만큼 대출 한도가 줄어듭니다.

2024년 2월 1단계(스트레스 금리 0.38%), 2024년 9월 2단계(0.75%), 그리고 2025년 7월 1일 3단계(1.50%)가 시행됐습니다. 3단계부터는 은행권, 제2금융권 구분 없이 주담대·신용대출·기타대출 전부에 스트레스 금리가 붙습니다. (출처: 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안 발표, 2025.5.20.)

그런데 여기서 중요한 것이 하나 있습니다. 2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역의 주담대에는 스트레스 금리가 3.0%로 올라갔습니다. 전국 기본값의 딱 2배입니다. 이 사실을 모르고 “3단계니까 1.5%겠지” 하고 계산했다가는 수천만 원 오차가 납니다.

3단계 수치 구조 — 단계별로 한도가 얼마나 줄었나

아래 표는 연소득 1억 원 기준(변동금리, 30년 만기, 금리 연 4.5% 가정) 단계별 대출 한도 변화입니다. 금융위원회가 공식 발표 시 제시한 수치입니다.

대부분의 블로그가 절반만 말하는 이유

3단계 1.5%는 ‘지방 기준’입니다

스트레스 DSR 3단계가 시행된 2025년 7월 1일, 전국 기본 스트레스 금리는 1.50%로 설정됐습니다. 지방 주담대에 한해서는 2단계와 동일한 0.75%가 연말(2025년 12월)까지 유예됐다가 이후 2026년 6월까지 한 차례 더 연장됐습니다. (출처: 금융위원회 가계부채 점검회의 결과, 2025.12.10.)

문제는 수도권과 규제지역입니다. 2025년 10월 16일부터 금융위원회는 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5% → 3.0%로 상향했습니다. 전국 기본값의 정확히 2배입니다. 이건 3단계 시행 후 두 달도 안 돼 추가로 올린 조치입니다. (출처: 금융위원회 주택시장 안정화 대책 10.15 발표, 2025.10.15.)

같은 연봉 5,000만 원인데 지역에 따라 얼마나 다를까요

연소득 5,000만 원, 30년 만기, 변동금리 4.5% 기준으로 대략 계산해 보면 이렇습니다. DSR 40% 적용 시 연간 원리금 허용액은 2,000만 원(월 약 167만 원)입니다.

$$\text{DSR 40\%} = \text{연소득 5,000만 원} \times 0.40 = \text{연 2,000만 원}$$

스트레스 금리 1.5%를 얹으면 심사 금리는 6.0%가 됩니다. 월 원리금 167만 원을 6% 30년 기준으로 역산하면 대출 가능 금액은 약 2억 7,900만 원 수준입니다. 반면 3.0%를 얹어 심사 금리 7.5%로 계산하면 같은 월 상환액 기준 대출 한도는 약 2억 3,800만 원까지 내려갑니다. 지역 차이 하나로 약 4,100만 원 차이가 납니다. 이 차이는 연봉이 높을수록 더 벌어집니다.

예외 조건 — 적용 안 되는 대출이 있긴 합니다

스트레스 DSR 미적용 대출 목록

금융위원회 10.15 대책 공식 FAQ에 따르면, 스트레스 DSR은 DSR 자체가 적용되는 대출에만 얹힙니다. DSR 규제 바깥에 있는 대출에는 스트레스 금리도 붙지 않습니다. 구체적으로는 중도금 대출, 이주비 대출, 정책자금 대출(버팀목·디딤돌 등)이 해당됩니다.

생활안정자금은 예외라고요? — 아닙니다

금융위원회 공식 FAQ에 명시된 내용입니다. “투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주담대가 생활안정자금 목적이어도 DSR은 적용됩니다.” (출처: 금융위원회 주택담보대출 관련 Q&A, fsc.go.kr) 생활안정자금이라는 목적만으로는 DSR 규제와 스트레스 금리 모두 피할 수 없습니다.

단, 6.27 대책의 주담대 6억 원 한도 제한은 주택 구입 목적 주담대에 적용됩니다. 생활안정자금 목적 주담대는 이 한도 제한을 받지 않습니다. DSR은 적용되고, 6억 한도는 적용 안 됩니다. 두 가지를 혼동하면 낭패입니다.

중도금 대출 안 받은 게 오히려 불리해지는 구조

중도금은 제외 — 그런데 이후 신규 대출 심사에선 포함됩니다

중도금·이주비 대출 자체는 스트레스 DSR 미적용입니다. 그런데 이것이 끝이 아닙니다. 금융위원회 공식 FAQ에 이런 내용이 있습니다.

쉽게 말하면, 중도금 3억 원을 받아놓고 나중에 마이너스 통장이나 신용대출을 신규로 받으려 하면, 중도금 대출의 원리금이 3% 스트레스 금리 기준으로 계산돼 새 대출의 DSR에 포함된다는 뜻입니다. 중도금을 적게 쓸수록 이후 신규 대출 여력이 더 넉넉해집니다.

전입 의무 — 6개월 안에 실제로 들어가야 합니다

6.27 대책(2025.6.27.)으로 부활한 전입 의무는 수도권·규제지역 주담대를 받은 경우 6개월 내 전입을 의무화합니다. 위반 시 대출 즉시 회수 조치가 따라옵니다. (출처: 6.27 가계부채 총량 관리 대책)

신혼부부나 생애최초 구입자도 예외 없습니다. 전세 세입자가 아직 거주 중인 상태에서 잔금을 치렀더라도 6개월 카운트는 시작됩니다. 기존 임차인 퇴거가 늦어진다고 해서 자동으로 연장되지는 않습니다. 은행에 사유서를 제출해 2개월 연장이 가능한 경우는 있지만, 이는 디딤돌 대출 등 특정 정책자금 한정입니다.

지방 유예 연장, 그래서 지금 지방에서 대출받으면 어떻게 되나요

2026년 6월까지 지방 주담대는 0.75% 적용

지방(서울·경기·인천 제외) 주담대에 대한 3단계 스트레스 금리 적용은 2025년 12월 말까지 유예됐다가, 이후 한 차례 더 2026년 6월 말까지 연장됐습니다. 즉 현재(2026년 3월 기준) 지방 주담대는 2단계와 동일한 스트레스 금리 0.75%가 적용되고 있습니다. (출처: 금융위원회 가계부채 점검회의, 2025.12.10.)

2026년 6월 이후 지방 주담대의 처리 방향은 아직 공개되지 않았습니다. 금융위원회가 당시 지방 경기와 가계부채 동향을 보고 결정한다고 밝혔습니다. 6월 이전에 지방에서 대출을 받는다면 낮은 금리의 혜택이 남아 있지만, 6월 이후 계획이라면 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

마치며

스트레스 DSR 3단계를 한 줄로 요약하면 “수도권에서 집 살 때 대출 심사는 이미 7.5% 금리로 한다”입니다. 실제 대출금리와 심사 금리 사이에 3%p 차이가 나는 셈인데, 이걸 모르고 ‘얼마까지 가능하겠지’라고 어림잡으면 실제 승인액이 예상보다 훨씬 낮게 나옵니다.

가장 헷갈리는 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 전국 1.5%와 수도권 3.0%가 공존한다는 것. 둘째, 중도금·이주비는 스트레스 DSR이 직접 붙지 않지만 이후 신규 대출 심사에서 간접적으로 불리하게 작용한다는 것. 이 두 가지를 놓치면 계획 전체가 틀어집니다.

지방 유예는 2026년 6월 말이 현재 기한입니다. 이후 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다. 계획이 있다면 6월 이전 타이밍을 고려하되, 반드시 은행 창구에서 자신의 기존 대출 현황까지 포함한 실제 DSR을 확인하고 진행하는 게 맞습니다.

1. 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정 발표 (2025.5.20.)
   https://www.fsc.go.kr/no010101/84617
2. 금융위원회 — 10·15 주택시장 안정화 대책 주요 내용 및 FAQ (2025.10.15.)
   https://www.fsc.go.kr/po020201/85518
3. 뱅크샐러드 — 스트레스 DSR 3단계 대출한도 변화 비교 분석
   https://www.banksalad.com/articles/스트레스-DSR
4. 토스뱅크 — 스트레스 DSR 3단계 시행 안내 (2025.7.1.)
   https://www.tossbank.com/articles/stressdsr3