HUG 공식 국회 제출 자료
부동산
전세보증보험 이행거절 411건,
공식 수치로 직접 확인했습니다
가입만 하면 보증금이 100% 안전하다고 생각했습니다. 직접 HUG 국회 제출 자료를 확인해보니 달랐습니다. 4년간 765억 원어치 이행거절이 발생했고, 그중 64%는 집이 아니라 세입자 본인의 절차 실수가 원인이었습니다.
가입해도 보증금 못 받는다 — 수치가 말해줍니다
전세보증보험에 가입하면 무조건 안전하다는 인식이 워낙 강합니다. 실제로 공인중개사들도 “보험 가입하면 끝”이라고 말하는 경우가 많고요. 그런데 HUG가 국회 국토교통위원회에 제출한 공식 자료를 직접 확인하면 분위기가 달라집니다.
맹성규 의원실이 HUG에서 받은 자료에 따르면, 2020년부터 2024년 8월까지 전세보증 이행이 거절된 건수는 총 411건, 보증금 규모로는 765억 원입니다. (출처: 연합뉴스, 2024.09.14 / HUG 국회 제출 자료) 765억 원이 그냥 증발했다는 뜻입니다. 보험에 가입한 사람들의 돈이요.
💡 공식 수치를 연도별로 직접 대조해 보면 추세가 보입니다. 숫자가 꺾이지 않고 계속 오르고 있어서, 단순 케이스가 아니라 구조적 문제임을 알 수 있습니다.
| 연도 | 이행거절 건수 | 미지급 보증금 |
|---|---|---|
| 2020년 | 12건 | 23억 원 |
| 2021년 | 29건 | 69억 원 |
| 2022년 | 66건 | 118억 원 |
| 2023년 | 128건 | 249억 원 |
| 2024년 1~8월 | 176건 | 306억 원 |
(출처: HUG 국회 국토교통위원회 제출 자료 / 연합뉴스 2024.09.14 보도)
2023년에 한 해만 249억 원이 세입자에게 돌아가지 않았습니다. 전년도의 두 배입니다. 2024년은 8개월 만에 이미 306억 원을 넘겼습니다. 연간으로 환산하면 450억 원대를 웃도는 수준입니다.
이행거절 1위 사유는 집이 아니라 ‘이것’입니다
집에 문제가 있어서, 혹은 집주인이 나쁜 사람이어서 거절당한다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 2024년 1~8월 이행거절 사유를 분석하면 전혀 다른 그림이 나옵니다.
💡 공식 발표문의 사유 분류와 실제 세입자가 겪는 상황을 같이 놓고 보면, 거절의 핵심이 ‘집의 문제’가 아니라 ‘세입자의 행동 타이밍’에 있다는 점이 드러납니다.
HUG 공식 자료 기준 2024년 1~8월 이행거절 176건 중 ‘보증사고 미성립’이 113건, 64%를 차지했습니다. (출처: 연합뉴스, 2024.09.14) 단순히 숫자를 보면 낯선 행정 용어처럼 들리지만, 실제로 어떤 상황인지를 보면 충격적입니다.
‘보증사고 미성립’의 가장 많은 원인은 묵시적 갱신입니다. 임대차 계약 만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인 어느 쪽도 갱신 거절이나 계약 변경을 통지하지 않으면, 전세계약은 법적으로 자동 연장됩니다. 이 상태에서 HUG에 이행청구를 하면 “계약이 아직 살아있으니 보증사고 자체가 성립되지 않는다”는 이유로 바로 거절됩니다.
⚠️ 실제 거절 시나리오
전세 만기 2개월 전에 집주인에게 구두로 “나갈 거야”라고 했지만 서면·문자로 남기지 않음 → 법적으로는 묵시적 갱신 상태 → 계약 만료일 이후 HUG에 이행청구 → “보증사고 미성립” 거절 → 보증금 반환 불가.
사기나 허위 전세계약(2024년 1~8월 기준 28건, 24.8%), 대항력·우선변제권 상실(26건, 23.0%)도 있지만, 수치로만 보면 절차를 제대로 몰라서 거절당하는 경우가 절반 이상입니다. (출처: HUG 국회 제출 자료 / 연합뉴스 2024.09.14) 이 수치가 의미하는 건 단순합니다. 보험을 샀지만, 청구 방법을 몰라서 돈을 못 받는 상황이 반복되고 있다는 것입니다.
| 이행거절 사유 | 2024년 1~8월 |
|---|---|
| 보증사고 미성립 (묵시적 갱신 등) | 113건 (64%) |
| 사기 또는 허위 전세계약 | 28건 (약 25%) |
| 대항력·우선변제권 상실 | 26건 (약 23%) |
| 보증금 담보 제공 | 4건 |
| 보증효력 미발생 | 5건 |
(출처: HUG 국회 국토교통위원회 제출 자료 / 연합뉴스 2024.09.14)
가입 자체가 막히는 이유 — 2890건의 데이터
이행거절과는 또 다른 문제가 있습니다. 아예 보험 가입 자체가 거절되는 경우입니다. 박용갑 의원실이 HUG에서 받은 자료에 따르면, 2024년 한 해 동안 전세보증금 반환보증 가입이 거절된 건수는 2890건이었습니다. (출처: 글로벌이코노믹 2025.10.14 / HUG 국회 제출 자료) 보험을 들고 싶어도 거절당하고 있는 세입자가 매년 수천 명이라는 뜻입니다.
거절 1위: 보증한도 초과 (깡통전세 의심)
2020년 765건이었던 ‘보증한도 초과’로 인한 거절이 2024년에는 1412건으로 두 배 가까이 늘었습니다. (출처: 글로벌이코노믹 2025.10.14) HUG는 전세금과 선순위채권의 합이 주택 공시가격의 126%를 넘으면 가입을 거부합니다. 전세 시세가 공시가격보다 높게 형성된 빌라나 소형 아파트에서 특히 자주 발생합니다.
🧮 126% 룰 직접 계산해 보기
주택 공시가격 × 140% × 90% = 보증 가능 상한선
예: 공시가격 2억 원 → 2억 × 1.4 × 0.9 = 2억 5,200만 원
전세금이 2억 5,201만 원이라도 가입 거절됩니다.
거절 2위: 미등기 목적물 — 불법 개조된 집
근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 ‘근생빌라’, 무허가 옥탑방 등은 건축물대장에 위반건축물로 등재됩니다. 이런 집은 HUG가 아예 심사 테이블에 올리지 않습니다. 2020년 111건에서 2024년 160건으로 늘었습니다. 멀쩡해 보이는 신축 빌라도 건축물대장을 발급받아 확인하지 않으면 계약금을 치르고 나서야 알게 됩니다.
임차인 귀책 사유 거절이 전체의 22.5%
서류 미비, 중복 신청 등 임차인이 직접 실수한 경우도 2020년 이후 누적 2705건, 전체 신청 건수(1만 2,026건)의 약 22.5%를 차지합니다. (출처: 글로벌이코노믹 2025.10.14) 보험 가입조차 못하고 계약을 진행한 상태라면, 집주인이 잠적해도 HUG에서 받을 수 있는 돈은 없습니다.
대항력이 사라지는 순간 벌어지는 일
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면, 많은 사람들이 일단 짐을 빼고 새 집으로 이사를 갑니다. 이 순간이 가장 위험합니다. 주소를 옮기거나(전출) 실제 거주지를 떠나는 즉시, 법적으로 대항력이 사라집니다. 대항력을 잃은 세입자에게 HUG는 보증금을 대신 지급하지 않습니다.
전입신고의 ‘다음 날 0시’ 원칙은 반대로도 작동합니다
입주 당일 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조 1항) 반면 집주인이 같은 날 밤에 은행 근저당을 설정하면 그 권리는 설정 즉시 효력이 생깁니다. 계약일 당일 집에 대출이 추가로 잡혀도 세입자는 후순위가 됩니다. 잔금 치르는 날 당일 등기부등본을 다시 확인하지 않으면 잡아낼 수 없습니다.
이사 먼저 가야 한다면 반드시 이 절차 먼저입니다
보증금을 돌려받기 전에 어쩔 수 없이 이사를 해야 한다면, 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 등기부등본에 임차권이 등재된 걸 직접 눈으로 확인한 뒤에 짐을 싸야 합니다. 신청부터 등재까지 보통 2주 안팎이 걸리므로, 이사 날짜를 2주 이상 여유 있게 잡아야 합니다. 임차권등기가 완료되면 주소를 옮겨도 대항력이 유지됩니다.
가입 후에도 보증이 ‘조용히 취소’되는 함정
보험 가입을 완료했다고 안심하는 사이, 아무도 알려주지 않는 상황에서 보증이 무효가 되는 경우가 있습니다. 대부분의 블로그가 가입 방법에서 글을 끝내기 때문에, 이 부분은 찾아보기 어렵습니다.
집주인이 바뀌었는데 HUG에 신고하지 않은 경우
전세 살던 중 집주인이 몰래 집을 다른 사람에게 팔아넘기는 ‘동시진행’ 사기 수법은 갈수록 교묘해지고 있습니다. 세입자가 새 집주인 정보를 HUG에 신고하지 않으면, 만기 때 보증 이행을 청구해도 “임대인이 변경됐는데 통지하지 않았다”는 이유로 거절될 수 있습니다. 등기알리미 서비스(대법원 인터넷등기소 제공, 무료)에 해당 주소를 등록해 두면 소유권 변동이 생길 때 문자로 알림이 옵니다.
HUG 약관은 계약 기간 중에도 바뀝니다
HUG는 보증 약관을 주기적으로 변경합니다. 가입 당시의 약관과 이행청구 시점의 약관이 다를 수 있습니다. 변경된 약관을 근거로 지급이 거절되는 사례가 실제로 발생하고 있습니다. (출처: 브런치 법률 상담 칼럼, 2026.02.03) HUG 고객센터(1566-9009)에 정기적으로 확인하거나, HUG 공식 홈페이지 공지사항을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
계약 전에 박아놔야 하는 특약 1줄
계약금을 입금한 뒤 잔금 치르고 나서 보증보험 심사에서 탈락하는 경우, 집주인이 계약금 반환을 거부하면 법적 다툼이 됩니다. 일반 표준 임대차 계약서에는 이런 상황을 막아주는 조항이 없습니다. 가계약금을 내기 전, 중개사에게 아래 특약 문구를 반드시 계약서에 넣어 달라고 요청해야 합니다.
📝 필수 특약 문구 (그대로 복사해 사용하세요)
“임대인 또는 임차 목적물의 하자(체납, 위반건축물, 선순위채권 초과 등)로 인하여 HUG 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우, 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하며 임대인은 기납부된 계약금 전액을 임차인에게 위약금 차감 없이 즉시 반환한다.”
이 문구를 계약서에 넣는 걸 집주인이나 중개사가 이유 없이 거부한다면, 해당 집에 숨겨진 문제가 있을 가능성이 높습니다. 켕기는 부분이 없다면 이 조항을 넣는 걸 막을 이유가 없습니다.
보증료는 얼마나 드나요 — 직접 계산해 봤습니다
HUG 기준 보증료율은 연 0.097%~0.211%입니다. 전세금 2억 원, 계약 기간 2년 기준으로 계산하면 보증료는 연 19만~42만 원 수준입니다. 신혼부부·청년·저소득층은 보증료를 최대 50~60%까지 환급받거나 할인받을 수 있습니다. (출처: HUG 공식 홈페이지 / 뱅크샐러드 비교 자료) 2억 보증금을 보호하는 데 1년에 20만 원이 채 안 든다는 뜻입니다.
💡 HUG·SGI·HF 세 기관 중 수도권 아파트라면 SGI가 보증 한도 상한이 없어서 고가 아파트에 유리합니다. 빌라·오피스텔은 HUG가 보증료율이 가장 낮습니다. 전세금 규모와 주택 유형에 따라 기관을 달리 선택하는 게 유리합니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 총평
전세보증보험은 확실히 세입자를 보호하는 강력한 수단입니다. 아무것도 없는 것보다는 압도적으로 낫습니다. 그런데 ‘가입만 하면 끝’이라는 생각이 문제입니다. 4년간 765억 원이 이행거절로 막혔고, 그중 절반 이상은 집의 문제가 아니라 세입자 본인의 절차 실수였습니다.
솔직히 말하면, 이 수치를 처음 봤을 때 화가 났습니다. HUG가 보증료를 받아가면서 정작 지급 요건을 제대로 알려주지 않는 구조가 문제입니다. 맹성규 의원이 지적했듯 “설명의무 강화”가 필요한 이유가 여기 있습니다.
계약 전에 특약 한 줄, 잔금일에 등기부등본 재확인, 만기 2개월 전 서면 갱신 거절 통보, 보증금 받기 전 임차권등기명령. 이 네 가지만 지켜도 이행거절 411건 중 상당수는 충분히 막을 수 있었을 겁니다.
본 포스팅 참고 자료
본 포스팅 작성 이후 HUG 전세보증보험 약관·보증료율·가입 기준·지원 정책이 변경될 수 있습니다. 본 포스팅은 공식 자료를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 글이며, 개별 법률·보험 자문을 대체하지 않습니다. 계약 체결 전 HUG 고객센터(1566-9009) 또는 전문가 상담을 통해 최신 기준을 직접 확인하세요.
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