소규모 부동산 법인 세율,
1%p 인상이 아닙니다
“올해 법인세 1%p 올랐지요?” — 이 말이 맞는 법인과 완전히 틀린 법인이 있습니다. 부동산 임대가 주 수입인 소규모 가족법인이라면, 2024년 대비 실제 세율 인상폭은 최대 11%p입니다. 3월 신고 마감(31일)을 앞두고 직접 계산해봤습니다.
“1%p 인상”이 맞는 법인과 완전히 틀린 법인
2025년 12월 국회 본회의를 통과한 법인세법 개정안으로, 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 법인세율이 전 구간 1%p씩 인상됐습니다. 일반 법인이라면 2억 원 이하 과세표준 구간이 9%에서 10%로, 그 위 구간이 19%에서 20%로 오른 게 맞습니다. (출처: 법인세법 제55조, 2025.12.23 개정)
그런데 성실신고확인 대상 소규모 법인은 이야기가 완전히 다릅니다. 이미 2025년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 과세표준 2억 원 이하 구간에 적용되던 9% 세율이 삭제됐기 때문입니다. 최소 세율이 곧바로 19%가 된 것입니다.
💡 공식 세율 변화를 연도별로 나란히 놓고 보면 이런 차이가 보입니다
| 과세표준 | 2024년 | 2025년 (소규모법인) |
2026년 (소규모법인) |
|---|---|---|---|
| 2억 원 이하 | 9% | 삭제 (→19%) | 삭제 (→20%) |
| 2억~200억 이하 | 19% | 19% | 20% |
| 200억~3,000억 | 21% | 21% | 22% |
(출처: 법인세법 제55조 제1항, taxfirm.co.kr 정리)
2024년 9%에서 2026년 20%로 — 2년 만에 11%p가 올랐습니다. “법인세 1%p 인상”이라는 뉴스 한 줄로는 절대 파악되지 않는 변화입니다.
내 법인이 해당되는지 — 3가지 요건 전부 충족해야 합니다
성실신고확인 대상 소규모 법인 여부는 법인세법 제60조의2와 시행령 제97조의4에 근거합니다. 다음 세 가지를 동시에 충족하는 경우에만 해당됩니다. 하나라도 빠지면 일반 법인 세율이 적용됩니다.
요건 ① 부동산임대업이 주 사업이거나, 임대수입·이자·배당 합계가 매출액의 50% 이상
요건 ② 상시근로자 수 5인 미만 — 단, 지배주주 및 친족 근로자는 상시근로자 수에서 제외
요건 ③ 지배주주 및 특수관계인(가족) 지분 합계가 50% 초과
실무에서는 가족이 함께 지분을 보유한 부동산 임대 법인의 경우 이 세 가지를 거의 모두 충족합니다. 배우자가 근로자로 등록돼 있어도 친족이라면 상시근로자 수 산정에서 빠지므로, 겉보기에 직원이 있어도 요건 ②를 충족할 수 있습니다.
💡 가족이 지분을 나눠 갖고, 배우자만 근로자로 등록된 부동산 임대 법인 — 상시근로자 수는 0명입니다.
친족 근로자가 전부인 경우 요건 ②는 자동 충족. 회사에 ‘직원이 있다’는 인식이 세율 판단을 흐릴 수 있습니다.
한 가지 예외도 있습니다. 법인전환 사업자는 위 3가지 요건과 무관하게 전환 후 3년 이내에는 성실신고 대상에 해당됩니다. 다만 이 경우 소규모법인 전용 세율(19%/20%)이 아닌 일반 법인세율이 적용됩니다.
과표 1억이면 세금이 얼마나 달라지나 — 직접 계산해봤습니다
BDO성현회계법인이 파이낸셜뉴스에 제공한 사례(2026.03.08)와 커넥트 세무회계 자료를 기준으로 실제 수치를 정리했습니다.
| 과세표준 | 2024년 세금 (9% 구간 적용) |
2026년 세금 (20% 적용) |
증가액 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 900만 원 | 2,000만 원 | +1,100만 원 |
| 2억 원 | 1,800만 원 | 4,000만 원 | +2,200만 원 |
| 10억 원 | 1억 7,000만 원 (2억×9% + 8억×19%) |
2억 원 (10억×20%) |
+3,000만 원 |
지방소득세(법인세의 10%)까지 합산하면 실질 부담은 위 금액의 1.1배가 됩니다. 과표 1억 원 기준 실제 추가 부담은 약 1,210만 원입니다. 연간 임대 수익이 크지 않은 소규모 법인 입장에서는 현금 흐름에 직접 타격이 됩니다.
💡 계산 구조를 직접 따라해 보는 방법
① 법인 과표 파악 (세무조정 후 순이익 기준, 순이익 ≠ 과표)
② 2억 원 이하 전체에 20% 적용 (2억 이하 구간 단일세율)
③ 법인세 × 1.1 (지방소득세 포함 실질 부담)
출처: taxfirm.co.kr, help-me.kr/blog (법인세율 비교표)
세율 인상보다 더 충격적인 것 — 중소기업 혜택이 동시에 사라집니다
세율 인상만 알고 있다면 절반만 아는 겁니다. 2025년 2월 28일 이후 개시하는 사업연도부터 성실신고확인 대상 소규모 법인은 조세특례제한법상 중소기업에서 제외됩니다. (출처: 조세특례제한법 시행령 개정, 2025.02.28 시행)
적용 불가 중소기업 특별세액감면 — 업종에 따라 최대 30% 감면 혜택이 사라집니다
적용 불가 접대비(기업업무추진비) 한도 — 일반 법인 3,600만 원 → 소규모법인 600만 원으로 축소
적용 불가 이월결손금 공제 한도 — 중소기업 100% → 80%로 하향. 적자가 있어도 100% 다 공제 못합니다
축소 업무용 승용차 비용 한도 — 일반 법인 1,500만 원 → 성실신고 대상 법인 400만 원
이월결손금 공제 한도가 80%로 묶이는 게 실무에서 특히 충격적입니다. 예를 들어 이월결손금 5억 원이 있는 소규모법인에 과세표준 3억 원이 발생했다고 가정해봅니다. 이월결손금이 충분하더라도 과표의 80%인 2억 4,000만 원까지만 공제 가능합니다. 나머지 6,000만 원에 20%를 적용해 법인세 1,200만 원을 내야 합니다. (출처: 파이낸셜뉴스·BDO성현회계법인, 2026.03.08)
💡 이월결손금 계산 구조가 바뀌면 적자 법인도 세금이 생깁니다
결손금 공제 한도 100%→80%: 이익이 나지 않아도 20%는 과표로 남습니다.
대출 있는 법인은 왜 타격이 덜할까 — 세율 인상의 실제 영향을 재는 법
세율이 오른다고 세금이 그 비율대로 늘어나는 건 아닙니다. 법인세는 매출이나 순이익에 세율을 곱하는 게 아니라, 세무조정을 거친 과세표준에 세율을 곱합니다. 그래서 대출이 있는 법인은 이자비용이 손금으로 공제되어 과표 자체가 줄어듭니다.
대출 활용 여부에 따른 과표 차이 예시
A 법인 (현금 취득, 대출 없음)
월세 수입 3,000만 원 / 필요경비 500만 원 → 연간 과표 약 3억 원 → 법인세 약 6,000만 원 (20% 기준)
B 법인 (대출 5억 원, 연이자 2,500만 원)
월세 수입 3,000만 원 / 이자비용 2,500만 원 / 기타 경비 500만 원 → 연간 과표 약 6,000만 원 → 법인세 약 1,200만 원
같은 임대 수입이라도 대출 유무에 따라 법인세가 5분의 1로 줄어드는 구조입니다. 세율 인상의 충격은 현금으로 부동산을 취득해 임대만 하는 법인에 집중됩니다. 반대로 말하면, 이 구조에 해당하는 법인이라면 지금이 자금 조달 방식을 재검토할 시점입니다.
또 한 가지 빠져나올 수 있는 구조가 있습니다. 해당 사업연도에 부동산을 한 채라도 매도하면, 부동산 매매 수입이 생겨 임대수입 비중이 매출의 50% 아래로 내려갈 수 있습니다. 이 경우 요건 ①을 충족하지 못해 성실신고 대상에서 자동으로 빠집니다. (출처: hanacpa.tistory.com 세무사 칼럼)
💡 부동산 매매와 임대를 병행하면 요건 ① 충족 여부가 해마다 달라질 수 있습니다
매도가 있는 해는 성실신고 대상 제외 가능. 매년 구성 변화를 사전에 계산해두는 게 실제로 도움이 됩니다.
3월 신고 전에 지금 확인할 것 3가지
2025년 귀속 법인세 신고 기한은 2026년 3월 31일입니다. 성실신고확인 대상 법인은 4월 30일까지 연장됩니다. 국세청은 2026년 신고 시즌에 법인카드 사적 사용, 가족 허위 인건비, 업무용 승용차 사적 사용을 집중 검증 항목으로 공표했습니다. (출처: 국세청 법인납세국 법인세과 보도자료, 2026.02.23)
1성실신고 대상 여부 최종 확인
3가지 요건 모두 해당하는지 세무사에게 확인하세요. 특히 상시근로자 수 산정 시 친족 근로자 제외 여부를 반드시 점검해야 합니다. 대상 법인은 성실신고확인서를 4월 30일까지 제출해야 합니다.
2중소기업 세액감면 신청서 별도 제출 필요
성실신고 대상이 아닌 일반 중소법인이라면 중소기업 특별세액감면(조세특례제한법 제7조)을 신고서에 별도 기재해야 적용됩니다. 적용 기한이 2028년까지 연장됐으니 빠지지 않도록 주의하세요.
3배당 분리과세 2,000만 원 한도 활용 검토
법인 이익잉여금이 쌓여 있다면 배당소득세 15.4%로 분리과세 가능한 연 2,000만 원 한도를 활용하는 것도 방법입니다. 주주가 여럿이라면 각자 기준으로 2,000만 원을 넘지 않도록 분산해야 합니다.
⚠️ 주의: 성실신고확인서를 기한 내 미제출하면 법인세 산출세액의 5%와 수입금액의 0.02% 중 큰 금액이 가산세로 부과됩니다. 매출이 크고 이익이 낮은 부동산법인의 경우 수입금액 기준 가산세가 더 클 수 있어, 적자라도 가산세 위험은 존재합니다.
Q&A — 자주 헷갈리는 것 5가지
마치며 — 직접 확인해야 할 변화입니다
솔직히 말하면, 이번 소규모 부동산 법인 세율 변화는 뉴스에서 “법인세 1%p 인상”으로만 다뤄져 실제 피해 규모가 과소평가됐습니다. 일반 법인은 정말 1%p 오른 게 맞지만, 가족이 지분을 나눠 갖고 임대수입이 주된 소규모 법인은 2024년 대비 세율이 두 배 이상 뛰었습니다.
세율 인상에 더해 중소기업 혜택 소멸, 이월결손금 공제 한도 축소가 동시에 적용된다는 점도 대부분의 안내 자료에서 빠져 있습니다. 3가지 요건 중 하나라도 벗어날 수 있는지, 대출 구조나 수입 구성을 조정할 수 있는지를 지금 점검하는 것이 가장 현실적인 대응입니다.
3월 31일 신고 기한 전에 세무사와 한 번 더 확인하는 것을 권합니다. 성실신고 대상이라면 4월 30일까지 기한이 있고, 확인 비용의 60%(최대 150만 원)는 세액공제로 돌려받습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 한국경제 — “부동산임대업이 주된 사업이면…법인세율 19% 일괄 적용” (2026.03.11)
https://www.hankyung.com/article/2026031129991 - 파이낸셜뉴스·BDO성현회계법인 — “60대 대표 부동산 소규모법인 절세는 옛말” (2026.03.08)
https://v.daum.net/v/20260308050127356 - 커넥트 세무회계(taxfirm.co.kr) — 성실신고확인대상 소규모법인 세율 변화 가이드 (2026.03.19)
https://taxfirm.co.kr/blog/corporation-seongsil-singgo-guide - 국세청 법인납세국 보도자료 — “10만 개 법인 3조 원 자금유동성 세정지원” (2026.02.23)
- 법인세법 제55조·제60조의2, 조세특례제한법 시행령 개정 (2025.12.23 공포)
본 포스팅은 공개된 공식 자료와 세무 전문가 칼럼을 바탕으로 작성된 정보성 글입니다. 개별 법인의 세무 판단은 공인 세무사·회계사와 직접 상담하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 세법 개정, 국세청 유권해석 변경 등으로 내용이 달라질 수 있습니다.
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