주택임대차보호법 시행령 개정 2025.03.01 기준
전월세전환율, 4.5%인데 왜 6.4%를 내야 하나요?
결론부터 말씀드리면, 법정 상한 4.5%는 계약 갱신에만 적용됩니다. 신규 계약은 처음부터 법의 보호 밖에 있습니다. 2026년 현재 실제 시장 전환율은 6.4%이고, 집주인이 신규 계약 시 이 수치를 그대로 요구해도 법적으로 전혀 문제가 없습니다.
2026년 전월세전환율, 숫자가 두 개인 이유
포털에서 전월세전환율을 검색하면 두 가지 숫자가 동시에 나옵니다. 하나는 4.5%, 다른 하나는 6.4%입니다. 같은 해, 같은 주제인데 수치가 다르다 보니 어느 게 맞는 건지 헷갈리기 쉽습니다.
두 수치는 서로 다른 출처에서 나옵니다. 4.5%는 주택임대차보호법 시행령 제9조에서 정한 법정 전환율 상한입니다. 기준금리(2.5%)에 대통령령으로 정한 가산율(2.0%)을 더한 값이고, 계약 갱신 시 집주인이 이 비율을 넘겨 요구하면 초과분은 법적으로 무효입니다. 반면 6.4%는 한국주택금융공사가 2026년 상반기 발표한 실제 시장 전환율입니다. 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율 산술평균으로 계산된 수치입니다(출처: 한국주택금융공사 공식 게시, 2026.01.02 시행 기준).
두 수치 사이의 1.9%p 격차가 그냥 통계 오차가 아닙니다. 5,000만원 기준으로 월 7만 9,000원, 연 약 95만원 차이입니다.
법정 상한 4.5%가 나온 계산 구조
법정 전월세전환율 상한 공식은 주택임대차보호법 제7조의2에 근거합니다. “보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우, 그 전환 금액에 대한 비율은 대통령령으로 정하는 산정률과 한국은행이 공시하는 기준금리의 합산율을 초과할 수 없다”는 내용입니다.
📐 법정 전월세전환율 상한 계산식 (2026년 현재)
한국은행 기준금리 2.5% + 대통령령 가산율 2.0% = 법정 상한 4.5%
(출처: 주택임대차보호법 시행령 제9조, 대통령령 제35161호 2025.03.01 시행 / 한국은행 기준금리 2025.05.29 변경 2.50%)
한국은행 기준금리는 2024년 10월 3.25%에서 시작해 11월 3.00%, 2025년 2월 2.75%, 5월 2.50%까지 총 4차례 인하됐습니다(출처: 한국은행 공식 기준금리 추이, bok.or.kr). 기준금리가 내려갔으니 법정 상한도 함께 낮아진 겁니다. 2023년 상한이 7.0%였던 것과 비교하면 지금은 2.5%p나 낮아진 셈이고, 갱신 계약을 앞두고 있다면 체감 차이가 큽니다.
단, 기준금리가 2026년 안에 추가 인하된다면 법정 상한도 다시 낮아집니다. 자본시장연구원은 2026년 연평균 기준금리를 2.5% 내외로 전망하고 있어 당분간 현 수준이 유지될 가능성이 높습니다(출처: 자본시장연구원 2026년 거시경제 주요 이슈, kcmi.re.kr).
신규 계약에는 법정 상한이 아예 없습니다
대부분의 블로그가 이 부분을 빠뜨립니다. 법정 상한 4.5%는 기존 계약을 갱신하거나 묵시적으로 갱신되는 경우에만 강제 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2 조문 자체가 “보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우”로 한정돼 있고, 이는 기존 보증금 계약에서 월세로 전환하는 행위를 전제로 합니다.
⚠️ 신규 계약에서는 당사자 합의로 전환율을 자유롭게 정할 수 있습니다
집주인이 신규 계약 시 시장 전환율 6.4% 기준으로 월세를 산정해도 법적으로 문제가 없습니다. 법정 상한 위반이 아닙니다.
이 부분이 실제로 많이 혼동되는 지점입니다. 재계약 협상을 앞두고 “법정 상한이 4.5%니까 집주인이 이 이상 요구하면 거부할 수 있다”고 생각하고 간다면, 먼저 본인이 신규 계약인지 갱신 계약인지를 확인해야 합니다.
| 계약 유형 | 법정 상한 적용 | 적용 전환율 |
|---|---|---|
| 신규 계약 | 미적용 | 당사자 합의 (시장 전환율 참고) |
| 계약 갱신 (갱신청구권 행사) | 적용 ✓ | 법정 상한 4.5% (초과분 무효) |
| 묵시적 갱신 | 적용 ✓ | 법정 상한 4.5% (계약 갱신과 동일) |
(출처: 주택임대차보호법 제7조의2, glasswallet.com/calculate/jeonse-to-wolse/conversion-rate/ 공식 분석)
직접 계산: 5,000만원 전환 시 월세 차이
전월세전환율 공식은 단순합니다. 전환할 보증금에 연간 전환율을 곱하고 12로 나누면 됩니다. 아래 계산은 직접 따라해볼 수 있는 형태로 정리했습니다.
📊 케이스: 보증금 5,000만원을 월세로 전환할 때
① 갱신 계약 — 법정 상한 4.5% 적용
5,000만원 × 4.5% ÷ 12 = 월 18만 7,500원
② 신규 계약 — 시장 전환율 6.4% 적용
5,000만원 × 6.4% ÷ 12 = 월 26만 6,667원
→ 월 약 7만 9,000원, 연 약 95만원 차이
(출처: 한국주택금융공사 2026년 상반기 전월세전환율 6.4%, 주택임대차보호법 시행령 제9조 4.5%)
연 95만원이면 월세 협상에서 작은 금액처럼 보일 수 있지만, 전환 보증금 규모가 1억원이라면 그 차이는 연 190만원으로 두 배가 됩니다.
💡 공식 발표 수치와 실제 계약 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
보증금 2억원 전세 계약 갱신 시 집주인이 “전부 월세로 돌리자”고 요구한다면, 법정 상한(4.5%) 기준 월 75만원이 한도입니다. 집주인이 시장 전환율(6.4%)을 기준으로 월 107만원을 제시하면 그 차이인 32만원은 법적으로 내지 않아도 됩니다. 단, 이 권리는 계약 갱신일 때만 유효합니다.
2025년 시행령 개정으로 달라진 것
많은 블로그가 아직도 전월세전환율 법정 상한을 6%로 안내하고 있습니다. 틀렸습니다. 2024년 12월 31일 대통령령 제35161호로 주택임대차보호법 시행령이 공포됐고, 2025년 3월 1일부터 시행됐습니다. 핵심은 가산율이 3.5%에서 2.0%로 인하된 것입니다.
| 시점 | 기준금리 | 가산율 | 법정 상한 |
|---|---|---|---|
| 2023년 하반기 | 3.5% | +3.5% | 7.0% |
| 2024년 하반기 | 3.0% | +3.5% | 6.5% |
| 2025.03 개정 이후 | 2.5% | +2.0% (인하) | 4.5% |
(출처: 한국부동산원 전월세전환 계산기 변동 이력, adrhome.reb.or.kr / 대통령령 제35161호, 2025.03.01 시행)
가산율이 3.5%에서 2%로 낮아진 건 단순한 수치 조정이 아닙니다. 기준금리가 앞으로 추가 인하될 경우 법정 상한도 함께 내려갑니다. 만약 기준금리가 2.0%까지 낮아지면 법정 상한은 4.0%가 됩니다. 장기 전세 계약을 앞두고 있다면 기준금리 흐름도 함께 살펴봐야 하는 이유입니다.
월세→전세 전환 때는 거꾸로 적용됩니다
전월세전환율은 전세에서 월세로 바꿀 때만 쓰는 게 아닙니다. 월세에서 전세로 전환할 때도 동일한 공식이 적용됩니다. 단, 방향이 반대이기 때문에 전환율이 높을수록 세입자에게 유리한 결과가 나옵니다.
📊 케이스: 월세 50만원을 전세 보증금으로 전환할 때
법정 상한 4.5% 적용 시 (갱신 계약)
(50만원 × 12) ÷ 4.5% = 약 1억 3,333만원 추가 보증금 필요
시장 전환율 6.4% 적용 시 (신규 계약)
(50만원 × 12) ÷ 6.4% = 약 9,375만원 추가 보증금 필요
같은 월세 50만원을 없애려면, 갱신 계약에서는 약 1억 3,333만원을 더 얹어야 하지만, 신규 계약에서 시장 전환율을 기준으로 협의하면 9,375만원만 추가해도 됩니다. 약 3,958만원 차이가 납니다. 이 방향에서는 전환율이 높을수록 세입자가 적은 보증금으로 월세를 없앨 수 있습니다.
💡 방향이 바뀌면 유불리도 뒤집힙니다
전세 → 월세 전환에선 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하고, 월세 → 전세 전환에선 반대입니다. 법정 상한이 4.5%로 낮아진 지금, 갱신 시 월세→전세 전환을 원하는 세입자 입장에서는 오히려 불리해진 측면도 있습니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며
전월세전환율에서 가장 중요한 건 숫자보다 적용 범위입니다. 4.5%라는 법정 상한이 있어도 신규 계약 앞에선 힘을 못 씁니다. 반면 갱신 계약 상황이라면 이 수치가 실질적인 방패가 됩니다.
2025년 시행령 개정으로 가산율이 낮아진 건 세입자 입장에서 분명히 긍정적인 변화입니다. 하지만 그 혜택이 신규 계약에는 닿지 않는다는 구조적 한계는 그대로입니다. 계약 만료를 앞두고 갱신을 할지, 이사를 갈지 고민 중이라면 본인의 계약 유형에 따라 적용 기준이 완전히 달라진다는 점을 출발점으로 잡는 게 좋습니다.
기준금리 추가 인하 가능성이 남아 있기 때문에, 2026년 하반기 계약 갱신을 앞두고 있다면 한국은행 금통위 일정을 한 번쯤 확인해두는 것도 실용적인 준비입니다.
📌 본 포스팅 참고 자료
- 한국은행 기준금리 추이 공식 페이지 — www.bok.or.kr
- 한국주택금융공사 2026년 상반기 전월세전환율 공지 — www.hf.go.kr
- 한국부동산원 주택 전월세전환 계산기 (월차임 전환 산정률 변동 이력) — adrhome.reb.or.kr
- 자본시장연구원 2026년 거시경제 주요 이슈 — www.kcmi.re.kr
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