공정시장가액비율이 뭔지 먼저 짚고 가겠습니다

종합부동산세를 계산할 때 공시가격을 그대로 쓰지 않습니다. 공시가격에서 기본공제액을 뺀 뒤, 거기에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 만들고, 그 위에 세율을 얹습니다. 쉽게 말해, 세금의 출발점이 되는 숫자 자체를 이 비율로 조절하는 구조입니다.

종합부동산세법 시행령 제2조의4에 따르면 이 비율의 법정 범위는 100분의 60부터 100분의 100까지입니다. (출처: 국가법령정보센터, 2026.01.01 기준) 현재는 그 범위에서 최저치인 60%가 적용 중이고, 2019년~2021년에는 85%→95%까지 오른 전례가 있습니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 25억짜리 아파트를 보유하고 있다면, 기본공제 12억을 뺀 13억에 60%를 곱해 과세표준이 7억 8천만 원이 됩니다. 이게 80%가 되면 10억 4천만 원으로 뛰고, 세율 구간까지 달라지는 순간 납부액은 비선형으로 증가합니다.

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공시가 33% 올랐는데 보유세가 56% 오른 이유

국토교통부가 2026년 3월 17일 발표한 공동주택 공시가격(안)에서 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡의 공시가격은 34억 3,600만 원에서 45억 6,900만 원으로 33.0% 올랐습니다. 그런데 보유세는 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1% 올랐습니다. (출처: 연합인포맥스, 2026.03.17)

왜 공시가 상승률보다 세금 상승률이 더 클까요? 이건 종부세의 세율 구간 구조 때문입니다. 공시가격이 과세표준 내의 특정 구간 경계선을 넘어서면 그 위 금액에 더 높은 세율이 적용됩니다. 원베일리처럼 이미 고가 구간에 있는 단지는 공시가가 조금만 더 올라도 더 높은 세율 구간으로 진입해 세금이 껑충 뛰는 구조입니다.

재산세는 26.9% 올랐는데 종합부동산세가 76.2% 뛴 것 자체가 이 비선형 구조의 증거입니다. 공시가가 조금만 더 올라도 종부세 부담이 훨씬 크게 증가하는 이유가 여기 있습니다.

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비율이 80%로 바뀌면 계산이 이렇게 달라집니다

지금 정부가 검토 중인 공정시장가액비율 인상 시나리오를 직접 계산해봤습니다. 원베일리 84㎡ 기준(공시가격 45억 6,900만 원, 1세대 1주택 기본공제 12억)으로 과세표준이 어떻게 바뀌는지 보겠습니다.

현재 60% 기준에서 보유세가 이미 2,855만 원인데, 80%가 되는 순간 이 금액에 1,360만~2,040만 원이 더 얹힐 수 있다는 뜻입니다. 월급에서 따지면 월 110만~170만 원씩 세금으로 추가 나가는 규모입니다.

잠실 엘스 84㎡(공시가격 23억 3,500만 원) 기준으로는 과세표준이 약 6억 8천만 원(60%) → 9억 880만 원(80%)으로 늘어납니다. 이 경우 세율 구간이 달라지며 종부세 부담이 현재 대비 40~60% 추가 증가할 수 있습니다(추정). 아직 정부가 최종 확정한 수치가 아니어서, 기획재정부 공식 고시 이후 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다.

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시행령 하나로 국회 없이 바꿀 수 있는 구조입니다

솔직히 말하면, 이게 가장 주목해야 할 포인트입니다. 공정시장가액비율은 종합부동산세법 시행령 제2조의4에서 정하는 사항입니다. 국회 법 개정 없이 정부가 시행령만 바꿔도 즉시 적용됩니다. (출처: 국가법령정보센터, 법령 제2조의4, 2026.01.01 기준)

국토부 토지정책관은 2026년 3월 17일 공식 브리핑에서 “세제당국에서 검토를 하고 있는 걸로 알고 있다”고 직접 밝혔습니다. 하반기 중 결정이 나온다면 2026년 11월 종부세 고지서에 바로 반영됩니다. 법 개정을 기다릴 필요가 없는 구조라는 점이 다른 세금 인상안과 결정적으로 다른 부분입니다.

또 한 가지 주목할 건 뉴스핌(2026.02.05) 보도에서 나온 ‘법정 범위 자체를 100→120%로 확대하는 방안’입니다. 이게 실현되면 공정시장가액비율이 100%를 넘는 것도 법적으로 가능해집니다. 아직 공식 확정은 아니지만, 기획재정부가 이 방향을 검토 중이라는 사실 자체가 중요합니다.

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노도강은 왜 세금이 별로 안 올랐는지 설명됩니다

같은 서울인데 강북구 미아동 두산위브 트레지움 84㎡은 보유세가 65만 원에서 69만 원으로 4만 원밖에 오르지 않았습니다. 공시가격이 7.8% 오른 영향이 전부입니다. 종부세 과세 대상이 아니기 때문입니다. (출처: 연합인포맥스, 2026.03.17)

1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 이하면 종부세를 내지 않습니다. 노원·도봉·강북구 84㎡ 아파트 대부분은 아직 이 기준 이하입니다. 공정시장가액비율이 80%로 올라도, 과세표준 자체가 0이 되는 이들 단지엔 아무 영향이 없습니다.

결론적으로 공정시장가액비율 인상의 충격은 서울 강남권·한강벨트처럼 이미 공시가가 12억 원을 넘어 종부세를 내고 있는 단지에 집중됩니다. 하지만 지방 공시가가 앞으로 오른다면 그 충격이 전국으로 번질 수 있는 구조이기도 합니다.

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6월 1일 전에 확인해야 할 것들

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과됩니다. 즉 6월 1일 이전에 매도하면 해당 연도 종부세가 발생하지 않습니다. 공정시장가액비율 인상이 2026년 하반기에 결정된다면, 2026년 종부세는 현행 60% 기준 그대로 11월에 고지될 가능성이 높습니다. 인상 효과는 빨라야 2027년 납부분부터 반영됩니다.

다만 2026년 공시가격(안)에 대한 이의신청 기간이 4월 30일 공시 이후 30일간 열립니다. 공시가격이 실거래가보다 지나치게 높게 산정됐다고 판단되면 이의신청을 통해 조정받을 수 있습니다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 신청이 가능합니다.

부부 공동명의의 경우 1인당 9억 씩 총 18억까지 비과세가 적용되지만, 만 70세 이상 + 15년 이상 보유한 단독명의 1주택자라면 최대 80% 세액공제를 받을 수 있어 오히려 단독명의가 유리한 경우가 생깁니다. 세액공제 구조가 바뀔 가능성도 있으니 전문가 상담을 병행하는 편이 현실적입니다.

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Q&A — 자주 나오는 질문 5가지

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마치며

2026년 보유세 이야기의 핵심은 두 변수가 동시에 움직인다는 겁니다. 공시가격이 이미 급등했고, 거기에 공정시장가액비율까지 올라간다면 세금은 공시가 상승률보다 훨씬 빠르게 늡니다. 원베일리가 공시가 33% 올랐는데 종부세가 76% 오른 것처럼요.

그리고 이 비율은 국회 논의 없이 정부 시행령만으로 바꿀 수 있습니다. 그게 역대 정부가 이 도구를 보유세 정책 수단으로 즐겨 써온 이유이기도 합니다. 지금 당장 납부세액이 확정된 건 아니지만, 6월 1일 기준일과 4월 30일 공시가격 이의신청 기간은 지금 챙겨두는 것이 좋습니다.

막상 계산해보면 생각보다 큰 숫자가 나올 수 있습니다. 기획재정부 공식 고시가 나오는 시점에 다시 한번 수치를 검토해보길 권합니다.

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본 포스팅 참고 자료

1. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의4 (law.go.kr)
2. 국토교통부 — 2026년 공동주택 공시가격(안) 발표 (2026.03.17) (realtyprice.kr)
3. 뉴시스 — 내년에 보유세 더 뛴다…하반기 ‘공시가 현실화·공정가액비율’ 손질 (2026.03.18) (newsis.com)
4. 연합인포맥스 — 강남3구 등 고가 아파트 보유세 50% 넘게 늘어날 듯 (2026.03.17) (연합인포맥스)
5. 뉴스핌 — 부동산 보유세 압박, 공시가 현실화보단 ‘공정가액비율’ 강화 무게 (2026.02.05)
6. 한국경제 — 종부세율 인상? 공시가 현실화? (2026.02.27)