2026.03.25 기준
공식 수치 기반
전세권 설정 비용, 직접 따져봤습니다
— 100만원이 지키지 못하는 것
전세사기가 잇따르면서 “전세권 설정 해야 하지 않나?”는 질문이 많아졌습니다. 맞습니다, 강력한 수단입니다. 그런데 서울 전세 거래 중 실제 설정 비중은 3.2%에 불과합니다. 돈도 내고, 집주인 동의도 받아도, 보증금 전액을 못 돌려받는 경우가 생깁니다. 비용부터 한계까지 공식 수치로 바로 정리합니다.
전세권 설정 비용, 항목별로 정확히 얼마인가
세금 항목: 등록면허세와 지방교육세
전세권 설정 시 가장 큰 비용은 등록면허세입니다. 전세보증금의 0.2%가 부과되고, 여기에 등록면허세액의 20%인 지방교육세가 추가됩니다. 두 가지를 합치면 보증금의 0.24%입니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호에 근거한 세율로, 2026년 현재 변동 없이 동일하게 적용됩니다 (출처: 생활법령정보, easylaw.go.kr).
등기신청 수수료와 법무사 비용
등기신청 수수료는 서면 방문 기준 15,000원입니다. 전자신청으로 직접 하면 1,000원으로 줄어들지만, 일반인이 셀프 등기를 하려면 절차 숙지가 필요합니다. 법무사에게 맡기면 평균 20~70만 원이 추가됩니다. 보증금 규모와 지역, 사무소에 따라 편차가 있어서 사전 견적을 받아보는 것이 현실적입니다.
💡 공식 세율(0.24%)과 실제 납부액 사이에 법무사 비용이 끼어들면서 총비용이 예상보다 크게 늘어나는 구조입니다. 보증금 2억 기준으로 공과금(등록면허세+지방교육세+수수료)만 80만 5,400원이고, 여기서 법무사 비용이 얹히면 100만원을 넘습니다 (출처: 동아일보, 2025.05.13).
보증금 규모별 실제 비용 계산
계산식은 단순합니다. 등록면허세 = 보증금 × 0.002, 지방교육세 = 등록면허세 × 0.2, 그리고 신청 수수료와 법무사 비용을 더합니다. 보증금 규모가 커질수록 세금 부담도 비례해서 늘어납니다.
| 보증금 | 등록면허세 (×0.002) |
지방교육세 (×0.0004) |
공과금 합계 (세금+수수료) |
법무사 포함 총비용(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 1억 | 20만원 | 4만원 | 약 25만원 | 약 45~65만원 |
| 2억 | 40만원 | 8만원 | 약 80만원 | 약 100~110만원 |
| 3억 | 60만원 | 12만원 | 약 120만원 | 약 150~170만원 |
| 5억 | 100만원 | 20만원 | 약 200만원 | 약 230~260만원 |
※ 법무사 비용은 사무소·지역별로 다름. 위 수치는 추정 범위임. 공과금 계산 근거: 지방세법 제28조, 동아일보(2025.05.13)
보증금 2억 기준 공과금만 80만 5,400원입니다. 보증금이 커질수록 법무사 비용보다 세금이 총비용을 끌어올리는 주범이 됩니다. 확정일자 수수료 600원과 나란히 놓으면, 전세권 설정이 얼마나 비용 무거운 수단인지 실감이 납니다.
100만원 냈어도 보증금 전액 못 받는 경우가 있습니다
일부 배당만 받아도 전세권이 사라지는 구조
비용을 들여 전세권을 설정해도 경매에서 일부만 배당받으면 전세권 자체가 소멸합니다. 연세대 고준석 교수는 동아일보 인터뷰에서 이렇게 말했습니다. “전체 보증금이 1억 원인데 그중 5,000만 원만 돌려받아도 전세권이 사라진다.” 나머지 5,000만 원은 별도 소송이나 다른 수단을 통해 청구해야 합니다 (출처: 동아일보, 2025.05.13).
💡 경매 후 배당 구조를 같이 따져보니 이런 함정이 보였습니다
전세권은 물권이라 경매를 직접 신청할 수 있다는 장점이 있습니다. 그런데 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당받은 금액이 전세금에 미달해도 전세권은 그대로 말소됩니다. 남은 금액을 돌려받으려면 결국 별도 소송이 필요합니다. “경매 신청권 = 전액 회수권”이 아닙니다.
근저당이 먼저 잡혀 있으면 배당 순위가 밀립니다
전세권 설정이 근저당권보다 늦게 이뤄진 경우, 경매에서 근저당 채권자가 먼저 배당받습니다. 서울 빌라 시장처럼 집주인이 대출을 끼고 있는 물건이 많은 환경에서는 전세권이 사실상 후순위로 밀려나는 일이 빈번합니다. 전세권 설정 전 등기부 등본에서 선순위 근저당 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.
⚠️ 체크 포인트: 전세권 설정 전, 등기부 등본(을구)에서 선순위 근저당권 채권최고액 합계가 매매가의 70%를 초과하는지 확인하세요. 초과한다면 전세권을 설정해도 배당 순위가 크게 밀릴 수 있습니다.
집주인이 거부하면 대안은 뭔가
현실에서 집주인 10명 중 1명만 동의합니다
건국대 박합수 교수는 동아일보에서 이렇게 말했습니다. “전세권 설정에 동의하는 집주인은 10명 중 1명 정도에 불과하다.” 전세권은 물권이라서 집주인이 보증금을 안 갚으면 세입자가 단독으로 경매를 신청할 수 있습니다. 집주인 입장에서는 상당히 부담스러운 권리인 셈입니다 (출처: 동아일보, 2025.05.13).
집주인 동의 없이도 할 수 있는 선택지가 있습니다
전입신고 + 확정일자는 집주인 동의 없이 처리 가능하고, 수수료도 600원입니다. 대항력과 우선변제권을 함께 확보할 수 있어 실질적인 보호 수준이 높습니다. 단, 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생기는 점이 전세권 설정(즉시 효력)과 다릅니다. 계약 당일 잔금 지급 전에 등기부 상태를 최종 확인한 뒤 전입신고하는 것이 핵심입니다.
계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이라면 임차권등기명령을 활용할 수 있습니다. 법원에 신청하면 집주인 동의 없이도 등기부에 임차권이 기재되고, 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 전세권 설정과 달리 계약 종료 후에 신청하는 수단이라는 점이 다릅니다.
HUG 보증보험과 비용·보호 범위 실제 비교
2억 기준 전세권 설정 vs. HUG 보증보험, 얼마나 차이나나
두 수단을 놓고 비용만 비교하면 HUG가 훨씬 쌉니다. 그런데 보호 범위에서는 구조가 다릅니다. 직접 계산해 봤습니다.
| 항목 | 전세권 설정 | HUG 전세보증보험 |
|---|---|---|
| 보증금 2억 기준 비용 | 약 100만원 | 약 40~50만원(2년) |
| 집주인 동의 필요 | ✅ 필요 | ❌ 불필요(대부분) |
| 경매 직접 신청 | ✅ 가능 | ❌ 불가(HUG가 대위변제 후 청구) |
| 보증 한도(수도권) | 보증금 전액 | 7억원 이하 |
| 보증비율 | 낙찰가 범위 내 | 2025.9월부터 60% |
| 가입 조건 | 집주인 인감 등 서류 | 전세가율 등 심사 |
※ HUG 보증료율: 연 0.097~0.211%. 보증비율 60% 변경: 중앙일보·집품(zippoom.com) 보도(2025.09) / HUG 공식 발표 기반
💡 HUG 보증보험과 전세권 설정을 같이 놓고 보니 이런 변화가 보였습니다
2025년 9월부터 HUG의 보증비율이 기존 70%에서 60%로 내려갔습니다. 보증금 2억이라면 HUG가 대위변제하는 금액이 최대 1억 2,000만원으로 줄어든 셈입니다. 전세권 설정도 낙찰가에 따라 전액 보호가 안 되고, HUG도 비율이 줄었습니다. 결국 어느 수단도 “다 해결해준다”는 보장은 없습니다.
말소 비용까지 생각해야 진짜 총비용
설정만큼 말소도 돈이 듭니다
전세 계약이 끝나면 전세권 말소 등기를 해야 합니다. 말소 비용은 건당 5~10만 원 수준이며, 직접 하면 수수료만 납부하면 됩니다. 법무사에게 맡기면 추가 비용이 발생합니다. 설정 비용만 생각하다가 말소 시점에 뜻밖의 지출이 생기는 경우가 있으니, 애초에 총비용 계산에 포함해두는 것이 맞습니다.
보증금이 오르면 변경등기 비용이 또 납니다
재계약 때 보증금이 인상되면 그 증액분에 대해 다시 등록면허세 0.2%를 내야 합니다. 생활법령정보 공식 자료(easylaw.go.kr)에 지방세법 제28조 제1항 제1호를 근거로 명시되어 있습니다. 전세기간만 연장하고 보증금 변동이 없을 경우에는 건당 6,000원의 등록면허세만 냅니다. 재계약 조건에 따라 추가 비용이 달라집니다.
결론적으로 전세권 설정의 실질 총비용은 설정 + 말소 + (필요 시 변경)으로 구성됩니다. 2억 기준으로 설정 100만원 + 말소 5~10만원을 합치면 최소 105~110만원이 나갑니다.
Q&A — 자주 나오는 5가지 질문
Q1. 전세권 설정 비용, 임차인이 전액 부담해야 하나요?
법적으로 부담 주체를 강제하는 규정은 없습니다. 실무에서는 임차인이 전액 부담하는 경우가 많습니다. 계약서에 비용 분담 조건을 명시해 협의할 수 있습니다. 집주인이 전세권 설정 자체를 꺼리는 상황에서는 비용 협상 자체가 이뤄지기 어렵습니다.
Q2. 셀프 등기로 비용을 줄일 수 있나요?
가능합니다. 전자신청으로 셀프 등기하면 등기신청 수수료가 1,000원으로 내려갑니다. 법무사 비용 20~70만원을 절약할 수 있습니다. 단, 전세권설정계약서 작성, 등록면허세 납부, 서류 구비 순서를 직접 처리해야 합니다. 처음이라면 대법원 인터넷등기소 안내를 먼저 확인해보는 것이 낫습니다.
Q3. 전세권 설정 후 이사 나가면 대항력이 사라지나요?
전세권은 물권이기 때문에 전입신고와 실거주 여부와 무관하게 효력이 유지됩니다. 반면 확정일자 기반의 대항력은 전입신고 + 실거주가 유지될 때만 효력이 있습니다. 이사를 나가야 하는 상황이 예상된다면 전세권 설정이 확정일자보다 유리한 구조입니다.
Q4. HUG 보증보험 가입이 안 되면 전세권 설정이 대안인가요?
일부는 맞지만 전부는 아닙니다. HUG 가입이 안 되는 이유가 전세가율 초과라면, 동일한 이유로 전세권을 설정해도 경매 후 배당 순위가 밀려 실질 보호를 받기 어렵습니다. 근본적으로 전세가율이 높은 매물 자체를 피하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
Q5. 전세권 설정과 전세보증보험을 동시에 가입할 수 있나요?
가능합니다. 두 가지를 동시에 활용하면 보호 수단이 겹쳐서 더 유리할 것 같지만, 비용 부담이 그만큼 커집니다. 전세권 설정 비용 + 보증보험 보증료를 모두 내야 합니다. 보증금이 크고 집주인이 동의할 의향이 있을 때만 실효성 있는 선택입니다.
마치며
전세권 설정은 확실히 강력한 수단입니다. 경매 직접 신청권, 이사 후에도 유지되는 효력, 즉시 발생하는 대항력. 이 세 가지는 확정일자로는 대체가 안 됩니다. 그런데 솔직히 말하면, 비용과 현실적인 제약이 많습니다.
서울 전세 거래 중 3.2%만 전세권을 설정하는 데는 이유가 있습니다. 집주인 10명 중 9명이 거부합니다. 비용도 2억 기준 100만원을 훌쩍 넘습니다. 게다가 경매에서 일부만 배당받아도 전세권이 소멸하는 구조적 한계가 있습니다.
개인적으로는 전세권 설정이 유효한 상황이 꽤 좁다고 봅니다. 집주인이 동의하고, 선순위 근저당이 없거나 매우 적고, 보증금이 커서 보호 수단을 겹쳐야 할 때입니다. 그 조건이 갖춰지지 않았다면 전입신고 + 확정일자 + HUG 보증보험 조합이 현실적으로 더 넓은 상황에서 작동합니다.
어느 수단이든 계약 전 등기부 등본 확인이 먼저입니다. 선순위 채권 구조를 보지 않고 어떤 보호 수단을 선택해도, 결국 허공에 돈 쓰는 일이 될 수 있습니다.
본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 전세권 변경등기·등록면허세 근거 (지방세법 제28조 제1항 제1호)
https://www.easylaw.go.kr - 동아일보 — 전세사기 막는 ‘전세권 등기’ 비율 3% 찔끔…왜 외면받나 (2025.05.13)
https://www.donga.com/news/Society/article/all/20250513/131591108/1 - 뱅크샐러드 — 주택 전세보증보험 총정리 HF·SGI·HUG 한 번에 비교하기
https://www.banksalad.com - KB Think — 전세보증보험 가입과 전세권 설정, 어떻게 다를까?
https://kbthink.com - 대법원 인터넷등기소 — 등기비용 안내
https://www.iros.go.kr
※ 본 포스팅은 2026.03.25 기준으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 법령 및 제도는 개정될 수 있으므로 중요한 결정 전 반드시 공식 기관 또는 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·금융 조언을 대체하지 않습니다.
댓글 남기기