주택법 개정안 국무회의 통과
실거주 의무 위반,
과태료만 내면 끝이 아닙니다
“벌금 1,000만 원 내고 말지” — 이 생각, 분양가상한제 단지에선 통하지 않습니다. 오히려 집을 LH에 분양가 수준으로 강제 매각해야 하는 상황이 생깁니다. 어떤 주택인지에 따라 제재 방식이 완전히 달라집니다.
(서울 전체 거래 1만3천건 중)
또는 벌금 1,000만 원 이하
세입자 낀 매물 유예 마감
‘과태료 내면 그만’이 안 통하는 이유
실거주 의무 위반이 화제가 될 때마다 커뮤니티에 빠지지 않고 등장하는 말이 있습니다. “벌금 1,000만 원 내고 말겠다.” 막상 실수령 수억 원이 걸린 분양권을 쥐고 있으면 1,000만 원쯤은 감수할 만하다는 계산입니다.
그런데 이 계산은 처음부터 잘못된 전제에서 출발합니다. 분양가상한제 적용 단지에서 거주 의무를 지키지 않으면 벌금형으로 끝나는 게 아닙니다. 주택법 제57조의2에 따르면, 거주 의무 기간 내에 이주하거나 세를 놓으면 해당 주택을 한국토지주택공사(LH)에 분양가 수준으로 강제 매각해야 합니다. (출처: 국가법령정보센터 생활법령, 거주의무 및 전매제한 항목)
시세가 분양가보다 2억 원 오른 단지라면, 실거주 의무를 지키지 못하는 순간 그 차익 전체가 날아갈 수 있다는 뜻입니다. 벌금 1,000만 원 문제가 아닙니다.
제재 방식이 다른 두 가지 유형
실거주 의무는 크게 두 가지 경로로 발생합니다. 분양가상한제 적용 주택과 토지거래허가구역 내 매수. 이 둘은 같은 ‘실거주 의무’라는 이름을 쓰지만, 법적 근거와 위반 시 제재 방식이 전혀 다릅니다.
| 구분 | 분양가상한제 단지 | 토지거래허가구역 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 주택법 제57조의2 | 부동산거래신고법 제20조 |
| 의무 기간 | 2~5년 (시세 비율에 따라) | 취득일부터 2년 |
| 위반 제재 | 징역 1년 또는 벌금 1,000만 원 + LH 강제 매각 |
이행강제금 (취득가의 5~10%) + 허가 취소 |
| 단속 주체 | LH / 사업주체 | 지방자치단체장 |
| 반복 부과 | 해당 없음 (강제 매각으로 종결) | 이행될 때까지 1년 단위 반복 |
공식 발표 자료와 실제 운영 방식을 함께 놓고 보면, 제재의 무게감이 유형별로 크게 차이납니다. 분양가상한제 단지는 위반 즉시 강제 매각으로 이어지는 구조여서 “돈으로 해결하겠다”는 선택지 자체가 없습니다. 반면 토허구역은 이행강제금을 내면서 버티는 게 구조적으로 가능합니다.
💡 공식 발표문과 실제 적발 흐름을 같이 놓고 보니, 두 유형의 제재가 ‘금액 차이’가 아니라 ‘구조 자체’가 다르다는 점이 보였습니다. 이행강제금은 반복 부과가 가능하고, 강제 매각은 한 번으로 모든 것이 끝납니다.
이행강제금, 실제로 얼마나 나오나
토허구역 이행강제금은 흔히 “실거래가의 7~10%”로 알려져 있습니다. 강남 아파트 30억짜리를 샀다면 3억 원을 내야 한다고 계산하는 사람들이 있습니다. 그런데 이 계산은 틀렸습니다.
💡 연합뉴스가 국토부로부터 제출받은 자료를 보면 이행강제금 산정 기준이 실거래가가 아니라 공시지가 기반의 대지 지분 가격입니다. 30억짜리 강남 아파트라도 이행강제금이 3,000만 원대에 그친 실제 사례가 있습니다.
연합뉴스가 국토부 공식 제출 자료를 분석한 결과, 2020년부터 2025년 4월까지 서울 토허구역에서 실거주 의무 위반으로 부과된 이행강제금은 총 6건, 합산 9,680만 원이었습니다. (출처: 연합뉴스, 2025.04.23, 국토부→국회 국토교통위 문진석 의원실 자료)
건당 평균으로 환산하면 1,613만 원. 가장 많이 나온 강남구 사례도 3,008만 원 수준입니다. 아파트 이행강제금은 대지 지분에 토지 공시지가를 곱한 금액을 기준으로 산출하기 때문에, 실거래가 기준으로 어림짐작한 금액과 실제 부과액 사이에 큰 격차가 생깁니다. 위반자 입장에서는 이 금액이 “버틸 만하다”고 판단할 수 있는 수준입니다.
실제로 성북구에서는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 이유로 실거주를 못 했다며 2022년, 2023년 연속으로 이행강제금 569만 원씩을 납부하면서 버틴 사례가 기록되어 있습니다. (출처: 동일 국토부 자료) 반복 납부가 가능한 구조이기 때문에 생기는 현상입니다.
2026년 2월 개정, 유예 받을 수 있는 조건
2026년 2월 12일, 정부가 중요한 발표를 했습니다. 세입자가 낀 주택을 매수한 경우 실거주 의무를 기존 임대차 계약 종료일까지 유예한다는 내용입니다. 이후 2월 24일 국무회의를 통과했고, 주택법 시행령이 2026년 3월 24일자로 개정됩니다. (출처: 뉴스1, 2026.02.24; 국가법령정보센터 주택법 시행령 시행일 확인)
그런데 이 유예 조건에는 까다로운 제한이 붙어 있습니다. 매수인이 반드시 무주택자여야 합니다. 한 채라도 보유한 상태라면 세입자 낀 매물을 샀더라도 이 유예 혜택이 적용되지 않습니다. (출처: 채널A, 2026.02.10)
유예 기한도 명확합니다. 2026년 2월 12일 기준으로 이미 체결된 임대차 계약의 최초 계약 종료일까지이되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 시작해야 합니다. (출처: 뉴시스, 2026.02.12) 그 전에 계약이 끝나면 바로 실거주 의무가 발생합니다.
💡 정부 발표문에 ‘무주택자’ 조건이 명시되어 있지만, 다수의 커뮤니티 글에서 이 조건을 빠뜨린 채 “세입자 낀 매물이면 다 유예된다”는 식으로 확산됩니다. 유예 발표 이후에 매수 계약을 진행할 경우, 개인별 주택 보유 현황을 사전에 반드시 확인해야 합니다.
단속망이 좁아 괜찮다는 생각이 위험한 이유
2020년부터 2025년 4월까지 서울 토허구역에서 허가를 받은 거래는 약 1만 3,000건. 그 중 이행강제금이 실제로 부과된 건수는 단 6건입니다. (출처: 연합뉴스, 2025.04.23, 국토부 공식 자료) 비율로 따지면 0.046%입니다.
여기서 “걸릴 확률이 낮다”는 결론을 내리는 건 성급합니다. 5년간 부과 건수가 6건인 이유 중 하나는 거주 의무 2년이 아직 도래하지 않은 건수가 대다수이기 때문입니다. 2025년 이후 급격히 확대된 토허구역은 그보다 훨씬 많은 물량이 2027년 이후 의무 기간에 들어섭니다. 지금 단속 6건은 “느슨하다”는 신호가 아니라, “아직 카운트 시작도 안 됐다”는 신호에 가깝습니다.
실제로 서울시는 2025년 4월 토허구역이 강남 3구·용산구 전역 아파트로 확대된 직후, 특별점검에 돌입했습니다. 위반자에게는 실거래가의 최대 10%에 해당하는 이행강제금을 부과한다는 방침을 공식 발표했습니다. (출처: 연합뉴스, 2025.04.20)
💡 단속 건수만 보면 ‘느슨해 보이는’ 집행 현황이, 의무 기간 도래 물량과 함께 보면 전혀 다른 맥락이 됩니다. 2025년 이후 확대된 토허구역 거래 물량이 의무 기간에 접어드는 2027~2028년이 진짜 변곡점입니다.
거주 예외로 인정되는 상황 7가지
실거주 의무 기간 중에도 거주한 것으로 인정받을 수 있는 예외 조건이 있습니다. 주택법 시행령 제60조의2제2항에 명시된 내용이며, 해당되는 경우 LH의 확인을 받아야 합니다. (출처: 국가법령정보센터 생활법령)
- 해외 근무·생업·취학·질병 치료로 수도권 외 지역 또는 해외에 체류하는 경우
- 군인 인사발령으로 다른 지역에 거주해야 하는 경우 (특별공급 수급자)
- 장기요양기관 입소가 발생한 경우
- 혼인 또는 이혼 후 퇴거, 직계가족이 세대주 변경하며 남은 기간 승계하는 경우
- 가정어린이집 설치·운영 목적으로 인가받은 경우
- 자녀가 재학 중인 학생인 경우 (학기 종료 후 90일까지 인정)
- 입주 준비 기간이 필요한 경우 (최대 90일 인정)
주의할 점은 수도권 내 이전은 해외·타 지역 체류 예외에서 제외된다는 것입니다. 경기도에서 서울로 이사하거나, 서울 내 다른 구로 옮기는 경우에는 예외가 인정되지 않습니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 제도를 잘못 이해한 채 결정하면 벌금보다 비쌉니다
실거주 의무 위반을 둘러싼 가장 흔한 오해는 두 가지입니다. 첫째, “벌금 1,000만 원이면 감수할 수 있다”는 것. 이건 분양가상한제 단지에는 아예 적용이 안 되는 논리입니다. LH 강제 매각이 먼저 따라옵니다. 둘째, “단속이 느슨하니 괜찮다”는 것. 현재 단속 건수가 적은 건 아직 의무 기간에 들어선 물량 자체가 적기 때문이고, 2027~2028년부터 상황이 달라집니다.
2026년 2월 개정으로 세입자 낀 매물에 대한 유예 길이 열렸지만, 무주택자 조건과 2028년 2월 마감이라는 한계가 있습니다. 분양가상한제 단지인지, 토허구역인지, 본인의 주택 보유 현황은 어떤지를 먼저 확인한 뒤 계약 여부를 결정하는 게 순서입니다.
정책 변화가 빠른 분야라 개인 상황에 맞는 정확한 판단은 공식 기관 조회와 전문가 상담을 병행하는 것이 낫습니다. 생활법령정보(easylaw.go.kr)와 LH 청약센터에서 조건별 거주 의무 내용을 직접 확인할 수 있습니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- 국가법령정보센터 생활법령 — 거주의무 및 전매제한 (easylaw.go.kr)
- 연합뉴스 — 서울 토지거래허가구역 실거주 위반 5년간 적발 6건 (2025.04.23) (yna.co.kr)
- 뉴스1 — ‘세입자 낀 매물 최대 2년 실거주 유예’ 개정안 국무회의 통과 (2026.02.24) (news1.kr)
- 국가법령정보센터 — 주택법 시행령 [시행 2026.3.24.] 제60조의2 (law.go.kr)
- 연합뉴스 — 서울시 토허구역 확대 실거주 특별점검 (2025.04.20) (yna.co.kr)
본 포스팅은 공식 법령 자료 및 공개된 보도 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 2026년 2월 24일 국무회의 통과 기준이며, 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 개인별 구체적인 사안은 전문가 상담을 통해 판단하세요.
댓글 남기기