전월세 신고제 과태료,
집주인 잘못만 아닙니다

4년 유예 끝났습니다. 세입자도 의무자입니다.

전월세 신고제란? — 전입신고와 다릅니다

결론부터 말씀드리면, 전입신고와 전월세 신고는 완전히 다른 절차입니다. 같은 날 주민센터에서 한다고 해서 하나로 처리되는 게 아니에요. 근거 법률부터 다릅니다. 전입신고는 주민등록법, 전월세 신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 근거합니다. (출처: 생활법령정보, easylaw.go.kr)

이 제도가 생긴 건 2021년 6월입니다. 그런데 4년 동안 계도기간이라 과태료를 실제로 부과하지 않았어요. 그 유예기간이 2025년 5월 31일 종료됐습니다. 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 미신고 시 실제 과태료가 부과됩니다. (출처: 국토교통부 공식 알림, korea.kr, 2025.05.08)

많은 분들이 “전입신고할 때 계약서도 냈으니까 됐겠지”라고 생각하는데, 이게 정확히는 조건부입니다. 전입신고 시 서명·날인된 임대차계약서를 함께 제출한 경우에만 전월세 신고로 의제됩니다. 계약서 없이 전입신고만 했으면 전월세 신고는 별도로 해야 해요.

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신고 대상 — 이 조건 하나라도 걸리면 필수

보증금과 월세, 둘 중 하나만 기준을 넘어도 신고 대상입니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) FAQ에 명시된 기준은 다음과 같습니다.

‘초과’가 핵심입니다. 보증금 정확히 6,000만원이면 대상이 아니에요. 6,001만원부터입니다. 반전세라면 보증금이 낮아도 월세가 31만원 이상이면 신고해야 합니다. 월세 30만원짜리 계약은 신고 불필요, 31만원짜리는 신고 필수입니다. 단 1만원 차이입니다.

대상 지역은 수도권 전역(서울·경기·인천), 광역시, 세종, 제주, 그리고 각 도(道)의 시(市) 지역입니다. 도의 군(郡) 지역은 제외되지만, 경기도는 전체 수도권으로 분류돼 군 지역도 포함됩니다. 주거용 오피스텔, 고시원, 공장 내 주거 공간도 실질적으로 사람이 거주하면 대상입니다. (출처: 생활법령정보, 부동산 거래신고법 시행령 제4조의3제1항)

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과태료 얼마? — 계약금액·지연기간별 실수치

원래 2025년 이전엔 최소 4만원~최대 100만원이었습니다. 그런데 2025년 4월 시행령 개정으로 지연 신고 과태료 상한이 30만원으로 낮아졌습니다. (출처: 국토교통부 보도자료, molit.go.kr) 부담을 줄여줬다고 볼 수도 있지만, 거짓 신고는 여전히 최대 100만원입니다.

서울 평균 전세 보증금이 3~4억원대인 걸 감안하면, 3개월 내 늦게 신고한 경우 5만원 수준입니다. 큰 금액처럼 보이지 않을 수 있지만, 2년 이상 방치하면 최대 30만원이고 이 과태료는 임대인·임차인 양측에 각각 부과될 수 있습니다.

허위 신고는 얘기가 다릅니다. 보증금을 실제보다 낮게 신고하거나 계약 내용을 다르게 적으면 최대 100만원입니다. 이건 개정 후에도 그대로입니다. 과태료 문의는 주택임대차 신고 콜센터 ☎ 1533-2949로 하면 됩니다.

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세입자도 내야 하는 이유 — 공식 문서에 나와 있습니다

많은 분들이 “집주인이 안 했으면 집주인 잘못 아닌가요?”라고 묻습니다. 생활법령정보에 딱 이렇게 나옵니다. “임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있으며, 한쪽이 신고를 거부하면 거부한 쪽에 과태료가 부과된다.” (출처: 생활법령정보, 부동산 거래신고법 제28조 제5항) 둘 다 안 하면 둘 다 맞습니다.

실제로 한쪽만 신고해도 공동 신고로 인정됩니다. 서명·날인된 계약서를 첨부하면 임차인이 단독으로 신고해도 됩니다. 집주인이 “신고 하지 말자”고 요청해도, 세입자가 단독으로 신고하는 건 법적으로 가능하고, 그게 오히려 세입자 보호에 유리합니다.

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신고하면 생기는 것 — 확정일자까지 자동으로

전월세 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 무료로 자동 부여됩니다. 원래는 주민센터에서 별도로 신청하고 수수료(600원)도 내야 했습니다. 이 절차가 신고와 동시에 처리됩니다. (출처: 국토교통부 정책브리핑, korea.kr, 2025.05.08)

확정일자 + 전입신고 = 우선변제권입니다. 집주인이 빚이 많아 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 법적 권리입니다. 전세사기 예방의 출발점이 여기 있습니다. 과태료 때문에 억지로 하는 게 아니라, 내 보증금을 지키기 위해 하는 게 맞습니다.

국토교통부에 따르면 전월세 신고 의무화 이전 임의 신고 기간(2021.6~2025.5)에도 임대차 신고율이 2024년 기준 약 95.8%에 달했습니다. (출처: 국토교통부) 사실상 대부분은 이미 신고하고 있었다는 뜻입니다. 나머지 4.2%가 이제 과태료 대상이 된 겁니다.

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안 해도 되는 3가지 경우 — 갱신이라고 다 해야 할까요

모든 갱신이 신고 대상은 아닙니다. 공식 기준에 따르면 보증금과 월세 금액에 변동이 없이 기간만 연장되는 경우는 신고 대상에서 제외됩니다. (출처: 생활법령정보, 부동산 거래신고법 시행령 제4조의3제1항) 묵시적 갱신(자동 연장)도 마찬가지입니다.

신고가 필요 없는 3가지 경우를 정리하면 금액 변동 없는 기간 연장, 묵시적 갱신(자동 연장), 그리고 신고 기준 이하 계약(보증금 6,000만원 이하 + 월세 30만원 이하 동시 충족)입니다. 반대로 보증금을 5백만원이라도 올린 갱신은 신고 대상입니다. 금액이 바뀌면 신고, 안 바뀌면 안 해도 됩니다.

여기서 많이 헷갈리는 케이스가 있습니다. 보증금 1억을 그대로 두고 월세만 5만원 올린 경우 — 이건 신고해야 합니다. 금액이 변동됐으니까요. 반대로 월세 30만원에서 30만원 그대로 기간만 1년 더 연장했다면 신고 불필요입니다. 딱 한 줄 기준입니다: 숫자가 바뀌었냐, 아니냐.

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온라인 신고 5분 완성 — RTMS 직접 확인

가장 빠른 방법은 부동산거래관리시스템(RTMS, rtms.molit.go.kr) 온라인 신고입니다. 모바일도 됩니다. 공동인증서 없이 카카오·네이버 간편인증으로 로그인이 가능합니다. 전자계약으로 계약했다면 신고가 자동으로 신청됩니다. (출처: 국토교통부 공식 안내)

필요한 정보는 임대인·임차인 인적사항(성명, 주민등록번호, 연락처), 주택 주소, 보증금·월세 금액, 계약 체결일 및 기간, 그리고 서명·날인된 임대차계약서 사진입니다. 계약서를 스마트폰으로 촬영해서 첨부하면 됩니다. 오프라인 신고는 주택 소재지 관할 주민센터(읍·면·동 행정복지센터)를 방문하면 됩니다. 계약서를 함께 내면 확정일자까지 그 자리에서 처리됩니다.

신고 기한은 계약 체결일 기준 30일 이내입니다. 입주일 기준이 아닙니다. 계약서에 도장 찍은 날부터 30일입니다. 이사 날짜가 2달 뒤라도 계약서 날짜 기준으로 30일이 지나면 이미 지연 신고입니다. 이 부분이 실제로 가장 많이 놓치는 포인트입니다.

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자주 묻는 질문

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마치며

전월세 신고제가 시행된 건 2021년이지만, 실제로 과태료가 부과되기 시작한 건 2025년 6월부터입니다. 4년 동안 “안 해도 되는 제도”처럼 인식됐던 게 이제는 다릅니다.

집주인만 걱정할 문제가 아닙니다. 세입자도 의무자이고, 신고를 안 하면 과태료가 양쪽 모두에게 부과됩니다. 그리고 신고 자체가 세입자에게 불리한 게 아니에요. 확정일자가 자동으로 생기고, 그게 보증금을 지키는 가장 기본적인 방어막이 됩니다.

계약서에 도장 찍은 날부터 30일, 온라인으로 5분이면 됩니다. RTMS(rtms.molit.go.kr)에서 직접 확인하세요.

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본 포스팅 참고 자료

1. ① 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제 (easylaw.go.kr)
2. ② 국토교통부 정책브리핑 — 전·월세 계약하면 신고하세요 (korea.kr, 2025.05.08)
3. ③ 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) (rtms.molit.go.kr)
4. ④ 국토교통부 보도자료 — 주택 임대차 신고제 계도기간 종료 (molit.go.kr)