부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 기준
전월세 신고제 과태료,
100만원이 맞나요?
2025년 6월 1일부터 4년간의 계도기간이 끝나고 전월세 신고제 과태료가 본격 부과되기 시작했습니다. 그런데 많은 글에서 “최대 100만원”이라고 단순하게 전달하고 있는데, 이게 전부 사실은 아닙니다. 단순 미신고는 최대 30만원이고, 자진 신고 시엔 그 절반으로 줄어듭니다. 더 중요한 건, 신고를 잘못 이해하면 과태료보다 더 큰 손해가 생기는 경우가 있다는 점입니다.
과태료 100만원이라는 말, 어디서 왔나
2021년 6월 전월세 신고제가 처음 도입됐을 때, 법에 명시된 과태료 상한은 100만원이었습니다. 미신고든 허위신고든 구분 없이 최대 100만원이었죠. 그 때부터 퍼진 “100만원 과태료”라는 표현이 4년간 계도기간을 거치면서도 그대로 남아 있는 겁니다.
그런데 실제 시행 직전인 2025년 초, 국토교통부는 시행령을 개정했습니다. 단순 지연신고에 부과되는 과태료 상한을 기존 100만원에서 30만원으로 낮춘 겁니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28.)
이유는 형평성 문제였습니다. 단순히 몰라서 늦게 신고한 사람과 일부러 금액을 낮게 신고한 사람에게 같은 100만원 과태료를 부과하는 건 맞지 않다는 지적을 수용한 겁니다. 부동산 매매신고의 경우 단순 지연은 최대 300만원이지만 거짓 신고는 취득가액의 2~10%라는 별도 기준이 있는데, 전월세는 이 둘이 같은 기준이었으니 오래전부터 불균형 지적이 있었습니다. (출처: 자리톡 매거진, brunch.co.kr/@zaritalk/392)
결론부터 말씀드리면, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약을 기준으로 지금 적용되는 과태료는 이렇습니다.
| 위반 유형 | 과태료 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 단순 미신고 / 지연신고 | 2만원 ~ 30만원 | 계약금액·지연기간 따라 차등 |
| 허위신고 (거짓 신고) | 100만원 고정 | 금액·기간 무관하게 일률 부과 |
| 자진 신고 시 감경 | 50% 감경 | 적발 전 자진신고 시 적용 |
단순 미신고를 자진 신고하면 최저 1만원 수준까지도 낮아질 수 있습니다.
단순 미신고 vs 허위신고 — 과태료가 완전히 다릅니다
두 가지를 명확히 구분해야 합니다. 단순 미신고는 “신고 자체를 안 했거나 기한을 넘긴 것”이고, 허위신고는 “보증금이나 월세를 실제보다 낮게 적어 신고한 것”입니다. 이 둘의 과태료 차이가 최대 70만원 이상 납니다.
💡 공식 발표문과 실제 집행 기준을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
참여연대는 2025년 3월 이 시행령 개정에 반대 의견서를 제출했습니다. 핵심 지적은 이겁니다. 보증금 5억 원 이상 계약을 2년 넘게 신고하지 않아도 과태료가 고작 30만원이라면, 그건 “신고 거부 비용”이 사실상 너무 낮은 것 아니냐는 겁니다. (출처: 참여연대 민생희망본부 의견서, 2025.03.24.)
실제로 계약금액과 지연기간에 따라 과태료는 이렇게 나뉩니다. 계약금액 1억원 미만 주택을 3개월 이하로 지연신고하면 2만원, 5억원 이상 계약을 1년 이상 방치해도 30만원이 상한입니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령, law.go.kr)
반면 허위신고는 계약금액 1천만원이든 10억이든 상관없이 무조건 100만원이 고정입니다. 게다가 보증금을 낮춰 신고하는 방식의 허위신고는 탈세 목적으로 판단될 경우 국세청에 통보될 수 있습니다. 과태료에서 그치지 않는다는 뜻입니다. 국토교통부가 이 부분에 대해 공식 답변을 내놓지 않은 부분도 있지만, 허위신고와 탈세 여부 연계 가능성은 실무에서 자주 언급됩니다.
정리하면 이렇습니다. 신고를 아직 못 했다면 빨리 자진 신고하면 됩니다. 하지만 이미 신고를 했는데 금액을 실제보다 낮게 썼다면, 그건 차원이 다른 문제입니다.
지금 신고 누락이 있다면 자진 신고가 답인 이유
2025년 6월 1일 이후 체결한 계약인데 아직 신고를 하지 않았다면, 오늘 바로 자진 신고하는 게 유리합니다. 적발 전에 자진 신고하면 과태료가 50% 감경됩니다. 이미 최대 30만원이 상한인데, 절반으로 줄이면 최대 15만원이 됩니다.
💡 일반 블로그에서 잘 다루지 않는 계산 구조입니다
계약금액 1억 미만, 신고 지연 3개월 이내 → 기본 과태료 2만원 → 자진신고 50% 감경 → 실제 부담 1만원. 계약금액 5억 이상, 1년 이상 지연 → 기본 과태료 30만원 → 자진신고 50% 감경 → 실제 부담 15만원. 직접 따라 계산해 보면 “최대 100만원”이라는 표현이 얼마나 현실과 거리가 먼지 바로 보입니다. (출처: 자리톡 매거진, brunch.co.kr/@zaritalk/392 / 한겨레, 2025.04.28.)
신고는 관할 주민센터 방문 또는 온라인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 가능합니다. 임대인이나 임차인 중 한 명이 양쪽 서명이 있는 계약서를 제출하면 공동신고로 인정됩니다. 즉, 임차인이 혼자 계약서를 들고 가도 됩니다. (출처: 생활법령정보, easylaw.go.kr)
2025년 5월 31일 이전 계약에 대해서는 과태료가 소급 적용되지 않습니다. 6월 1일 이후 체결한 계약만 대상입니다. 이 부분을 헷갈려 불필요하게 과거 계약을 신고하러 가는 경우가 있는데, 그럴 필요가 없습니다.
묵시적 갱신 후 확정일자 다시 받으면 생기는 문제
묵시적 갱신은 계약 만기 전에 집주인과 세입자 모두 아무 의사 표시를 하지 않으면 기존 조건 그대로 2년이 자동 연장되는 제도입니다. 여기서 전월세 신고 의무가 생기지 않습니다. 국토교통부 공식 지침에서 “보증금·월세 변동이 없는 갱신은 신고 대상이 아니다”라고 명시하고 있습니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ, rtms.molit.go.kr)
⚠️ 신고 의무 없는 상황에서 오히려 손해를 보는 경우
묵시적 갱신이 된 상태에서 “새 기간에 맞게 확정일자를 새로 받아야 하지 않을까?”라고 생각하는 분들이 있습니다. 막상 그렇게 하면 불리해질 수 있습니다. 기존 확정일자의 우선변제 순위는 이미 선순위로 확보돼 있는데, 새 확정일자를 받으면 그 시점이 기준일이 됩니다. 경매가 발생했을 때 후순위로 밀려 변제를 덜 받는 상황이 생길 수 있습니다.
쉽게 말하면, 묵시적 갱신 상태에서는 “아무것도 하지 않는 것”이 최선입니다. 신고할 필요도 없고, 확정일자 새로 받을 필요도 없습니다. 기존 확정일자와 전입신고 날짜가 그대로 권리의 기준이 됩니다. 이 기준이 선순위라면 그걸 건드리지 말아야 합니다.
묵시적 갱신 후 세입자가 먼저 나가고 싶다면 3개월 전에 해지 통보를 해야 합니다. 통보 없이 이사를 나가면 잔여 기간 월세 청구가 가능하고, 실제로 법원에서 이 방향으로 판결이 나온 사례가 있습니다.
전입신고 한 번으로 세 가지를 동시에 처리하는 방법
이사 당일 주민센터에 전입신고를 하러 갈 때 임대차 계약서를 함께 가져가면, 전입신고·임대차신고·확정일자 발급이 한 번에 처리됩니다. (출처: 생활법령정보 주택 임대차 계약 신고제, easylaw.go.kr)
💡 이 흐름을 알면 주민센터 방문 횟수가 줄어듭니다
전입신고(주민등록법) + 임대차신고(부동산거래신고법) + 확정일자(주택임대차보호법) 이 세 가지는 법적 근거가 각각 다릅니다. 그런데 주민센터에서 계약서를 함께 제출하면 임대차신고를 공동신고한 것으로 간주하고, 동시에 확정일자가 자동 부여됩니다. 계약서를 빠뜨리면 전입신고만 되고 나머지 두 가지는 처리되지 않으니, 계약서는 반드시 챙겨야 합니다.
이 방식이 알려져 있지 않아서 따로따로 처리하는 경우가 많습니다. 전입신고 먼저 하고, 임대차신고는 온라인으로 따로 하고, 확정일자는 다시 공인중개사에게 맡기는 식이죠. 한 번에 할 수 있는 걸 세 번에 나눠 하는 겁니다.
단, 임대인이 외국인이거나 법인인 경우엔 온라인 신고(rtms.molit.go.kr)를 이용하는 게 더 편한 경우도 있습니다. 외국인 임대인의 경우 외국인등록번호 또는 여권번호를 시스템에 입력해야 합니다.
계약갱신청구권을 쓰면 신고 안 해도 된다는 오해
계약갱신청구권을 행사하면 무조건 신고 의무가 없다고 오해하는 경우가 있습니다. 이건 절반만 맞습니다. 보증금과 월세가 그대로라면 신고할 필요가 없습니다. 하지만 집주인이 5% 이내로 금액 인상을 요청하고 세입자가 동의했다면, 그 계약은 신고 대상입니다.
계약갱신청구권을 행사할 때 “금액은 그냥 똑같이”라고 구두로 합의했더라도, 나중에 확인해 보면 임대료 5% 인상 조항이 계약서에 반영돼 있는 경우가 있습니다. 공인중개사가 관행적으로 포함시키거나, 집주인이 서면으로 남겨두는 경우가 있기 때문입니다. 계약서에 금액 변경이 있으면 그건 신고 대상입니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 지침)
| 갱신 유형 | 금액 변동 | 신고 의무 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 없음 | ❌ 불필요 |
| 계약갱신청구권 | 없음 | ❌ 불필요 |
| 계약갱신청구권 | 있음 (5% 이내) | ✅ 30일 이내 신고 |
| 합의 갱신 | 있음 | ✅ 30일 이내 신고 |
| 합의 갱신 | 없음 | ❌ 불필요 |
계약서에 금액이 바뀌어 있으면, 어떤 이름의 갱신이든 30일 이내 신고가 필요합니다.
집주인이 신고를 거부해도 임차인이 할 수 있는 것
실제로 집주인이 소득 노출이나 세금 문제 때문에 신고를 꺼리는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 과태료를 맞을까 봐 마냥 기다리는 건 좋지 않습니다. 생활법령정보 기준에 따르면, 임차인이 단독으로 신고할 수 있습니다. 집주인 동의 없이도 임대차 계약서 한 장을 주민센터나 시스템에 제출하면 공동신고로 간주됩니다. (출처: 생활법령정보, easylaw.go.kr)
집주인이 계속 신고를 거부할 경우엔 ‘단독신고사유서’를 첨부해 제출하는 방법도 있습니다. 이 경우 임차인은 과태료에서 완전히 벗어날 수 있고, 오히려 공동신고를 거부한 임대인에게 과태료가 부과됩니다.
신고를 이유로 집주인이 계약 해지나 퇴거를 압박하는 건 법적으로 보호받습니다. 임차인의 신고 행위를 이유로 한 불이익 행위는 임대차보호법 취지에 위반되며, 이를 이유로 법적 분쟁이 생기면 임차인이 유리한 위치에서 시작합니다.
자주 나오는 질문 5가지
Q1. 2025년 6월 전에 계약했는데 과태료 대상인가요?
Q2. 보증금 5천만원, 월세 25만원인데 신고 대상인가요?
Q3. 임대차 신고를 하면 집주인의 세금이 오르나요?
Q4. 온라인 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되나요?
Q5. 과태료는 임대인과 임차인 중 누구에게 부과되나요?
마치며 — 두 가지만 기억하면 됩니다
전월세 신고제를 둘러싼 정보는 많은데, 대부분 “최대 100만원”이라는 공포 마케팅 수준에 머물러 있습니다. 실제로는 단순 미신고 최대 30만원, 자진신고 시 절반, 묵시적 갱신엔 아무것도 안 해도 된다는 구조입니다.
반면 조심해야 할 건 딱 하나입니다. 허위신고. 금액을 낮춰 신고하는 순간 100만원 고정 과태료가 붙고, 추가 세금 문제로까지 이어질 수 있습니다. 몰라서 안 신고한 것과 알면서 낮게 신고한 것은 완전히 다른 문제입니다.
신고를 아직 못 했다면 오늘 rtms.molit.go.kr에 접속해 계약서 하나 올리는 것으로 해결됩니다. 확정일자까지 한 번에 받으면 됩니다. 간단합니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) easylaw.go.kr
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 (2026.01.02. 시행) law.go.kr
- 국토교통부 보도자료 — 주택 임대차 계약 신고하면 30일 이내 (2025.04.28.) molit.go.kr
- 한겨레 — 전월세 계약, 30일 안에 신고해야…위반 시 과태료 최대 30만원 (2025.04.28.) hani.co.kr
- 참여연대 민생희망본부 — 전월세신고제 과태료 완화 시행령 개정 반대 의견서 (2025.03.24.) peoplepower21.org
- 자리톡 매거진 — 전월세 신고제 과태료 부과 기준 brunch.co.kr
본 포스팅은 2026년 3월 25일 기준으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있습니다. 구체적인 사안은 관할 주민센터 또는 국토교통부 콜센터(☎ 1533-2949)에 문의하시기 바랍니다.
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