주택공급에 관한 규칙 기준
주택청약 1순위 조건, 채웠다고 유리한 건 아닙니다
가입 기간 채우고 납입도 했는데 막상 가점제에서 밀리는 이유, 공식 규칙에 답이 있습니다.
1순위 조건, 국민주택과 민영주택이 다릅니다
결론부터 말씀드리면, 주택청약 1순위가 되는 조건은 청약하려는 주택 종류에 따라 완전히 다릅니다. 한국부동산원 청약홈이 정한 기준에서 민영주택은 ‘가입기간 + 납입금액’, 국민주택은 ‘가입기간 + 납입횟수’를 봅니다.
민영주택 기준으로 투기과열지구·청약과열지역은 가입 후 24개월, 수도권 일반 지역은 12개월, 수도권 외 지역은 6개월이 지나야 1순위가 됩니다. 국민주택도 같은 지역 구분에서 똑같은 기간 조건을 적용하되, 납입금액 대신 납입 횟수를 추가로 봅니다. 수도권 일반 지역이면 12회 이상 납입이 필요합니다. (출처: KB Think, 2025.10.14 기준)
한 가지만 가입해서 두 종류 다 노리려 했다면, 통장 종류부터 먼저 확인해야 합니다.
| 지역 구분 | 민영주택 가입기간 | 국민주택 가입기간 | 국민주택 납입횟수 |
|---|---|---|---|
| 투기과열·과열지역 | 24개월 | 24개월 | 24회 이상 |
| 수도권 일반 | 12개월 | 12개월 | 12회 이상 |
| 수도권 외 일반 | 6개월 | 6개월 | 6회 이상 |
| 위축지역 | 1개월 | 1개월 | 1회 이상 |
(출처: KB Think 청약1순위 조건 가이드, 2025.10.14 / 한국부동산원 청약홈 기준)
민영주택 예치기준금액 — 지역·면적별 실제 수치
민영주택 1순위는 가입기간 외에 예치기준금액을 충족해야 합니다. 많은 분이 “그냥 넣으면 되는 것 아닌가”라고 생각하는데, 실제로는 청약하려는 주택의 면적과 거주지역에 따라 요구 금액이 달라집니다.
서울·부산에서 전용 85㎡ 이하를 노린다면 300만원이면 충분하지만, 전용 102㎡ 이하는 600만원, 모든 면적은 1,500만원이 기준입니다. 기타 시·군이라면 85㎡ 이하 기준이 200만원으로 낮아집니다. 세종특별자치시와 제주특별자치도는 기타 시·군으로 분류됩니다. (출처: KB Think, 2025.10.14 기준)
| 전용면적 | 서울·부산 | 기타광역시 | 기타 시·군 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만원 | 700만원 | 400만원 |
| 모든 면적 | 1,500만원 | 1,000만원 | 500만원 |
(출처: KB Think, 2025.10.14 기준 / 기타광역시: 인천·대전·대구·광주·울산)
💡 공식 예치금 기준과 실제 청약 신청 시점을 같이 놓고 보면 이런 문제가 생깁니다 — 면적을 넓게 보고 넣은 금액이 이미 300만원이라면, 막상 102㎡ 이하에 청약할 때 600만원을 채우지 못해 1순위 자격 자체가 안 됩니다. 입주자모집공고일 기준으로 금액을 맞춰야 합니다.
집 한 번도 없었는데 가점이 0점인 경우가 있습니다
여기서부터가 많은 분이 모르는 부분입니다. 민영주택 1순위를 채웠다고 가점제에서 당연히 점수를 받는 건 아닙니다. 만 30세 미만 미혼인 무주택자는 무주택기간 가점이 0점입니다. 평생 집을 소유한 적이 없어도 마찬가지입니다.
HUG 주택도시보증공사 공식 청약 도우미 페이지에 그대로 나와 있습니다. 무주택기간 가점은 만 30세가 되는 날부터 기산하고, 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산합니다. (출처: HUG 주택도시보증공사 청약도우미, http://www.khug.or.kr) 만 29세에 1순위 조건을 다 채워 청약해도, 가점제에서 무주택기간 항목은 0점으로 시작합니다. 1순위 ‘자격’과 가점제 ‘점수’는 완전히 별개입니다.
📌 무주택기간 가점 구조 (최대 32점)
30세 미만 미혼 무주택자 → 0점
무주택기간 1년 미만 → 2점
무주택기간 1년 이상~2년 미만 → 4점
무주택기간 15년 이상 → 32점(만점)
20대에 청약을 넣는 것이 아예 의미 없는 건 아닙니다. 추첨제 물량에서는 가점 없이 당첨될 수 있습니다. 단, 가점제 비율이 높은 단지에서는 20대 미혼이 실질적으로 경쟁하기 어렵다는 걸 알고 전략을 짜야 합니다.
25만원 넣어도 다 인정받지 못하는 상황이 있습니다
2024년 11월 1일부터 국민주택 순차제에서 인정하는 월 납입 인정 상한이 기존 10만원에서 25만원으로 올랐습니다. 41년 만의 변경입니다. 그런데 이 변경이 모든 상황에 동일하게 적용되는 건 아닙니다. (출처: 토스뱅크 공식 블로그, tossbank.com)
핵심은 ‘2024년 11월 1일 이후 약정납입일이 돌아오는 납입 회차부터’ 25만원이 인정된다는 점입니다. 그 이전에 선납으로 몰아서 넣었던 금액은 기존 10만원 한도 기준으로만 인정됩니다. 예를 들어 2023년에 선납으로 24회를 일시 납입했다면, 해당 납입분은 회당 최대 10만원까지만 저축총액에 반영됩니다. 2024년 11월 1일 이후 납입분부터 회당 25만원 인정이 시작됩니다. (출처: KB Think, 2025.10.14 기준)
민영주택 가점제에는 저축총액이 아닌 ‘통장 가입기간’을 봅니다. 민영주택 청약만 노리는 경우라면 월 납입액 금액 자체는 가점에 영향을 주지 않습니다. 25만원으로 올리는 게 의미 있는 건 국민주택 순차제에서 저축총액을 더 빨리 쌓고 싶을 때, 그리고 민영주택 예치기준금액을 빨리 채우고 싶을 때입니다.
💡 공식 기준과 실제 통장 흐름을 같이 놓고 보면 이게 보입니다
25만원씩 12개월 납입하면 저축총액 300만원 → 서울 85㎡ 이하 민영주택 예치기준금액(300만원) 딱 맞습니다. 같은 조건으로 10만원씩 넣으면 300만원 달성까지 30개월이 필요합니다. 차이는 18개월이고, 이 차이가 가입기간 점수에는 영향을 주지 않습니다.
가점제 만점 84점 구조를 뜯어보면 보이는 것
민영주택 가점제 만점은 84점입니다. 항목별로 보면 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점입니다. (출처: KB Think, 2025.10.14 기준 / HUG 주택도시보증공사)
여기서 생각보다 많은 분이 놓치는 포인트가 있습니다. 세 항목 중 부양가족 수(35점)가 가장 배점이 높습니다. 본인 제외 부양가족이 6명 이상이면 35점 만점입니다. 무주택기간을 15년 이상 유지해야 32점인데, 부양가족 1명이 늘어날 때마다 5점씩 올라가는 구조입니다. 결혼해서 자녀가 있거나 노부모를 부양하면 가점이 빠르게 쌓입니다.
반대로 청약통장 가입기간은 15년 이상이면 17점 만점인데, 이 항목만 단독으로 높다고 해서 실질적인 경쟁력이 생기지는 않습니다. 84점 만점 구조에서 17점은 전체의 약 20%에 불과합니다. 통장 오래 들었다고 유리하다는 인식은 다른 두 항목의 비중을 계산하지 않은 데서 나옵니다.
📊 가점 시뮬레이션 — 직접 계산해보기
케이스 A — 만 35세 미혼, 무주택 5년, 통장 10년, 부양가족 0명
→ 무주택 10점 + 부양가족 0점 + 통장 12점 = 22점
케이스 B — 만 35세, 무주택 5년, 통장 10년, 부양가족 3명(배우자+자녀2)
→ 무주택 10점 + 부양가족 20점 + 통장 12점 = 42점
통장 가입기간이 동일해도 부양가족 유무 하나로 20점 차이가 납니다.
청약저축을 지금 바꿔야 할 이유 — 2026년 9월 30일 마감
기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 가입자는 2026년 9월 30일까지 주택청약종합저축으로 전환할 수 있습니다. 전환하면 국민주택과 민영주택 모두 청약이 가능해집니다. (출처: KB Think, 2026.03.24 기준 / KB국민은행 준법감시인 심의필 제2026-1212호)
전환의 핵심 주의사항은 이렇습니다. 청약저축을 주택청약종합저축으로 바꾸면 기존 납입 실적(납입인정금액·횟수)은 그대로 인정됩니다. 다만 전환 후 확대된 ‘청약가능 주택유형’, 즉 민영주택 청약 실적은 전환신규일 이후 납입분부터만 인정됩니다. 오래된 청약저축 납입금이 민영주택 예치기준금액에 바로 반영되진 않습니다.
전환은 KB국민은행 지점 방문 또는 KB스타뱅킹 앱에서 가능합니다. 2000년 3월 26일 이전 가입한 청약예·부금은 은행 지점에서만 전환됩니다. 전환한 뒤에는 원래 통장으로 되돌릴 수 없으므로 목적을 먼저 정하고 결정해야 합니다.
⚠️ 전환 전 반드시 확인할 것
• 전환 마감: 2026.09.30 (이후 불가)
• 전환 후 되돌리기 불가
• 국민주택 실적은 기존 인정 / 민영주택 실적은 전환 후 납입분부터
• 청약자격 및 순위는 입주자모집공고일 기준으로 산정
Q&A — 자주 헷갈리는 것들
Q1. 수도권에서 1순위가 되려면 꼭 12개월을 채워야 하나요?
Q2. 만 29세에 결혼했다면 무주택기간 가점은 어떻게 되나요?
Q3. 국민주택 순차제에서 납입횟수를 늘리려면 매달 반드시 납입해야 하나요?
Q4. 청약저축에서 주택청약종합저축으로 바꾸면 기존 납입 횟수가 사라지나요?
Q5. 청약 가점제 추첨제 비율은 어떻게 되나요?
마치며 — 1순위가 되는 것과 당첨이 되는 것은 다릅니다
솔직히 말하면, 청약 관련 글 대부분이 1순위 가입기간 조건과 예치금 수치를 나열하고 끝납니다. 막상 중요한 건 그 다음입니다. 1순위가 됐다고 당첨이 보장되지 않고, 가점제에서 경쟁할 수 있는 점수 구조인지를 먼저 봐야 합니다.
30세 미만 미혼이라면 1순위 조건을 채워도 가점제에서 무주택기간 0점이라는 현실, 25만원 납입이 모든 상황에 동일하게 적용되지 않는다는 점, 가점제 84점 구조에서 부양가족 35점이 가장 크다는 사실 — 이 세 가지를 모르고 청약 전략을 짜면 방향이 엇나갑니다.
청약저축 보유자라면 2026년 9월 30일 전환 마감도 놓치지 마세요. 목적 단지가 국민주택인지 민영주택인지에 따라 전환 실익이 달라지니, 지금 가입한 통장의 종류부터 확인하는 게 먼저입니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- KB Think — 일반공급 1순위 청약자격 살펴보기 (kbthink.com, 2025.10.14 기준)
- KB Think — 청약저축·청약예금 전환 안내 (kbthink.com, 2026.03.24 기준)
- HUG 주택도시보증공사 — 청약가점제 도우미 (khug.or.kr)
- 토스뱅크 — 청약통장 25만원 납입 상향 안내 (tossbank.com)
- 한국부동산원 청약홈 (applyhome.co.kr)
본 포스팅은 2026년 3월 27일 기준으로 작성되었습니다. 주택청약 제도는 주택공급에 관한 규칙 개정 및 정부 정책 변경에 따라 수시로 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·자격 기준·규정이 변경될 수 있으며, 실제 청약 전 반드시 입주자모집공고문과 청약홈 공식 안내를 통해 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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