HUG 공식 자료 기준
전세보증금 반환보증, 거절당해도 계약금 못 돌려받는 구조였습니다
특약을 넣어도 소송으로 번지고, 계약금은 이미 임대인 통장에 들어간 뒤입니다. 전세보증금 반환보증 가입 거절 건수가 2020년 2,187건에서 2024년 2,890건으로 32% 뛰었는데, 거절 후 임차인을 보호하는 장치는 지금껏 없었습니다.
거절 건수가 매년 느는 이유 — 구조 먼저 봐야 합니다
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝난 뒤 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 갚고 임대인에게 구상권을 청구하는 구조입니다. 임차인 입장에서는 ‘넣어두면 안전’이라고 생각하기 쉽지만, 막상 가입을 신청했다가 거절되는 건수가 매년 줄지 않고 있습니다.
박용갑 의원실이 HUG로부터 받은 자료에 따르면 가입 거절 건수는 2020년 2,187건 → 2021년 2,002건 → 2022년 2,351건 → 2023년 2,596건 → 2024년 2,890건 → 2025년 2,814건으로 집계됐습니다. (출처: 박용갑 의원실, HUG 공식 자료, 2026.03.20) 6년 평균으로 따지면 매년 약 2,500명이 전세보증 가입 자체가 막힌 채 임대인에게 보증금을 넘겨준 상태로 계약 기간을 보내게 된다는 뜻입니다.
핵심은 현행 제도 구조에 있습니다. 지금은 보증 가입을 신청할 때 이미 확정일자를 받은 전세계약서와 보증금 지급 영수증을 제출해야 합니다. 즉, 신청 시점에 보증금은 이미 임대인 계좌로 들어간 뒤입니다. 거절당해도 돌려받을 법적 보장이 없으니 임차인은 고스란히 위험에 노출됩니다.
41.6%가 ‘보증한도 초과’ — 깡통전세 판정 기준
거절 유형별 누계를 보면 전체 거절 건수 중 41.6%가 ‘보증한도 초과’였습니다. (출처: 박용갑 의원실, HUG 공식 자료, 2026.03.20) 보증금과 선순위채권을 합산한 금액이 주택 가격을 넘어선 경우입니다. 시장에서 ‘깡통전세’라고 부르는 상황이 HUG 심사에서 그대로 걸러지는 구조입니다.
💡 공식 수치와 실제 심사 흐름을 함께 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
보증한도 초과 누계 5,023건(2020~2024년) / 선순위채권 기준 초과 2,045건 / 미등기 목적물 857건 / 임대인 보증금지 758건 순입니다. 눈에 띄는 건 ‘보증한도 초과’가 2023년 1,153건 → 2024년 1,412건으로 22% 급증했다는 점입니다. 부동산 가격이 조정되던 시기, 전세가율이 매매가 대비 높은 채로 묶인 물건이 그만큼 많았다는 방증입니다.
HUG가 보증한도를 계산할 때 쓰는 기준은 ‘공시가격 × 140% × 담보인정비율 90%’, 즉 공시가격의 약 126%입니다. 전세금이 이 수치를 넘으면 가입이 원천 거절됩니다. 실거래가보다 공시가격이 낮게 형성된 빌라나 오피스텔에서 특히 자주 걸리는 이유가 여기 있습니다. 빌라 매매가가 내리면 공시가도 조정되고, 전세금이 그 이전 기준으로 맺어진 계약이면 순식간에 한도를 초과하게 됩니다.
거절 10건 중 4건 이상이 실질적으로 깡통전세 위험이 있는 물건이라는 뜻이고, 그 물건에 이미 보증금을 낸 임차인은 HUG의 심사망 밖에 놓이게 됩니다.
특약 넣어도 계약금을 못 돌려받는 이유
많은 임차인이 계약서에 “전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약금은 반환하며, 계약은 무효가 된다”는 특약을 넣습니다. 법적으로 유효한 특약이고, 가입 거절 시 계약 해지 권리가 있습니다. 그런데 막상 거절통보를 받아도 임대인이 “내 잘못이 아니다”라고 버티면 소송을 해야 합니다.
⚖️ 수원지방법원 2025년 2월 27일 판결
특약이 있었지만 임대인은 “가입 불가는 내 고의·과실이 아니다”라고 주장. 법원은 “임대인은 보증금 1억 7,000만 원을 반환하라”고 선고했습니다. (출처: 법률방송뉴스, 박용갑 의원실 자료, 2026.03.20) 판결이 맞게 나왔지만, 이 임차인은 소송 기간 동안 보증금을 묶인 채 법적 공방을 견뎌야 했습니다.
소송에서 이기면 돌려받을 수 있지만, 문제는 소송이 끝날 때까지 임차인이 감당해야 하는 시간과 비용입니다. 특약이 있어도 임대인이 반환을 거부하면 즉시 돌려받을 수 없는 구조이고, 이것이 현행 제도의 가장 큰 빈틈입니다. 특약은 권리를 주지만, 그 권리를 실현하는 수단까지 보장해 주지는 않습니다.
보증료는 올랐는데 거절도 늘어난 이유
HUG는 2025년 3월 31일부터 전세보증 보증료율을 기존 연 0.115~0.154%에서 연 0.097~0.211%로 개편했습니다. (출처: HUG 공식 발표, 2025.01.23) 전세가율 70% 이하 구간은 최대 20% 낮아졌고, 70% 초과 구간은 최대 37% 올랐습니다. 리스크가 높을수록 더 많이 내는 구조로 바꾼 것입니다.
💡 보증료 개편과 거절 증가를 같이 놓고 보면 이런 흐름이 보입니다
보증료를 올렸는데 거절이 줄지 않는 이유는 보증료 조정이 ‘심사 기준’을 바꾼 게 아니기 때문입니다. 보증한도 초과 기준(공시가 126%)은 그대로인 채, 보증료만 올린 결과 리스크 높은 물건에 가입하는 비용은 늘었지만 가입 자체가 막히는 건수는 줄지 않았습니다. HUG는 2026년 3월 또 보증료율 재산정 연구용역을 발주한 상태입니다. (출처: 뉴스1, 2026.03.23)
한국주택금융공사(HF) 역시 2025년 3월 1일부터 전세지킴보증 보증료율을 LTV 구간에 따라 0.04%~0.18%로 차등 적용하기 시작했습니다. (출처: HF 공식 공지, 2025.01.17) LTV 70% 초과 시 기존 0.04%에서 최대 0.18%로 4.5배 오른 셈이고, 이는 전세가 높은 물건일수록 보증료 부담이 급격히 커진다는 의미입니다.
| 구분 | 개편 전 | 개편 후 (2025.03.31~) | 변화 |
|---|---|---|---|
| 전세가율 70% 이하 | 연 0.115~0.154% | 연 0.097%~ | 최대 20% 인하 |
| 전세가율 70% 초과 | 연 0.115~0.154% | 연 ~0.211% | 최대 37% 인상 |
출처: HUG 공식 발표(2025.01.23) / 개편안 기준 적용
안심가입 보장법 — 제도가 바뀌면 뭐가 달라지는가
국회 국토교통위원회 소속 박용갑 더불어민주당 의원은 2026년 3월 20일 ‘전세보증금 반환보증 안심가입 보장법(주택도시기금법 개정안)’을 대표발의했습니다. (출처: 베이비뉴스·위키트리, 2026.03.22) 핵심은 보증 심사가 완료되기 전까지 보증금 전부 또는 계약금을 HUG에 예치할 수 있도록 하는 것입니다.
📌 개정안이 통과되면 달라지는 흐름
- 임차인이 원할 경우 보증금(또는 계약금)을 HUG에 먼저 예치
- 보증 가입 완료 → 예치금을 임대인에게 지급
- 보증 가입 거절 → 예치금을 임차인에게 즉시 반환
- 임대인이 거절을 핑계로 계약금 반환을 거부하는 상황 자체가 차단됨
예치금 운용 효과도 있습니다. 국회예산정책처 분석에 따르면 2025년 전세보증금 반환보증액 약 65조 1,799억 원 중 10%만 단기자금(수익률 2.72% 가정)으로 운용해도 연간 약 73억 원의 이익이 발생할 것으로 추정됩니다. (출처: 국회예산정책처, 2026.03.20) HUG 재무 건전성에도 기여해 장기적으로 보증 여력이 확대될 수 있다는 계산입니다.
다만 법안 통과까지는 넘어야 할 문제들이 있습니다. 예치 절차를 누가 어떻게 운영할지, 임대인이 예치를 사실상 거부하는 계약 조건을 내걸면 어떻게 대응할지, HUG 심사 기간을 얼마나 확정할지가 아직 구체화되지 않았습니다. 법안 발의 자체는 공식 확인된 사실이지만, 실제 시행 일정과 세부 운영 방식은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 전에 직접 확인할 수 있는 방법
법이 바뀌기 전까지는 직접 사전에 체크하는 수밖에 없습니다. 가장 먼저 해야 할 건 HUG 보증한도 계산입니다. 공식 계산 공식은 ‘공시가격 × 140% × 0.9(= 공시가 126%)’이고, 전세금이 이 수치를 넘으면 가입 자체가 막힙니다. 계약 전에 국토교통부 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 해당 주택의 공시가격을 확인한 뒤 계산해 보는 것이 출발점입니다.
🔢 직접 계산 가능한 보증한도 공식
보증한도 = 공시가격 × 1.26
예시: 공시가격 2억 원인 빌라 → 보증한도 약 2억 5,200만 원. 전세금이 2억 5,000만 원이면 통과, 2억 6,000만 원이면 거절됩니다.
단, 선순위 근저당이 있으면 ‘전세금 + 선순위채권 합산액’으로 계산해야 합니다.
두 번째는 임대인 정보 확인입니다. HUG 안심전세앱(구글·애플 앱스토어)에서 임대인 이름과 주민번호 뒤 7자리를 입력하면 HUG가 ‘보증금지’ 대상자로 지정했는지 여부를 조회할 수 있습니다. 전세계약 전 이 조회를 하는 임차인은 아직 많지 않은데, 이것만 해도 임대인 과실로 인한 거절(전체의 77%)을 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.
세 번째는 특약 문구입니다. “전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약은 무효, 계약금 전액 반환”이라는 내용에 더해, 가입 신청 기한(예: 잔금일로부터 14일 이내)과 임대인의 서류 협조 의무를 명시하는 것이 소송 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다. 특약이 있어도 임대인이 협조를 거부하면 심사 자체가 지연될 수 있기 때문입니다.
Q&A — 실제로 많이 묻는 질문 5가지
Q1. 집주인 동의 없이 혼자 가입할 수 있나요?
Q2. 거절되면 계약금을 무조건 잃는 건가요?
Q3. 아파트도 거절될 수 있나요?
Q4. 안심가입 보장법은 언제 시행되나요?
Q5. 근생빌라(근린생활시설 불법 개조)는 아예 가입이 안 되나요?
마치며 — 제도보다 먼저 챙겨야 하는 것
전세보증금 반환보증은 ‘가입하면 끝’이 아닙니다. 가입이 거절되는 경우가 매년 2,000건을 넘고, 거절됐을 때 임차인이 즉각적으로 계약금을 돌려받을 법적 장치가 아직 없습니다. 안심가입 보장법이 발의됐지만 시행까지는 시간이 걸립니다.
솔직히 말하면, 이 구조에서 임차인이 스스로 할 수 있는 건 계약 전 공시가격 확인, 보증한도 직접 계산, 임대인 보증금지 여부 조회 정도입니다. 특약을 잘 넣는 것도 필요하지만, 법 개정 전까지는 임대인이 협조하지 않으면 특약도 결국 소송으로 가야 효력이 생깁니다. 법이 바뀌기 전까지는 계약 전에 직접 확인하는 것이 유일한 방어 수단입니다.
본 포스팅 참고 자료
- 박용갑 의원실·HUG 공식 자료 — 전세보증금 반환보증 거절 현황 (2026.03.20) · nocutnews.co.kr
- HUG 주택도시보증공사 공식 사이트 — 전세보증금 반환보증 상품 안내 · khug.or.kr
- HF 한국주택금융공사 — 전세지킴보증 보증료율 변경 안내 (2025.01.17) · hf.go.kr
- 법률방송뉴스 — HUG 전세보증 반환가입 거절 증가, 임대인 과실 77% (2025.10.07) · ltn.kr
- 국회 의안정보시스템 — 주택도시기금법 개정안(안심가입 보장법) · likms.assembly.go.kr
본 포스팅은 2026년 3월 28일 기준으로 작성됐습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·제도·법률·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 본 내용은 정보 제공 목적이며, 법률 또는 금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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