금융위 은행업감독규정 개정안 적용
전세금 반환대출, 되는 조건이 3가지나 됩니다
일몰 폐지됐다고 해서 아무 계약에나 DTI 60%가 적용되지 않습니다. 은행 창구에서 거절당하는 이유, 직접 확인했습니다.
일몰 폐지됐는데, 왜 은행이 거절할까
전세금 반환대출(전세퇴거자금대출)의 DTI 60% 특례 조치는 2025년 11월 25일, 금융위원회가 은행업 감독규정 개정안을 입법 예고하면서 일몰 규정이 완전히 삭제됐습니다. 당초 2025년 12월 31일에 종료 예정이던 한시 제도가 상시 제도로 바뀐 겁니다. (출처: 금융위원회, 2025.11.25)
그런데 막상 은행 창구에 가면 “안 됩니다”라는 답변을 받는 사례가 2026년 들어서도 계속 나오고 있습니다. 뉴스연합(2026.02.04) 보도에 따르면, 금융당국의 지침상 적용 가능해야 하는 경우에도 현장 창구에서 거절이 이뤄지는 상황이 이어졌습니다. 이유는 단순합니다. 일몰이 폐지된 것이지, 적용 대상 조건이 없어진 것이 아니기 때문입니다.
결국 이 대출을 제대로 활용하려면 “영구화됐으니 됩니다”가 아니라, “내 계약이 특례 조건에 해당하는가”를 먼저 따져봐야 합니다. 조건이 맞지 않으면 DTI 60%가 아닌 DSR 40% 일반 규제가 그대로 적용됩니다.
DTI 60% 특례 — 정작 해당되는 계약이 따로 있습니다
💡 공식 감독규정과 실제 신청 흐름을 함께 놓고 보니, 일몰 폐지와 적용 대상 조건은 서로 다른 얘기라는 점이 보였습니다.
금융위원회 개정안이 명시한 DTI 60% 특례의 적용 대상은 ‘2023년 7월 3일 이전에 임대차계약을 체결한 임대인’으로 한정됩니다. (출처: 금융위원회 은행업감독규정 일부 개정안, 2025.11.25) 이 날짜는 정부가 처음 역전세 반환대출 규제 완화를 발표한 기준일입니다.
즉, 일몰이 없어진 것은 맞지만, ‘2023년 7월 3일 이전 계약’이라는 조건 자체는 여전히 살아 있습니다. 그 이후에 새로 맺은 계약은 이 특례 대상이 아닙니다.
| 구분 | 적용 규제 | DTI 60% 특례 |
|---|---|---|
| 2023.7.3 이전 임대차 계약 | 완화 기준 | ✅ 적용 가능 |
| 2023.7.3 이후~2025.6.27 이전 계약 | DSR 40% 적용 | ❌ 해당 없음 |
| 2025.6.27 이후 계약 (수도권) | 한도 1억 상한 | ❌ 한도 1억 |
(출처: 금융위원회 2025.11.25 / KB Think 2025.09.22)
6.27 이후 계약이면 수도권 한도가 1억으로 줄어듭니다
2025년 6월 27일 정부가 발표한 가계부채 관리 강화방안 이후, 수도권 및 규제지역 주택에서 전세퇴거자금대출을 받으려면 임대차 계약 체결일과 주택 취득일이 모두 2025년 6월 27일 이전이어야 기존 LTV 한도 전체가 유지됩니다. (출처: KB Think, 2025.09.22)
💡 6.27 전후 계약일이 달라지면 같은 아파트, 같은 보증금이어도 대출 한도가 수억 원 차이 납니다. 기존 블로그 대부분이 이 부분을 아직 반영하지 않고 있습니다.
조건을 충족하지 못하면 — 다시 말해, 임대차 계약일이나 주택 취득일 중 하나라도 2025년 6월 27일 이후라면 — 수도권 주택의 전세퇴거자금대출 한도는 최대 1억 원으로 상한이 걸립니다. 전세보증금이 5억, 6억이어도 마찬가지입니다. 보증금 전체가 아닌, 1억만 대출이 됩니다.
또한 2주택 이상 보유 세대는 6.27 이후 계약의 경우 수도권·규제지역에서 아예 대출이 불가합니다. 세입자가 당장 나가야 하는 상황에서 보증금 반환이 막히는 가장 위험한 케이스입니다.
솔직히 말하면, 이 부분이 가장 많이 걸리는 함정입니다. “전세퇴거자금대출 되는 거 맞죠?”라고 확인하고 은행을 방문했다가, 한도 1억이라는 말에 막히는 상황이 지금도 반복되고 있습니다.
계약금 날짜 하나로 특례가 사라지는 경우
💡 매매계약서 날짜와 계약금 이체 날짜를 같이 봐야 합니다. 하나만 6.27 이전이면 예외가 적용될 것 같지만, 실제로는 둘 다 맞아야 합니다.
주택을 2025년 6월 27일 이전에 매매계약했더라도, 계약금을 6월 27일 이후에 이체했다면 예외 적용을 받지 못합니다. KB Think(2025.09.22) 공식 안내에 이 내용이 명시돼 있습니다. “계약금 일부를 6월 27일 이전에 송금하고 나머지를 이후에 보낸 경우에도 예외 적용이 불가하다”는 문구가 직접 나옵니다.
이 조건은 실제 은행 심사에서 계약금 이체 내역(통장 내역서 또는 이체확인증)으로 확인합니다. 매매계약서 날짜만 믿고 갔다가 거절당하는 이유가 여기 있습니다.
주택 소유권 이전 등기일(잔금 납부일)이 6.27 이후라도, 매매계약 체결과 계약금 이체 모두 6.27 이전이라면 예외 적용이 됩니다. 기준은 등기일이 아니라 계약금 이체 완료 시점입니다.
실거주 전환·공실 상황 — 이때도 대출이 됩니다
다음 세입자를 구하지 못했거나, 세입자 퇴거 후 집주인 본인이 직접 들어가는 경우에도 전세금 반환대출을 받을 수 있습니다. 국토교통부·금융위 발표(2023.07.27) 기준, 이 경우에는 보증금 전액 범위 내에서 대출이 가능합니다.
단, 조건이 붙습니다. 대출 실행일로부터 1개월 이내에 전입신고를 완료해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부를 은행이 모니터링합니다. 이 기간 안에 다시 세를 놓거나 이사를 나가면 대출 전액이 즉시 회수될 수 있습니다.
다음 세입자를 구하는 경우라면 조건이 더 있습니다. 새 세입자와의 임대차계약서에 ‘전세금 반환보증보험 가입’을 특약으로 넣어야 하고, 새 세입자 입주 후 3개월 이내에 실제로 보증보험 가입 또는 보증료 납입이 완료돼야 합니다. (출처: 국토교통부·금융위 역전세 반환대출 지침, 2023.07.27)
받고 나서 지켜야 하는 것들 — 이게 더 무섭습니다
대출을 받은 이후에도 조건 위반이 적발되면 패널티가 상당합니다. 대출금 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 전면 금지됩니다. (출처: 국토교통부·금융위 역전세 반환대출 지침, 2023.07.27)
대출 이용 기간 중 본인은 물론 주민등록표상 세대원 전원이 신규 주택을 매수하거나 분양권·입주권을 취득해서는 안 됩니다. 세대원 중 한 명이라도 매수하면 적발 대상이 됩니다.
⚠️ 대출 이용 중 위반 시 페널티
- 대출 전액 즉시 회수
- 3년간 주택담보대출 전면 금지 (전세자금대출 포함)
- 세대원 신규 주택 취득 시에도 동일 적용
대출금이 기존 세입자 계좌로 직접 송금되는 구조이기 때문에, 중간에 자금을 유용할 수 없습니다. 이 점은 처음부터 명확히 알고 있어야 나중에 당황하지 않습니다.
DSR vs DTI 한도 차이 — 수치로 직접 계산해봤습니다
“DTI 60%로 바뀌면 실제로 얼마나 더 나올까?” 직접 계산해봤습니다. 연 소득 6,000만 원인 집주인이 전세보증금 4억 원을 돌려줘야 하는 상황을 가정합니다. 기타 대출 이자 연 600만 원(다른 주담대 이자)이 있다고 설정합니다.
📊 DSR 40% 적용 시 한도 계산
연 상환 가능 원리금 = 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원
기타 대출 원리금 600만 원 포함 → 새 대출에 쓸 수 있는 원리금 = 2,400만 원 − 600만 원 = 1,800만 원
금리 4.5%, 30년 상환 기준 → 대출 가능 원금 약 3억 5,000만 원
📊 DTI 60% 적용 시 한도 계산
DTI = (신규 주담대 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득 ≤ 60%
연 상환 가능 총액 = 6,000만 원 × 60% = 3,600만 원
기타 대출 이자(원금 아님, 이자만) 600만 원 → 새 대출 원리금 = 3,600만 원 − 600만 원 = 3,000만 원
금리 4.5%, 30년 상환 기준 → 대출 가능 원금 약 5억 9,000만 원
같은 소득, 같은 금리 조건에서 DSR 40%와 DTI 60%의 한도 차이가 약 2억 4,000만 원까지 벌어집니다. DSR은 기타 대출의 원금 상환분까지 포함해서 계산하기 때문에 한도가 훨씬 빡빡합니다.
보증금이 4억 원인 상황에서 DSR 기준으로는 4억을 못 채울 수 있지만, DTI 기준으로는 여유 있게 가능하다는 뜻입니다. 특례 조건에 해당되는지 먼저 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다.
※ 위 계산은 금리 4.5%, 원리금균등상환 30년 기준 추정치이며, 실제 한도는 은행 심사 결과에 따라 달라집니다.
자주 나오는 질문 5가지
Q1. 2023년 7월 3일 이전 계약인데, 은행에서 거절당했습니다. 이게 맞나요?
Q2. 기존 세입자 보증금 전액을 대출받을 수 있나요?
Q3. 임대사업자인데 RTI 완화도 적용되나요?
Q4. 신청 시점은 언제부터 가능한가요?
Q5. 다주택자도 DTI 60% 특례를 받을 수 있나요?
마치며
전세금 반환대출의 DTI 60% 특례는 이제 영구화됐지만, “됩니다”와 “내 상황에서 됩니다”는 완전히 다른 얘기입니다. 핵심은 세 가지입니다. 임대차 계약 체결일이 2023년 7월 3일 이전인가, 주택 취득일(계약금 이체 포함)이 2025년 6월 27일 이전인가, 수도권 주택이라면 다주택자 여부는 어떤가.
이 세 가지 조건을 먼저 정리하고 은행을 방문하면 거절 없이 진행될 가능성이 높습니다. 반대로 조건 확인 없이 “영구화됐다더라”만 믿고 방문하면, 지금도 거절을 당하고 나옵니다. 기사와 실제 창구 사이의 온도 차가 아직 남아 있습니다.
개인적으로는, 대출 실행 후 페널티 조항이 생각보다 무겁다는 점이 가장 인상적이었습니다. 3년간 주담대 전면 금지는 단순한 경고가 아닙니다. 조건을 지키면서 쓰는 대출이고, 그 조건을 처음부터 명확히 알고 쓰는 것이 맞습니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- 금융위원회 — 역전세 반환대출 규제완화 일몰 폐지·상시화 발표 (2025.11.25)
https://v.daum.net/v/FYt0BrQ9k5 - KB Think — 전세퇴거자금대출 조건·한도·6.27 이후 변경사항 (2025.09.22)
https://kbthink.com/loan-guide/jeonse-return.html - 국토교통부·금융위원회 — 역전세 반환대출 규제완화 세부 지침 (2023.07.27)
https://www.eroun.net/news/articleView.html?idxno=35430 - 뱅크샐러드 — 전세퇴거자금대출 조건·한도 안내
https://www.banksalad.com/articles - 뉴스연합 — 6.27 규제 폭탄 이후 전세퇴거자금대출 현장 현황 (2026.02.04)
https://www.newsyonhap.com/news/84690
※ 본 포스팅은 2026년 3월 29일 공식 자료 기준으로 작성되었습니다. 금융당국의 정책 변경, 은행별 내부 지침, 규제 지역 지정 변경 등에 따라 실제 대출 조건이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·심사 기준·금리 등이 변경될 수 있으며, 개별 대출 가능 여부는 반드시 해당 금융기관에 직접 문의하시기 바랍니다. 본 내용은 정보 제공 목적이며 금융 투자 조언이 아닙니다.
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