HUG 공식 기준 적용
HF 공식 기준 적용
전세보증보험 HUG·HF·SGI,
보증료 순서대로 고르면 안 되는 이유
결론부터 말씀드리면, 세 기관 중 보증료가 가장 싼 HF는 조건이 맞지 않으면 아예 가입이 안 됩니다. 2025년 하반기부터 전세가율 70% 규제가 시행됐고, 담보인정비율도 추가 하향이 검토되는 상황입니다. 어떤 기관을 선택할지보다 내 물건이 애초에 가입이 되는지부터 확인해야 하는 시대가 됐습니다.
세 기관, 뭐가 다른가 — 핵심 차이 먼저
전세보증금반환보증을 취급하는 기관은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 셋입니다. 이름은 달라도 하는 일은 같습니다. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 기관이 대신 지급하고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 구조입니다.
그런데 가입 구조가 완전히 다릅니다. HUG와 SGI는 세입자가 직접 가입하는 방식이지만, HF는 반드시 HF의 전세자금보증을 먼저 받은 상태에서만 가입할 수 있습니다. (출처: 한국주택금융공사 공식 상품 안내, hf.go.kr) 이 차이를 모르고 HF만 보고 계약을 진행하면, 전세자금보증이 없는 경우 가입 자체가 막힙니다.
| 항목 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 가입 전제 | 없음 | HF 전세자금보증 필수 | 없음 |
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% | 연 0.04~0.18% | 연 0.229~0.260% |
| 수도권 한도 | 7억 원 이하 | 7억 원 이하 | 아파트 무제한 |
| 비아파트 한도 | 동일 적용 | 동일 적용 | 10억 원 이하 |
| 지방 한도 | 5억 원 이하 | 5억 원 이하 | 아파트 무제한 |
(출처: HUG 공식 홈페이지·HF 공식 홈페이지·뱅크샐러드 2026.02.12, 보증료율은 2025.12.31 기준)
보증료 수치로 직접 계산해봤습니다
보증료 구조는 세 기관 모두 같습니다. 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 일수 ÷ 365입니다. 전세보증금 3억 원, 계약기간 2년(730일) 기준으로 직접 계산해봤습니다.
3억 × (전세계약 2년 기준) 실납부 보증료 비교
HF와 SGI 차이가 5.7배입니다. 단, HF는 HF 전세자금보증 이용자에게만 해당됩니다.
빌라·다세대 등 기타 주택으로 넘어가면 격차는 더 벌어집니다. HUG 기준 기타 주택의 최고 보증료율은 연 0.211%로, 아파트 최저(연 0.097%)의 2.17배입니다. 주택 유형 하나가 보증료를 2배 이상 바꿉니다. (출처: HUG 공식 상품 안내, khug.or.kr)
HF가 가장 싸도 못 쓰는 상황이 있습니다
HF 전세지킴보증의 보증료율 최저는 연 0.04%입니다. 세 기관 중 압도적으로 저렴합니다. 그런데 HF 공식 상품 안내에 이렇게 나와 있습니다. “신청일 현재 공사 전세자금보증을 해당 금융기관에서 이용 중인 임차인”이거나 “전세자금보증과 일반전세지킴보증을 동시에 신청하는 경우”에만 가입이 됩니다. (출처: HF 공식, hf.go.kr) 자기 돈으로 전세 계약을 하거나, 다른 기관의 전세자금대출을 받은 경우엔 가입 경로 자체가 없습니다.
HF 보증료 우대 혜택도 구체적인 조건이 붙습니다. LTV(담보인정비율) 70% 이하일 때만 연 0.04%가 적용되고, LTV가 80~90%이면 연 0.18%로 4.5배 뜁니다. LTV 계산식은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가격입니다. 집값 대비 전세금이 높은 물건에 들어가면 최저 요율은 처음부터 받을 수 없습니다.
- 전세자금대출 없이 현금으로 계약하는 경우 → HF 불가
- HF가 아닌 시중은행 직접 대출로 진행하는 경우 → HF 불가
- 전세보증금이 수도권 7억, 지방 5억 초과 → HUG·HF 불가, SGI만 가능
- 계약기간의 절반이 이미 지난 경우 → 세 기관 모두 신청 불가
전세가율 70%가 기준선이 된 이후 달라진 것들
2025년 하반기, 정부는 전세사기 예방과 가계부채 관리를 이유로 전세가율이 70%를 넘는 물건에 대한 보증서 발급 제한 방침을 발표했습니다. 전세가율은 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100으로 계산합니다. 매매가 3억 원 집에 보증금 2.2억 원이면 전세가율이 약 73%가 됩니다. 이 경우 보증 가입이 막힐 수 있습니다.
HUG와 HF 모두 담보인정비율(LTV)을 90%로 적용하는데, 공시가격을 주택가격 산정 기준으로 쓸 때 공시가격의 140%를 적용합니다. 따라서 실제 허용 전세금 한도는 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%가 됩니다. 매매 시세가 아니라 공시가격 기준이라는 점이 핵심입니다.
예: 공시가격 2억 원 빌라의 경우, 2억 × 126% = 2억 5,200만 원이 최대 보증 가능 금액. 이 금액을 초과하는 전세 계약은 보증 가입이 불가합니다.
여기에 더해, 2026년 초 현재 HUG는 담보인정비율을 현행 90%에서 80%로 추가 하향하는 방안을 검토 중입니다. 이 경우 공시가 112% 룰로 더 강화됩니다. 기존 갱신 계약에서 보증이 안 되는 물건이 늘어날 수 있고, 이코노미스트 보도(2024.11.26)에 따르면 빌라 기준 전세 계약의 약 69%가 가입 불가 상태가 될 수 있다고 분석됐습니다. 아직 공식 시행은 확정되지 않았습니다.
가입 전에 막히는 조건 3가지, 공식 문서 기준
① 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 차단됩니다
HUG와 HF 모두 등기부등본 을구에 적힌 근저당 금액이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60%를 초과하면 보증 가입이 불가합니다. (출처: HUG 공식 보증조건, khug.or.kr) 집주인이 대출을 많이 안고 있는 물건에 들어가는 게 얼마나 위험한지를 숫자로 보여주는 조건입니다.
② 계약기간의 절반이 지나면 신청 자체가 안 됩니다
신규 계약이든 갱신 계약이든, 전세계약기간의 1/2이 경과하면 세 기관 모두 보증 신청을 받지 않습니다. (출처: HF 공식 보증신청시기, hf.go.kr) 2년 계약이라면 계약 시작일로부터 1년 이내에 가입해야 합니다. 집에 들어간 뒤 무심코 넘기면 영영 가입이 안 되는 경우가 생깁니다.
③ 위반건축물은 HUG·HF 모두 가입 거절됩니다
건축물대장에 위반건축물로 기재된 경우, HUG는 아파트를 제외한 모든 주택 유형에서 가입을 거절합니다. (출처: HUG 공식 보증조건, khug.or.kr) 옥탑 불법 증축, 지하층 무단 용도 변경 등이 해당됩니다. 계약 전 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 직접 떼어보는 게 필수입니다.
상황별로 어떤 기관을 써야 할까
기관 선택보다 가입 가능 여부 확인이 먼저라고 했는데, 그래도 조건이 되는 상황에서 어느 기관이 유리한지 짚어봤습니다.
HF 전세지킴보증이 보증료 최저입니다. LTV가 70% 이하라면 연 0.04%로 세 기관 중 압도적으로 쌉니다. 소득 기준이 낮은 우대가구라면 추가로 0.02% 더 인하됩니다. (출처: hf.go.kr)
HUG가 사회 배려 계층 할인 폭이 넓습니다. 연소득 5,000만 원 이하면 보증료 60% 할인, 신혼부부(혼인 7년 이내, 합산 소득 6,000만 원 이하)는 40% 할인입니다. 다자녀(3인 이상)도 40% 할인됩니다. (출처: HUG 공식, khug.or.kr)
HUG와 HF는 지역별 상한이 수도권 7억, 지방 5억입니다. 이를 넘으면 SGI만 선택지입니다. 아파트는 보증 한도 제한이 없고, 비아파트도 10억 원까지 가능합니다. 보증료가 가장 비싸지만, 선택지가 없습니다. (출처: 뱅크샐러드, 2026.02.12)
SGI가 보증료는 가장 비싸지만 ‘유일하게 가입이 되는 경우’가 분명히 있습니다. 고가 아파트 전세거나 보증금이 7억을 넘는 경우입니다. 비싸도 쓸 수밖에 없는 상황이 존재한다는 점, 기억해두는 게 좋습니다.
Q&A 5가지
Q1. 전세보증보험에 가입하면 집주인 동의가 꼭 필요한가요?
Q2. 보증료는 세액공제가 되나요?
Q3. 오피스텔 전세도 가입이 되나요?
Q4. 전세 계약을 갱신할 때 기존 보증을 유지할 수 있나요?
Q5. 전세보증보험 보증료 지원을 받을 수 있는 방법이 있나요?
마치며 — 기관 선택보다 가입 가능 여부가 먼저입니다
HUG·HF·SGI 중에서 어디가 가장 좋다는 단순한 답은 없습니다. 내 물건이 보증 가입이 되는지, 전세 계약기간의 절반이 지나지 않았는지, 위반건축물은 아닌지, 선순위채권이 과하지 않은지. 이 네 가지를 먼저 확인하고 나서야 기관 선택이 의미 있는 단계가 됩니다.
솔직히 말하면, 전세보증보험이 ‘만능 안전장치’라는 인식이 퍼지면서 정작 가입 전 확인해야 할 조건들은 잘 알려지지 않았습니다. 이 글에서 정리한 수치는 모두 HUG·HF·뱅크샐러드 공식 자료 기준입니다. 담보인정비율 하향 검토처럼 아직 확정되지 않은 내용은 별도로 표시했으니 참고해서 보시면 됩니다.
전세가율 70% 규제와 126% 룰이 동시에 작동하는 지금, 계약서 쓰기 전에 안심전세 앱이나 HUG 공식 사이트에서 주소 한 번만 넣어보는 것, 생각보다 훨씬 중요합니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 공식 안내 — khug.or.kr
- HF 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 공식 안내 — hf.go.kr
- 뱅크샐러드 HUG·HF·SGI 전세보증보험 비교 (2026.02.12) — banksalad.com
- 서울주거포털 전세보증금 반환보증 보증료 지원 — housing.seoul.go.kr
본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 보증료율은 2025.12.31 기준이며, 기관 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 HUG(1566-9009), HF(1688-8114), SGI(1670-7000) 공식 채널에서 최신 기준을 직접 확인하시기 바랍니다.
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