세금/절세
동거주택 상속공제, 10년 모셔도 안 되는 조건이 있습니다
부모님과 15년을 같이 살았던 A씨는 상속세 신고 후 공제 환급을 신청했다가 거부당했습니다. 이유는 배우자가 공동상속으로 받은 주택 지분 때문이었습니다. “10년 동거하면 최대 6억 공제”라는 말만 믿으면 놓치는 조건이 있습니다.
동거주택 상속공제란 — 결론부터
동거주택 상속공제는 부모와 10년 이상 같은 집에서 살아온 자녀가 그 집을 상속받을 때 주택 가액의 100%를 최대 6억 원 한도로 상속세 과세가액에서 빼주는 제도입니다. 근거 조항은 상속세 및 증여세법 제23조의2이며, 2026년 현재 공제율 100%가 적용 중입니다.
이 공제가 특히 강력한 이유는, 배우자 상속공제나 일괄공제와 별도로 추가 적용되기 때문입니다. 예를 들어 배우자 없이 자녀만 상속인인 경우 일괄공제 5억 원에 동거주택 상속공제 6억 원을 더해 총 11억 원까지 공제 조합이 가능합니다.
공제율이 “100%”라는 표현 때문에 주택 전체 가격이 다 빠진다고 오해하는 경우가 많습니다. 정확히는 주택가액에서 담보채무를 뺀 금액의 100%가 공제 대상입니다. 집에 전세보증금이나 근저당이 설정돼 있다면 그만큼 공제 기준액이 줄어듭니다. (출처: 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항)
10년 동거, 생각보다 훨씬 까다롭습니다
법 조문에 적힌 “10년 이상 계속하여 동거”는 세 가지 함정을 품고 있습니다. 첫째, 미성년자였던 기간은 10년 계산에서 제외됩니다. 자녀가 만 18세까지 부모님과 함께 살았더라도 그 기간은 0으로 처리됩니다. 20세 이후부터 실질적으로 카운트된다는 뜻입니다.
둘째, 동거 기간 중 군 복무·대학 진학·직장 발령·1년 이상 질병 치료로 부득이하게 따로 산 기간은 “동거한 것으로 봐준다”는 규정이 있습니다. 하지만 이 기간은 10년 계산에 포함시키지 않습니다. ‘동거한 것으로 인정’한다는 것과 ‘기간에 산입’한다는 것은 다른 이야기입니다.
셋째, “계속하여”라는 단어가 핵심입니다. 10년 중간에 세대를 분리했다가 다시 합친 기록이 있으면 연속성이 끊깁니다. 주민등록표 이력을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. (출처: 법원 판결, 세금타임즈 2021.09.07)
| 상황 | 실제 동거 기간 | 미성년 제외 후 | 공제 가능? |
|---|---|---|---|
| 25세부터 동거, 35세에 상속 | 10년 | 10년 | ✅ 가능 |
| 10세부터 동거, 27세에 상속 | 17년 | 9년 (미성년 8년 제외) | ❌ 불가 |
| 15세부터 동거, 32세에 상속 | 17년 | 14년 (미성년 3년 제외) | ✅ 가능 |
(출처: 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항 제1호)
1세대 1주택 요건 — 핵심은 ‘세대원’ 전체입니다
동거주택 상속공제를 받으려면 상속인(자녀) 본인만 무주택이거나 피상속인과 공동 1주택자여야 하는 게 아닙니다. 동거 기간 10년 내내, 피상속인과 상속인이 구성하는 ‘1세대’ 전체가 1주택이어야 합니다. 상속인의 배우자도 그 1세대에 포함됩니다.
일시적 2주택은 예외가 있습니다
이사 목적으로 새 집을 취득하고 2년 이내에 종전 주택을 양도한 경우, 혼인으로 인해 2주택이 된 후 5년 이내에 한 채를 양도한 경우, 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위해 합가한 후 5년 이내에 한 채를 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 인정합니다. 단, 이 예외들은 모두 기간 내에 실제 처분이 완료돼야 유효합니다.
소수지분 주택도 ‘주택 수’에 들어갑니다
본인이 아니라 배우자가 과거 상속으로 취득한 주택의 소수지분을 보유하고 있을 경우, 1세대 1주택 요건이 깨집니다. 상증세법 시행령 제20조의2 제1항 제8호에서 소수지분 예외를 “피상속인 또는 상속인”으로만 한정하고 있기 때문입니다. 배우자의 지분은 이 예외 규정에 해당하지 않습니다. (출처: 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2)
15년 모셨는데 탈락한 실제 사례
2024년 조세심판원 결정(조심 2024서3536)에서 나온 사례입니다. A씨는 어머니 B씨와 15년 이상 동거했고, B씨가 사망하자 서울 성동구 아파트를 상속받았습니다. A씨는 동거주택 상속공제를 적용해 세금 환급을 청구했지만 국세청이 거부했습니다.
A씨의 배우자가 이전 상속으로 받은 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있었습니다. 조세심판원은 “시행령 제20조의2 제1항 제8호의 소수지분 예외 규정은 피상속인과 상속인에 대해서만 규정하고 있으며, 상속인의 배우자에게 확장 적용하는 것은 적법하지 않다”고 판단했습니다.
이 부분이 기존 블로그에서 거의 다뤄지지 않는 지점입니다. 직접 부모님을 15년 모신 A씨 입장에서는 억울하지만, 2020년 2월 시행령이 개정돼 명문화된 이후로는 배우자의 소수지분이 공제 요건을 깨뜨리는 결정적 변수가 됩니다.
2018~2019년 조세심판원 선례에서는 배우자의 소수지분을 주택 수에서 제외해 공제를 허용했습니다. 그런데 2020년 시행령 개정 후에는 정반대 결론이 나옵니다. 같은 상황이라도 상속 개시 시점이 언제냐에 따라 결과가 달라지는 셈입니다.
직접 계산해보는 절세 효과
세무사 안성인의 실무 사례(taxly.kr, 2023.09.13)를 기반으로 계산 흐름을 정리합니다. 상속재산 9억 원, 배우자 없이 자녀 2명이 상속인인 경우를 기준으로 합니다.
| 구분 | 동거주택 공제 미적용 | 동거주택 공제 적용 |
|---|---|---|
| 총 상속재산 | 9억 원 | 9억 원 |
| 일괄공제 | △5억 원 | △5억 원 |
| 동거주택 상속공제 | 미적용 | △6억 원 |
| 과세표준 | 4억 원 | △2억 원 (음수) |
| 납부 세액 | 약 7,000만 원 | 0원 |
공제 하나로 약 7,000만 원의 세 부담이 사라집니다. 산식도 직접 따라해 볼 수 있습니다. 4억 원 과세표준에 세율 20%를 적용하면 8,000만 원, 누진공제 1,000만 원을 빼면 7,000만 원이 나옵니다. 상속세율표는 국세청 홈택스에 공시돼 있습니다. (출처: 국세청 상속세·증여세 세금상식, nts.go.kr)
상속세는 공제 금액이 크더라도 전체 ‘상속공제 한도’가 존재합니다. 상속세 과세가액에서 일정 금액(상속인 외의 수유자에게 귀속된 금액 등)을 뺀 금액을 초과할 수 없습니다. 동거주택 공제가 6억 원 한도라도 다른 공제와 합산한 전체 공제액이 이 한도를 넘으면 실제 적용액이 줄어듭니다. 이 점은 상증세법 제24조에 별도로 규정돼 있습니다.
며느리·사위도 받을 수 있게 됐지만, 새로운 함정
2026년 세법 개정으로 공제 대상 범위가 넓어졌습니다. 기존에는 직계비속(자녀)만 가능했지만, 이제는 대습상속인이 된 며느리 또는 사위도 동거주택 상속공제를 받을 수 있습니다. (출처: 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항, taxly.kr 법조문 분석)
자녀가 피상속인보다 먼저 사망해 며느리·사위가 대습상속인의 지위를 얻은 경우입니다. 부모님을 오랫동안 모셔온 며느리나 사위가 불리한 처우를 받지 않도록 형평성을 맞춘 것입니다.
며느리가 대습상속인으로 공제를 신청할 때, 이번엔 그 며느리의 배우자(자녀, 즉 이미 사망한 피상속인의 아들)가 없는 상황입니다. 하지만 살아있는 공동상속인 중 누군가의 배우자가 소수지분 주택을 갖고 있으면 동일한 문제가 발생할 수 있습니다. 대상 확대는 반가운 소식이지만, 세대원 전체의 주택 보유 이력을 반드시 사전에 확인해야 한다는 원칙은 그대로입니다.
공제 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트
아래 항목 중 하나라도 해당되면 공제 적용 여부를 전문가와 반드시 확인해야 합니다. 신고 후 경정청구가 거부되면 가산세 문제까지 겹칩니다.
- 배우자(또는 세대원)가 과거 상속·증여로 취득한 주택 지분이 있는가? — 소수지분이라도 2020년 2월 이후 상속 개시 건에는 공제 탈락 사유가 됩니다.
- 동거 기간 중 주민등록을 따로 분리한 이력이 있는가? — 주민등록 원칙 기준 판단이므로, 실거주를 증명하는 자료(카드 내역, 단말기 위치, 고지서 수령 주소 등)를 미리 확보해야 합니다.
- 미성년자 기간을 제외하고도 10년이 되는가? — 만 18세(또는 만 19세 도래 이전) 이전 기간은 제외하고 계산해야 합니다.
- 상속받은 주택에 담보채무(전세보증금, 근저당)가 있는가? — 공제 기준금액이 주택가액 − 담보채무이므로, 실제 공제 혜택이 예상보다 작을 수 있습니다.
- 형제자매와 공동 상속하는가? — 요건을 충족한 상속인의 지분 비율만큼만 공제가 적용됩니다. 전체 주택가액에 대한 공제가 아닙니다.
Q&A
Q1. 부모님 주택이 아니라 제 명의 주택에서 같이 살았으면 공제가 안 되나요?
동거주택 상속공제는 피상속인(부모님)이 소유한 주택을 상속받는 경우에 적용됩니다. 자녀 명의 주택에 부모님이 함께 거주한 경우에는 대상 주택 자체가 달라지므로 공제를 받을 수 없습니다. 부수토지만 피상속인 소유인 경우도 공제 대상에서 제외됩니다. (출처: 서면상속증여2020-2418, 2020.10.20)
Q2. 직장 발령으로 3년간 타 지역에서 살았는데, 10년 카운트가 끊기나요?
직장 발령(근무상 형편)은 부득이한 사유로 인정됩니다. ‘동거한 것으로 본다’는 보호를 받지만, 그 3년은 10년 기간 산입에서 제외됩니다. 발령 전 7년 + 발령 후 복귀해서 추가 3년 이상 동거해야 실질적인 10년 요건을 채울 수 있습니다. (출처: 상속세 및 증여세법 시행규칙 제9조의2)
Q3. 오피스텔에서 함께 살았는데 주택으로 인정되나요?
오피스텔은 공부상 용도가 아닌 사실상 상시 주거용으로 사용했는지를 기준으로 판단합니다. 내부 구조, 형태, 실제 용도 등을 종합해 사실 판단하는 사항이므로, 오피스텔의 구조가 순수 주거형이고 실제 주거 사용이 확인되면 인정될 수 있습니다. (출처: 법규재산2013-411, 2013.10.31)
Q4. 배우자 공제와 동거주택 공제를 동시에 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 단, 동거주택 상속공제는 피상속인과 직접 동거한 자녀(또는 며느리·사위)에게 적용되는 공제입니다. 배우자가 공제를 받는 구조와 자녀가 동거주택 공제를 받는 구조를 협의분할로 설계하면, 두 공제를 모두 활용해 납부 세액을 0으로 만들 수 있는 경우도 있습니다. 상속재산 분할 협의를 세금 시뮬레이션과 함께 진행하는 것이 유리합니다.
Q5. 전세로 살던 집이면 공제를 못 받나요?
“전세라도 한 집에서 함께 살기만 했으면 된다”는 설명이 맞지만, 이는 동거 요건을 판단할 때의 이야기입니다. 공제 자체는 피상속인이 소유한 주택을 상속받는 경우에만 적용됩니다. 즉, 부모님이 집을 소유하지 않은 상태에서 전세 계약으로 거주했다면, 상속받을 주택 자체가 없으므로 공제 대상이 되지 않습니다.
마치며
동거주택 상속공제는 최대 6억 원이라는 공제 규모만 보면 매력적이지만, “10년 동거”라는 조건이 생각보다 훨씬 입체적입니다. 미성년자 기간 제외, 주민등록 원칙, 세대원 전체의 주택 보유 이력, 배우자의 소수지분 문제까지 모두 따져야 합니다.
특히 2020년 2월 시행령 개정 이후로는 배우자의 소수지분 보유가 공제를 통째로 날리는 변수가 됐습니다. 15년을 모셔도 이 한 가지 때문에 탈락한 실제 사례가 있습니다. 지금 부모님과 함께 살고 있다면, 상속이 발생하기 전에 세대원 전체의 주택 보유 이력을 미리 점검해두는 게 현명합니다.
2026년에 며느리·사위로 공제 대상이 확대된 것은 긍정적인 변화입니다. 하지만 새로운 요건 안에서도 세대원 주택 보유 문제는 동일하게 따라옵니다. 규정이 바뀌었다는 소식만 듣고 무조건 적용된다고 믿으면, 또 다른 A씨가 생깁니다.
본 포스팅 참고 자료
- 상속세 및 증여세법 제23조의2 (동거주택 상속공제) — law.go.kr
- 국세청 상속세·증여세 세금상식 PDF — nts.go.kr
- 조세심판원 결정 조심 2024서3536 (페이존 보도) — payzon.co.kr
- 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 (국가법령정보센터) — law.go.kr
- 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안 핵심 요약 — 세무사신문 webzine.kacta.or.kr
- 동거주택 상속공제 실무적용사례 (택슬리) — taxly.kr
본 포스팅은 2026년 3월 31일 기준 공개된 법령과 판례를 바탕으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·시행령·판례가 변경될 수 있습니다. 개인별 상황에 따라 세금 결과가 다를 수 있으므로, 구체적인 사안은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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