다주택자 양도세 중과 종료란 무엇인가?

4년 유예가 끝나면 무슨 일이 벌어지나

다주택자 양도세 중과 종료는 2022년 5월 9일부터 윤석열 정부가 매년 시행령을 갱신하며 유지해 온 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 이재명 정부 출범 후 예정대로 폐지되는 것을 말합니다. 2026년 5월 9일이 마지막 날이며, 이 날짜 이후 잔금 또는 등기가 이루어지는 거래에는 중과세율이 그대로 적용됩니다.

원래 이 제도는 문재인 정부 시절인 2020년 8월 개정된 소득세법 제104조 제7항에 근거해 만들어졌습니다. 이후 집값 안정을 이유로 중과가 강화됐으나 윤석열 정부에서 시장 충격 완화를 명분으로 줄곧 유예를 연장해왔고, 그 결과 약 4년간 시장에는 “다주택자도 일반 세율로 팔 수 있다”는 기대감이 자리 잡았습니다.

이재명 대통령은 올해 초 “바늘구멍만 한 틈만 생겨도 댐이 무너지듯 무너진다”며 이번에는 절대 연장하지 않겠다는 의지를 천명했고, 2026년 2월 12일 재정경제부는 시행령 보완 공포와 함께 유예 종료를 공식화했습니다. 이제 남은 시간은 D-55, 즉 2026년 3월 14일 기준으로 56일뿐입니다.

▲ 목차로 돌아가기

5월 10일 이후 실제 세금은 얼마나 늘어나나

최고 82.5%라는 숫자의 진짜 의미

중과세가 부활하면 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율(6~45%)에 +20%포인트, 3주택 이상 보유자는 +30%포인트가 가산됩니다. 양도차익이 10억 원을 넘는 구간은 기본세율이 이미 45%이므로, 여기에 30%p를 더하면 국세 기준 75%가 됩니다. 지방소득세 10%를 추가하면 실효 세율 82.5%에 달합니다.

여기에 더해 장기보유특별공제(장특공제)가 완전히 배제된다는 점이 중요합니다. 10년 이상 보유한 주택이라면 일반 양도 시 최대 30%의 장특공제를 받을 수 있지만, 중과 적용 시에는 이 혜택이 사라집니다. 보유 기간이 길수록 유예 종료 후 받는 충격이 더 큽니다.

예를 들어 10년 전 3억 원에 매수한 서울 강남 소재 아파트를 10억 원에 팔아 7억 원의 양도차익이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 유예 기간 중 매도하면 기본세율 약 40%대 적용에 장특공제 약 20%를 빼면 실효 세금이 1억 원대 후반이지만, 5월 10일 이후 3주택자라면 중과세율 75% 적용에 장특공제 배제로 세금이 3억 원을 넘어설 수 있습니다. 차이가 1억 원 이상 벌어지는 것입니다.

▲ 목차로 돌아가기

지역별 잔금·등기 유예 기간 완전 정리

강남 3구와 나머지 지역, 왜 기간이 다른가

정부는 5월 9일까지 계약을 체결한 다주택자에게 지역 유형에 따라 잔금·등기 유예 기간을 차등 부여하는 보완책을 2026년 2월 27일 시행령으로 공포했습니다. 조정대상지역으로 지정된 시점이 기준이 됩니다.

기존 조정대상지역인 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산은 이미 수년째 규제 대상이어서 4개월의 유예만 주어집니다. 반면 2025년 10월 15일 대책으로 새로 편입된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역은 갑작스러운 지정으로 인한 충격을 감안해 6개월이 주어집니다. 제가 보기에 이 차등 정책은 나름 합리적입니다. 기존 지역 다주택자들은 이미 수년간 대비 시간이 있었으니까요.

토지거래허가구역에 해당하는 경우 실거주 입주 기한도 동일하게 4개월(기존 지역) 또는 6개월(신규 지역)로 맞춰졌습니다. 세제상 잔금 기한과 허가제상 입주 기한을 일치시킨 것으로, 두 제도 사이에서 발생하던 행정적 충돌을 해소한 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

계약 전 반드시 확인해야 할 4가지 함정

“5월 9일 전에 계약만 하면 된다”는 오해가 부르는 실수

현장에서 가장 많이 나오는 오해가 바로 “5월 9일 전에 계약만 해두면 언제든 잔금을 치러도 된다”는 생각입니다. 하지만 정부 보완방안에는 지역별로 잔금·등기 완료 기한이 명시되어 있습니다. 이 기한을 넘기면 계약 시점과 무관하게 중과가 적용될 수 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

전세 낀 집 매도자·매수자를 위한 특례

임대차계약이 남아 있는 집, 어떻게 처리하나

다주택자 매도 물건 중 상당수는 세입자가 거주 중인 전세 낀 주택입니다. 정부는 이 경우 실거주 의무와 대출 전입신고 기한을 탄력적으로 적용하는 별도 특례를 마련했습니다. 다만 요건이 매우 촘촘하므로 하나하나 짚어봐야 합니다.

임대 중인 주택을 매수한 무주택자는 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다. 단, 이 유예는 2028년 2월 11일까지가 절대 한도입니다. 즉 전세 계약이 2030년까지 남아 있더라도, 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주를 마쳐야 합니다.

주택담보대출 전입신고 기한 유예도 있습니다. 수도권·규제지역에서 주담대를 실행하면 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생합니다. 그런데 이번 보완책은 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자이며 임대차계약을 승계하는 거래라면, ‘대출 실행일로부터 6개월’과 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입을 허용합니다. 이 조건 모두를 충족해야만 혜택이 적용된다는 점을 놓치지 마세요.

▲ 목차로 돌아가기

절세 전략 3가지: 지금 당장 움직여야 하는 이유

3월 안에 시작해야 하는 이유가 있다

현재 시점(2026년 3월 14일)에서 5월 9일까지 남은 시간은 약 55일입니다. 이 기간을 어떻게 활용하느냐에 따라 수천만 원, 경우에 따라 수억 원의 세금 차이가 납니다. 아래 세 가지 전략을 우선순위 순서로 검토하시기 바랍니다.

개인적으로는 3월 중에 세무사 상담 → 매물 내놓기 → 4월 내 계약 체결의 순서로 움직이는 것이 가장 현실적인 플랜이라고 생각합니다. 4~5월에 매물이 폭발적으로 쏟아질 경우 협상력이 매도자에서 매수자로 넘어갈 수 있기 때문에, 지금 움직이는 쪽이 조금 더 유리한 가격을 받을 가능성이 높습니다.

▲ 목차로 돌아가기

자주 묻는 질문 5선

▲ 목차로 돌아가기

마치며 — 총평

이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세법 변경이 아닙니다. 이재명 정부가 부동산 시장의 ‘비정상적 투기 구조’를 해소하겠다는 정치적 의지를 담은 정책이며, 추가 연장 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 지난 4년간 “내년에는 연장되겠지”라는 기대 속에 판단을 미뤄왔다면, 이제 더 이상 미룰 시간이 없습니다.

실제로 서울 강남 3구와 용산 중심으로 매물이 조금씩 늘고 있다는 시장 데이터도 확인됩니다. 하지만 아직 가격 급락보다는 ‘급매 물건 소화’ 수준에 머물고 있습니다. 지금 움직이면 조금 더 나은 호가를 받을 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다.

핵심은 단 하나입니다. 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약서 + 계약금 수수 증빙을 완료하고, 지역에 따라 4개월 또는 6개월 내 잔금·등기를 마쳐야 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 나머지 세부 전략은 개인의 보유 주택 구성, 보유 기간, 양도차익 규모에 따라 달라지므로, 반드시 세무사 상담을 통해 맞춤형 계획을 수립하시기 바랍니다.

▲ 목차로 돌아가기