① 중과 유예 종료, 정확히 무슨 뜻인가

다주택자 양도세 중과란 2채 이상 주택을 보유한 사람이 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 20~30%포인트를 추가로 부과하는 제도입니다. 2022년 5월 10일, 윤석열 정부 출범과 동시에 시장 침체를 이유로 이 중과를 잠시 멈추는 ‘유예 조치’가 시작됐고, 이후 해마다 연장되어 오늘에 이르렀습니다.

그런데 이재명 정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 보도자료를 통해 “추가 연장 없이 예정대로 2026년 5월 9일 양도분(또는 계약분)을 끝으로 종료한다”고 공식 발표했습니다. 4년 만의 중과 부활입니다. 이 발표가 갖는 의미는 단 하나, 5월 9일 이전에 계약을 완료하지 못한 다주택자는 5월 10일부터 수억 원의 추가 세금을 내야 한다는 것입니다.

② 중과 전후 세율 완전 비교

지금 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 1주택자와 똑같이 기본세율만 냅니다. 유예 기간이기 때문입니다. 하지만 5월 10일 이후에는 보유 주택 수에 따라 다음과 같이 세율이 달라집니다.

여기서 주목해야 할 점은 단순히 세율이 오르는 게 아니라는 것입니다. 15년 이상 보유해서 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있는 상황이었는데, 중과 적용 순간 이 공제가 통째로 사라집니다. 오래 보유한 주택일수록 중과 이전과 이후의 세금 격차가 더 크게 벌어지는 이유가 바로 이것입니다. 즉, 10년 이상 장기 보유자가 5월 10일 이후에 파는 건 가장 비효율적인 선택입니다.

③ 세금이 얼마나 달라지나 — 실전 계산

숫자로 직접 확인하는 게 가장 실감납니다. 아래는 국세청이 국회에 공개한 시뮬레이션을 바탕으로 두 가지 사례를 재구성한 것입니다.

📌 사례 A — 2주택자 / 양도차익 5억 / 10년 보유

📌 사례 B — 3주택자 / 양도차익 10억 / 15년 보유

④ 핵심 변경: ‘잔금’ → ‘계약’ 기준으로 완화됐다

이번 보완책에서 가장 중요한 내용이 바로 이것입니다. 당초 정부 계획은 2026년 5월 9일까지 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기까지 완료해야 중과 배제 혜택을 받을 수 있었습니다. 사실상 4월 초까지 계약을 마쳐야 하는 촉박한 일정이었습니다.

그런데 정부는 소득세법 시행령을 개정하여 2026년 5월 9일까지 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급한 사실이 금융 증빙으로 확인되면, 잔금은 이후에 치러도 혜택을 유지하도록 완화했습니다. 현재 기준(2026년 3월 12일)으로 계약 데드라인까지 약 59일이 남아 있습니다. 이 기간 안에 계약만 체결하면 잔금은 4~6개월 뒤까지 여유가 생기는 셈입니다.

⑤ 지역별 잔금 기한 완전 정리

조정대상지역이 지정된 시기에 따라 계약 후 잔금을 치러야 하는 기한이 다릅니다. 이 기한을 넘기면 5월 9일 이전에 계약했더라도 중과 혜택이 사라지므로, 반드시 계약서에 잔금일을 명시해야 합니다.

예를 들어 서울 마포구 아파트를 5월 8일에 계약했다면, 신규 조정지역에 해당되어 11월 8일까지 잔금과 등기를 마쳐야 합니다. 만약 세입자가 거주 중이어서 잔금 기한 내 이사가 어렵다면, 정부 보완책에 따라 무주택 매수자에 한해 기존 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다. 전세를 낀 채로 매수해도 세입자 계약이 끝날 때까지는 실거주 의무가 없다는 의미입니다. 단, 이 혜택은 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 경우에만 적용됩니다.

⑥ 유형별 절세 순서 전략

다주택자 양도세 절세의 핵심은 어떤 집을 먼저 파느냐입니다. 팔아야 할 순서를 잘못 정하면 중과를 피하면서도 불필요한 세금을 더 낼 수 있습니다. 세 가지 유형으로 나눠 정리합니다.

1 2주택자 — 비과세 요건 집을 끝에 남겨라

2년 이상 거주·보유 요건을 충족해 비과세(양도세 0원)가 적용되는 집이 있다면, 그 집은 절대 먼저 팔지 않아야 합니다. 다른 한 채를 5월 9일 이전에 기본세율로 매도하고, 비과세 집을 마지막에 팔면 전체 세금을 최소화할 수 있습니다. 비과세 집을 먼저 팔면 1주택자로 남고 남은 집에 비과세가 적용되지 않아 오히려 손해가 됩니다.

2 3주택 이상 — 차익이 적은 것부터 팔아라

주택 수가 많을수록 중과세율이 높아집니다(3주택 이상 +30%p). 따라서 양도차익이 가장 적은 주택부터 처분해 주택 수 자체를 먼저 줄이는 전략이 유효합니다. 차익이 적은 주택을 먼저 팔면 세율 구간도 낮아지고, 최종적으로 핵심 자산 1채만 남기면 비과세 또는 장기보유특별공제를 최대로 받을 수 있습니다. 비조정대상지역 주택은 5월 이후에 팔아도 중과 적용 대상이 아니므로 서두를 필요가 없습니다.

3 분양권·입주권 보유자 — 주택 수 먼저 점검하라

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도세 주택 수 산정 시 포함됩니다. 본인이 아파트 1채만 갖고 있다고 생각해도 분양권이 있으면 세법상 2주택자가 됩니다. 오피스텔도 주거용으로 사용 중이면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 매도 전에 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔까지 포함해 보유 주택을 전수 점검하는 것이 먼저입니다.

⑦ 절대 하면 안 되는 3가지 실수

1 가계약을 정식 계약으로 착각하는 것

현장에서 가장 많이 발생하는 실수입니다. 가계약 또는 구두 합의, 카카오톡 메시지로 합의를 봤더라도 5월 9일 이전에 정식 매매계약서를 작성하고 계약금을 이체한 내역이 동시에 존재해야 합니다. 계약서 날짜를 소급 작성하거나, 계약서는 있는데 계약금 입금이 5월 10일 이후라면 혜택을 받을 수 없습니다.

2 잔금 기한을 계약서에 명시하지 않는 것

강남 3구·용산은 4개월, 그 외 지역은 6개월 내에 잔금과 등기를 완료해야 합니다. 이 기한을 계약서에 명확히 적지 않으면, 추후 세입자 이사 지연이나 대출 문제로 기한을 넘겼을 때 중과 혜택이 통째로 사라집니다. 계약서 작성 시 반드시 잔금일과 등기 완료 예정일을 기재하고, 세입자가 있다면 사전에 이사 일정을 협의해야 합니다.

3 전략 없이 무작정 급매로 내놓는 것

세금이 무서워서 보유 중인 집을 순서 없이 급하게 매도하면, 나중에 남은 집이 비과세 요건을 잃거나 불필요하게 높은 세율 구간에 걸릴 수 있습니다. 전문 세무사와 상담을 통해 보유 순서, 매도 순서, 잔금 일정을 시뮬레이션하는 것이 수천만 원을 아끼는 길입니다. 상담 비용(30~50만 원)은 아끼는 세금의 1% 미만입니다.

⑧ 매도 전 체크리스트 7

다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 최종 점검 목록입니다. 매도 계약 전에 아래 7가지를 반드시 확인하세요.

• 분양권·입주권·주거용 오피스텔을 포함한 세법상 주택 수를 정확히 파악했는가
• 매도할 집의 취득가액, 보유 기간, 장기보유특별공제 적용 여부를 계산했는가
• 비과세 요건(2년 보유 + 거주)을 충족한 집이 있다면, 그 집을 마지막에 팔 계획인가
• 5월 9일까지 정식 계약서 작성 + 계약금 입금 증빙을 동시에 확보할 수 있는가
• 지역에 따른 잔금 기한(강남 3구·용산 4개월 / 그 외 6개월)을 계약서에 명시했는가
• 임대 중인 집이라면, 세입자와 잔금 일정을 사전에 협의했는가 (또는 무주택 매수자에게 실거주 유예 적용 여부 확인)
• 전문 세무사에게 매도 순서와 예상 세액 시뮬레이션을 의뢰했는가