10·15 대책 반영
1가구 1주택 비과세, 지역 해제되면 거주요건 사라질까요?
결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 조정대상지역이 해제됐다고 거주 2년 요건이 사라지지 않습니다. 지역 해제 여부가 아니라 취득 당시 조정대상지역이었는지가 기준이기 때문입니다. 이 사실을 모르고 집을 팔았다가 수천만 원의 양도세를 추징당한 사례가 실무에서 꾸준히 나오고 있습니다. 2025년 10월 15일 서울 전역 재지정 이후에는 이 함정에 빠질 가능성이 더 높아졌습니다.
거주요건, ‘파는 시점’이 아니라 ‘산 시점’이 기준입니다
1가구 1주택 비과세 거주요건의 핵심은 단 하나입니다. 주택을 취득할 당시에 조정대상지역이었는가입니다. 양도 시점에 그 지역이 조정대상지역인지 아닌지는 거주요건 판단과 전혀 무관합니다. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 “조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우” 거주 2년 이상을 요건으로 명시하고 있습니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준)
실무에서 가장 흔한 실수가 바로 이 지점에서 발생합니다. 조정대상지역이었을 때 집을 샀는데, 몇 년 뒤 그 지역이 해제되자 ‘이제 거주요건 없이 팔 수 있겠다’고 판단하는 경우입니다. 국세청 조사국 출신 세무사들도 이 오해가 실무 상담에서 반복적으로 등장한다고 지적합니다. (출처: 더감세무회계 정해경 세무사 티스토리, 2026.03.16)
반대로, 취득 당시 비조정대상지역이었는데 이후 지역으로 지정된 경우에는 거주요건이 생기지 않습니다. 이 역시 동일하게 ‘취득 시점’ 기준으로 판단하기 때문입니다. 즉 방향이 어디든 기준은 산 날짜입니다.
💡 공식 문서와 실제 세무 사례를 함께 놓고 보니, ‘지역 해제 = 거주요건 소멸’이라는 오해가 얼마나 치명적인지 수치로 확인됩니다. 한국경제 세무 칼럼(김리석 세정회계법인 이사, 2025.11.14)은 “조정대상지역에서 해제된 주택을 팔 때 거주요건을 간과하시는 경우가 종종 보인다”고 명시하고 있습니다.
서울 전역 재지정, 2025년 10월 이후 취득자는 다릅니다
2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’으로 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 지역(과천·광명·성남·안양 동안구·수원·용인 수지구·의왕·하남)이 조정대상지역으로 재지정됐습니다. (출처: 국토교통부 공식 발표, 2025.10.15) 이 날짜 이후 해당 지역에서 주택을 취득하면 1가구 1주택 비과세를 받기 위해 보유 2년에 거주 2년이 추가로 필요합니다.
단, 계약금 수수 시점이 기준이 되는 예외가 있습니다. 2025년 10월 15일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 서류로 확인되면, 잔금이나 등기가 10월 15일 이후에 이뤄져도 거주요건이 적용되지 않습니다. 다만, 이 예외는 “계약금 지급일 현재 해당 세대가 무주택”인 경우에만 적용됩니다. (「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호) 기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 매수한 경우에는 이 혜택이 없습니다.
막상 실거주를 하지 않으려 했던 투자 목적의 취득자라면 지금 시점에 2년 거주를 채울 계획이 있는지 반드시 따져봐야 합니다. 비과세 혜택을 놓치면 단순 기본세율(6~45%)이 적용되고, 여기에 2026년 5월 9일 이후에는 조정대상지역 다주택자라면 중과세율(+20~30%p)까지 얹힐 수 있습니다.
거주요건 없이 비과세 받는 3가지 예외 조건
거주요건이 면제되는 경우는 법령에 명확히 열거돼 있습니다. 생각보다 제한적입니다. 아래 세 가지에 해당하지 않으면 거주 2년을 채워야 합니다.
📌 거주요건 면제 조건 (「소득세법 시행령」 제154조 기준, 2026.03.18)
| 조건 | 설명 |
|---|---|
| ① 2017.8.2 이전 취득 | 거주요건 자체가 도입되기 전 취득한 주택은 적용 제외 |
| ② 2017.8.2 이전 계약금 지급 (무주택 세대) | 계약금 지급 당시 세대 전원이 무주택이면서 해당 날짜 이전에 계약금을 지급한 경우 |
| ③ 조정대상지역 지정 공고일 이전 계약금 지급 (무주택 세대) | 지역 지정 발표 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급했으며, 당시 세대 전원이 무주택인 경우 |
여기서 놓치기 쉬운 함정이 있습니다. 세 조건 모두 “계약금 지급일 현재 해당 세대가 무주택”이어야 한다는 점입니다. 기존 주택을 1채 보유하고 있는 상태에서 갈아타기 목적으로 추가로 계약금을 냈다면, 설령 나중에 기존 주택을 팔아 1주택자가 됐더라도 이 면제 조건에 해당하지 않습니다. (출처: 한국경제 부동산절세시대 칼럼, 2025.11.14)
상생임대차 특례, 2025년 이후 계약은 적용이 안 됩니다
세입자를 들이고 직접 살지 않아도 거주요건을 면제해주는 ‘상생임대주택 특례’ 제도가 있습니다. 임대료 인상을 5% 이내로 억제한 착한 임대인에게 거주 2년 요건을 면제해주는 제도입니다. 그런데 이 특례에는 놓치기 쉬운 시간 제한이 있습니다.
국세청 국세법령정보시스템 질의회신에 따르면, 2025년 1월 1일 이후 새로 체결한 상생임대차계약은 이 특례를 적용할 수 없습니다. 특례 적용 대상은 2021년 12월 20일 이후~2024년 12월 31일 이전 체결한 계약에 한정됩니다. (출처: 국세법령정보시스템 질의회신, ntstDcmId=010000000000585140) 2026년 현재 새로 계약을 맺으면서 이 특례를 기대하는 것은 법적으로 불가능합니다.
💡 소득세법 시행령 개정(2024.11.12)으로 상생임대차계약 체결 기한 자체는 2026년 12월 31일까지로 연장됐지만, 특례 혜택을 받으려면 계약 체결일이 2024년 12월 31일 이전이어야 한다는 점은 바뀌지 않았습니다. 두 날짜를 혼동하면 안 됩니다. (출처: 소득세법 시행령 제155조의3, 2026.01.01 시행)
이미 2021~2024년 사이에 상생임대차계약을 체결해뒀다면 아직 특례 활용이 가능합니다. 직전 임대차계약 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다. 단, 이 요건을 모두 충족해야 거주요건 면제와 함께 장기보유특별공제 80%의 거주요건 충족을 인정받습니다.
12억을 넘으면 비과세도 전부가 아닙니다
비과세 요건을 모두 갖춰도 매도 가격이 12억 원을 초과하면 전액 비과세가 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원 이하 부분에만 적용되고, 12억 초과분은 고가주택 과세 대상이 됩니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15 기준) 이 기준은 2021년 9억 원에서 상향된 이후 현재까지 유지 중입니다.
문제는 시장과의 괴리입니다. KB부동산 데이터허브에 따르면 2026년 3월 기준 서울 아파트 매매 평균가격은 약 15억 3,765만 원입니다. (출처: KB부동산 데이터허브, 2026.03) 서울 아파트를 평균 가격에 산다면 이미 비과세 한도를 3억 원 이상 초과한다는 의미입니다. 비과세인 줄 알고 매도 계획을 세웠다가 수천만 원의 세금을 마주하는 사례가 늘고 있습니다.
📊 직접 검증 가능한 계산 예시 (서울 아파트 기준)
· 양도가액: 15억 원 / 취득가액: 7억 원 / 양도차익: 8억 원
· 과세 대상 차익 = 8억 원 × [(15억 – 12억) ÷ 15억] = 8억 × 0.2 = 1억 6,000만 원
→ 8억 원 차익 전부가 비과세라고 생각했지만, 실제로는 1억 6,000만 원이 과세 대상입니다. 거주요건을 충족해 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받으면 세 부담이 크게 줄지만, 거주요건을 놓쳐 공제를 받지 못한다면 납부 세액은 수천만 원 단위로 달라집니다.
거주요건 충족 여부가 장기보유특별공제 80%를 결정합니다
1가구 1주택 고가주택에 대한 장기보유특별공제는 보유 기간만으로는 최대 40%까지만 받을 수 있습니다. 80%를 받으려면 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주를 모두 충족해야 합니다. 보유 연 4%, 거주 연 4%씩 계산해 최대 80%까지 공제됩니다. 거주요건을 단 1년이라도 부족하게 채우면 공제율이 4%씩 줄어드는 구조입니다. (출처: 조봉현 세무사 칼럼, 소셜포커스 2025.11.19)
위 계산 예시를 이어서 보겠습니다. 과세 대상 차익 1억 6,000만 원에 장특공제 80%가 적용되면 과세표준은 3,200만 원으로 줄어듭니다. 반면 거주요건을 1년도 채우지 못해 공제율이 보유 10년 기준 40%에 머물면 과세표준은 9,600만 원이 됩니다. 공제율 차이 40%p가 과세표준 6,400만 원 차이로 이어지고, 세율 구간에 따라 수백만~수천만 원의 세액 차이가 발생합니다. 이것이 거주요건이 단순한 자격 요건이 아닌 실질적 세금 설계의 축인 이유입니다.
💡 프레스이안의 분석(2025.10.20)에 따르면, 현행 제도에서 “수십억 양도차익을 남겨도 1주택자라는 이유로 장특공제 최대 80%를 적용받는다”는 비판이 제기되는 배경에는 거주요건 충족만으로 얻는 공제 폭이 크다는 사실이 있습니다. 이 점은 앞으로 제도 개편 논의에서 거주요건 비중을 높이는 방향으로 이어질 수 있어 주목할 필요가 있습니다.
Q&A — 실제로 많이 묻는 질문 5개
Q1. 취득 당시 조정대상지역이었는데, 지금은 해제됐습니다. 거주 2년 안 채워도 비과세 받을 수 있나요?
아닙니다. 비과세 거주요건은 ‘취득 시점’ 기준이기 때문에 지금 지역이 해제되어도 거주 2년을 채워야 합니다. 양도 시점의 지역 지정 여부는 거주요건 판단과 무관합니다. (「소득세법 시행령」 제154조 제1항)
Q2. 2025년 10월 15일 이전에 계약금을 냈는데, 잔금은 그 이후입니다. 거주요건 생기나요?
계약금 지급일에 세대 전원이 무주택이었다면 거주요건이 적용되지 않습니다. 다만 기존 주택을 보유하고 있던 상태라면 이 예외가 적용되지 않으니 반드시 당시 보유 현황을 확인해야 합니다. (「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호)
Q3. 상생임대차 계약을 2025년에 새로 맺으면 거주요건 면제받을 수 있나요?
적용 불가입니다. 상생임대주택 특례는 2024년 12월 31일까지 체결한 계약에만 적용됩니다. 2025년 1월 1일 이후 신규 계약은 해당 특례를 받을 수 없습니다. (출처: 국세법령정보시스템 질의회신, 소득세법 시행령 제155조의3)
Q4. 15억에 팔아도 1주택이면 전액 비과세 아닌가요?
아닙니다. 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 15억에 팔면 차익의 약 20%(=(15억-12억)÷15억)에 해당하는 부분이 과세 대상입니다. 이 부분에 거주요건을 충족했는지에 따라 장기보유특별공제 최대 80%의 적용 여부가 갈립니다.
Q5. 거주요건 2년은 연속으로 살아야 하나요?
연속 거주가 아니어도 됩니다. 보유 기간 중 거주한 기간의 합산이 2년 이상이면 충족됩니다. 다만 주민등록 기준이 아닌 ‘실제 거주’ 사실이 확인돼야 하며, 국세청은 관리비 납부 내역, 금융거래 주소, 자녀 학교 등을 통해 실거주 여부를 확인합니다.
마치며
1가구 1주택 비과세 거주요건의 핵심은 딱 하나입니다. 기준은 팔 때가 아니라 샀을 때입니다. 조정대상지역이 해제되면 거주요건도 사라진다는 오해는 실무에서 여전히 반복되고 있고, 2025년 10월 이후 서울 전역 재지정으로 앞으로 이 함정에 빠질 가능성은 더 높아졌습니다.
상생임대차 특례는 2024년 말로 신규 체결이 종료됐고, 서울 아파트 평균가는 이미 12억 비과세 한도를 3억 이상 초과한 상태입니다. 거주요건을 채우느냐 못 채우느냐에 따라 장기보유특별공제 80%와 40%가 갈리고, 세액은 수천만 원 이상 차이가 날 수 있습니다. 매도 시점을 역산하고 있다면 취득일과 취득 당시 지역 지정 여부부터 확인하는 게 먼저입니다.
세법은 워낙 경우의 수가 많고 자주 바뀝니다. 이 글에서 다룬 내용은 2026년 3월 18일 기준이며, 실제 매도를 앞두고 있다면 공인 세무사의 사전 검토를 반드시 거치기를 권합니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 1세대 1주택의 양도소득세 (2026.02.15 기준)
https://www.easylaw.go.kr - 국토교통부 — 주택시장 안정화 대책 (10·15 대책, 2025.10.15 공식 발표)
https://www.molit.go.kr - 한국경제 — 조정대상지역 지정과 해제에 따른 세금 (김리석 세정회계법인 이사, 2025.11.14)
https://www.hankyung.com/article/202511041881Q - 소셜포커스 — 10·15 부동산대책 관련 세금문제 (조봉현 세무사, 2025.11.19)
https://www.socialfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=22738 - 국세법령정보시스템 — 상생임대차 특례 질의회신 (소득세법 시행령 제155조의3)
https://taxlaw.nts.go.kr
⚠️ 본 포스팅은 2026년 3월 18일 기준 소득세법 시행령 및 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 세법은 개정 및 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·세율이 변경될 수 있으며, 실제 세금 신고 및 납부 전에는 반드시 공인 세무사 또는 국세청(☎126)을 통해 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 되지 않습니다.
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