현실화율이 묶였는데 세금이 왜 오를까요

결론부터 말씀드리면, 현실화율 동결과 세금 동결은 전혀 다른 이야기입니다. 공시가격은 ‘시세 × 현실화율’로 결정됩니다. 현실화율이 69%로 묶여 있어도, 집값 자체가 오르면 공시가격도 같이 오릅니다. 이번 발표에서 서울 시세는 약 14.7% 상승했고(고하희 대한건설정책연구원 부연구위원 분석), 그 위에 69%를 곱하니 공시가격 상승률이 18.67%로 나온 겁니다.

국토교통부 발표(2026.03.17)에 따르면 전국 공동주택 1,585만호의 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 올랐습니다. 2022년(+17.2%) 이후 4년 만에 가장 높은 상승폭입니다. 서울은 전국 평균의 두 배가 넘는 18.67%를 기록하며 전국 시도 가운데 유일하게 전국 평균을 상회했습니다. (출처: 연합인포맥스, 2026.03.17)

막상 계산해보면 공시가격이 20% 올랐는데 보유세가 50% 이상 뛰는 경우가 생기는 이유가 바로 여기에 있습니다. 세율 구간이 달라지는 순간 단순 비례가 아니라 누진 적용이 되기 때문입니다.

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공시가격이 올라가면 실제로 뭐가 달라지나요

세금만 올라가는 게 아닙니다. 공시가격은 국토부가 정의하는 67개 행정·조세 제도의 기준 수치로 쓰입니다. 재산세·종합부동산세는 가장 직접적인 영향이고, 지역가입자 건강보험료 산정 시 재산 점수에도 반영됩니다. 기초연금·국가장학금 수급 여부를 가르는 소득인정액, 국민주택채권 매입 기준, 개발부담금까지 줄줄이 연결돼 있습니다. (출처: 국토교통부 부동산가격공시제도 안내)

특히 지역가입자 건강보험료는 재산 점수가 오르면 곧바로 월 보험료가 오릅니다. 공시가격이 1억 오를 경우 재산 점수가 추가되고, 그 점수 차이만으로 월 2만~4만 원 수준의 보험료 인상이 발생할 수 있습니다. 연간으로 환산하면 24만~48만 원입니다. (추정: 건강보험공단 재산 점수 체계 기준, 구체적 금액은 공단 모의계산기로 확인 필요)

이의신청이 단순히 세금을 아끼는 문제가 아닌 이유가 여기 있습니다. 공시가격 하나가 세금, 건강보험, 복지 수급 여부를 동시에 흔들기 때문에 과도하게 책정됐다면 바로잡는 것이 맞습니다.

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의견제출과 이의신청, 같은 것처럼 보이지만 다릅니다

대부분의 사람들이 “공시가격 이의신청은 4월 말 이후에 하는 것”이라고 알고 있습니다. 그런데 절차가 두 단계로 나뉘어 있고, 먼저 오는 단계를 활용하는 것이 훨씬 유리합니다.

1단계 — 의견제출 (3월 18일~4월 6일): 공시가격(안)이 확정되기 전에 소유자가 이의를 내는 단계입니다. 이 기간에 제출한 의견은 한국부동산원의 검토와 외부 전문가 심사를 거쳐 4월 30일 최종 공시에 반영될 가능성이 있습니다. 아직 가격이 확정되지 않은 상태라 검토 여지가 더 넓습니다.

2단계 — 공식 이의신청 (4월 30일~5월 29일): 최종 공시 후 30일 이내에 할 수 있는 공식 불복 절차입니다. 이미 확정된 가격을 뒤집는 것이기 때문에 심의 과정이 더 복잡하고 시간이 더 걸립니다. (출처: 부동산공시가격알리미 http://www.realtyprice.kr, 이의신청 안내)

4월 6일 마감 이후 “의견 냈어야 했는데” 후회하는 분들이 매년 생깁니다. 2단계(공식 이의신청)가 있기는 하지만, 1단계를 먼저 쓰는 것이 절차적으로 더 앞선 개입입니다.

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이의신청이 실제로 통한 경우에는 뭔가 달랐습니다

“해봤자 소용없다”는 말이 돌아다니는 이유가 있습니다. 단순히 “세금이 많다”, “너무 비싸다”는 주장은 실제로 거의 반영되지 않습니다. 국토교통부가 요구하는 것은 산정 과정의 구체적 오류이지, 납세자의 불만이 아닙니다.

실제로 하향 조정에 성공한 사례들을 보면 공통점이 있습니다. 용인시 수지구 A 아파트 사례에서는 ① 단지 내 급매 실거래가 데이터 ② 동향·서향 등 향별 가격 차이 ③ 1층 및 저층부의 구체적 프라이버시 침해 요소를 객관적 자료로 제출했고, 결과적으로 기존 대비 약 12% 하향 조정을 받았습니다. 이 경우 가구당 수십만 원의 세금 절감으로 이어졌습니다. (출처: leekyunglab.com 이의신청 성공 사례 분석)

데이터 없이 제출하면 반려, 데이터 있이 제출하면 가능성이 열립니다. 핵심은 “우리 집만 유독 높다”는 것을 숫자로 보여주는 것입니다.

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보유세 절반 이상 상승, 계산해보면 이렇습니다

비즈워치(2026.03.18) 보도에 따르면, 1세대 1주택자인 ‘똘똘한 한 채’ 보유자의 보유세가 전년 대비 289만 원에서 52.1% 상승한 사례가 나왔습니다. 연합인포맥스 보도에서는 원베일리 84㎡ 기준 보유세가 1,858만 원에서 2,919만 원으로 56.1% 폭등했습니다(추정 세액 기준). 공시가격 상승폭은 약 20~28%인데 보유세는 50%가 넘게 뛰는 이유는 종부세가 누진 세율 구조이기 때문입니다. (출처: 연합인포맥스, 2026.03.17; 비즈워치, 2026.03.18)

이 표에서 핵심은 공시가격 9억 미만 구간은 재산세만 올라 증가폭이 상대적으로 완만하다는 점입니다. 반면 공시가격이 12억 초과로 넘어가는 순간 종부세가 새로 붙거나 기존 과세 구간이 높아져 누진 부담이 급격히 커집니다. 2026년 새로 종부세 대상이 된 1세대 1주택 가구는 16만 9,364가구입니다. (출처: 세계일보, 2026.03.17)

공시가격이 11억대에서 12억 초과로 넘어간 경우가 가장 세 부담 충격이 큽니다. 이 경우 이의신청으로 공시가격을 12억 이하로 낮출 수 있다면 종부세 자체가 사라지는 결과로 이어집니다.

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4월 6일 이전, 지금 당장 해야 할 것

정리하면 지금은 시간이 중요합니다. 3월 18일부터 4월 6일까지 총 20일이 주어집니다. 이 기간이 지나면 확정 후 이의신청을 다시 해야 하는데, 그건 이미 굳어진 가격을 뒤집는 절차이기 때문에 처음부터 열람 기간에 의견을 내는 것보다 불리합니다.

3월 18일 첫날 오전에는 접속자가 몰려 사이트가 느릴 수 있습니다. 오후나 다음날 접속하는 것이 현실적입니다. 오프라인은 시·군·구청 민원실이나 한국부동산원 지사에 직접 방문하면 됩니다.

6월 1일이 보유세 과세기준일입니다. 4월 30일에 확정 공시된 공시가격이 그대로 올해 재산세·종부세 부과의 기준이 됩니다. 지금 4월 6일 이전에 의견을 내야 그 결과가 4월 30일 확정 공시에 영향을 미칠 수 있습니다.

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Q&A — 자주 걸리는 지점 5가지

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마치며

이번 2026년 공시가격 발표에서 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫 번째, 현실화율 동결은 세금 동결이 아닙니다. 시세가 오른 만큼 공시가격도 오르고, 종부세 누진 구조 때문에 보유세 상승폭은 공시가격 상승폭보다 클 수 있습니다. 두 번째, 공시가격 이의신청은 4월 30일 이후가 아니라 지금(4월 6일까지 의견제출)이 더 효과적인 개입 시점입니다.

솔직히 말씀드리면, 이의신청이 무조건 통과되지는 않습니다. 하지만 준비 없이 포기하는 것과 데이터를 갖추고 도전하는 것은 전혀 다른 결과로 이어집니다. 공시가격이 12억 근처에 걸쳐 있거나, 주변 단지 대비 유독 높게 책정된 경우라면 지금 바로 realtyprice.kr에서 가격을 확인하고 근거 자료를 모으는 것부터 시작하세요.

6월 1일 과세기준일까지 남은 시간은 많지 않습니다. 4월 30일에 확정될 공시가격이 올해 재산세·종부세·건강보험료를 결정합니다. 지금이 움직일 수 있는 마지막 구간입니다.

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📎 본 포스팅 참고 자료

1. 부동산공시가격알리미 — 의견제출·이의신청 안내 (www.realtyprice.kr)
2. 연합인포맥스 — 2026년 공동주택 공시가격(안) 발표 (2026.03.17)
3. 세계일보 — 종부세 1주택자 2026년 17만가구 늘었다 (2026.03.17)
4. 비즈워치 — ‘똘똘한 한 채’ 보유세 50% 상한도 넘겨 오른다 (2026.03.18)
5. 국토교통부 공식 홈페이지 (www.molit.go.kr)