공동주택 공시가격, 현실화율 동결인데
세금은 왜 더 오를까요?
2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승했습니다. “현실화율 69% 동결”이라는 말에 안심했다면, 구간별 세금이 최대 50% 이상 뛰는 이유를 먼저 봐야 합니다. 공식 수치로 직접 계산해봤습니다.
🏙️ 서울 +18.67%
🏛️ 강남3구 +24.7%
🔒 현실화율 69% 동결
현실화율 동결인데 왜 세금이 오르나요?
결론부터 말씀드리면, “현실화율 동결”은 세금 동결이 아닙니다. 국토교통부가 2026년 공시가격을 발표하면서 현실화율(시세 반영 비율)을 4년째 69%로 유지했다고 밝혔는데요. 많은 분들이 “동결이니까 세금도 그대로겠지”라고 생각하는데, 막상 계산해보면 전혀 다른 결과가 나옵니다.
💡 공식 발표문과 실제 세금 계산식을 함께 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다.
현실화율은 비율(69%)이고, 세금은 절대금액으로 계산됩니다. 비율은 그대로여도 집값(시세)이 오르면 공시가격 자체가 올라가고, 올라간 공시가격에 세율을 곱하니 세금이 뛸 수밖에 없습니다.
간단한 산술로 보면, 시세 10억짜리 아파트의 공시가격은 10억 × 69% = 6억9천만 원입니다. 만약 이 아파트가 1년 사이 12억으로 올랐다면, 현실화율 동결이어도 공시가격은 12억 × 69% = 8억2천800만 원이 됩니다. 세금 기준이 되는 공시가격이 1억3천800만 원이 오른 것이니, 세금도 그만큼 더 나올 수밖에 없습니다. 집값 오름폭이 세금 증가의 직접 원인입니다.
2026년 공시가격은 2025년 1월 1일~2026년 1월 1일 사이 개별 시세 변동분만 반영했습니다. (출처: 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격(안) 열람 발표, 2026.03.17) 2025년 서울 아파트값이 크게 뛰었으니, 공시가격도 그만큼 반영된 겁니다.
2026년 공동주택 공시가격, 구간별 상승률은 이렇게 다릅니다
2026년 공동주택 공시가격 상승률은 집값 구간마다 극명하게 다릅니다. 비싼 집일수록 더 많이 오른 것인데, 이게 세금에서는 훨씬 더 증폭됩니다. 국토교통부가 3월 17일 공개한 수치입니다. (출처: 연합인포맥스, 국토부 공식 백브리핑 2026.03.17)
| 공시가격 구간 | 2026년 변동률 | 비고 |
|---|---|---|
| 3억 원 미만 | +0.5% | 재산세 세부담상한 105% 내 거의 안 오름 |
| 3억~6억 원 | +4.72% | 세부담상한 110% → 재산세 증가 제한적 |
| 6억~9억 원 | +12.70% | 재산세 세부담상한 130% 적용 구간 |
| 9억~12억 원 | +20.9% | 세부담상한 없음, 누진세율 |
| 12억~15억 원 | +25.38% | 종부세 과세 대상 진입 |
| 15억~30억 원 | +26.63% | 종부세 급증 구간 |
| 30억 원 초과 | +28.59% | 보유세 세부담상한 150% 꽉 채움 |
지역별로도 온도 차가 큽니다. 서울 전체 18.67%, 강남3구(강남·서초·송파) 24.7%, 성동·용산·양천·마포 등 한강 인접 자치구 23.13%가 뛰었습니다. 반면 같은 서울이어도 노원·도봉·강북 같은 중저가 밀집 지역은 5~8% 안팎에 그쳤습니다. 같은 서울이어도 지역에 따라 세금 체감이 완전히 다릅니다.
서울의 공시가격 상승률 18.67%는 1989년 공시제 도입 이후 세 번째로 높은 수준입니다. 2007년(28.42%), 2021년(19.89%)에 이어 세 번째 높은 상승이라는 게 국토부 공식 브리핑 내용입니다. 이게 뜬구름이 아니라는 뜻입니다.
재산세와 종부세, 어떻게 계산하나요?
보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지로 이뤄집니다. 계산 구조가 달라서 각각 따로 이해해야 합니다.
재산세 계산식
공시가격 × 공정시장가액비율(44~45%) × 세율(0.1~0.4%) = 재산세 본세
여기에 지방교육세(재산세의 20%)와 재산세 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 붙습니다. 중요한 건 세부담상한 제도입니다. 공시가격 3억 이하는 전년 대비 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과는 130%를 넘길 수 없습니다. (출처: 강동구청 재산세 세부담 상한제 안내) 이 덕분에 중저가 주택은 공시가 상승률이 높아도 재산세가 상한에 걸려 보호받습니다.
종부세 계산식
(공시가격 합계 – 공제금액) × 공정시장가액비율(60%) × 세율 – 공제할 재산세액 = 종부세
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
※ 출처: 국세청 종합부동산세 세율 안내 (nts.go.kr, ’23년 이후 적용 기준)
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제됩니다. 12억 이하면 종부세가 없습니다. 다주택자는 인별 합산 공시가격 9억 원까지만 공제됩니다. 공시가격 12억 원이 시세로는 얼마냐고요? 현실화율 69%를 역산하면 약 17억4천만 원 수준입니다.
종부세에는 세부담상한이 별도로 있는데, 직전년도 납부세액의 150%를 초과할 수 없습니다. 그런데 2026년 강남권 고가 아파트는 이미 이 상한을 꽉 채우는 사례가 속출하고 있습니다. 상한이 있어도 최대 50% 인상이 허용되기 때문입니다.
실제 아파트 사례로 보유세를 직접 계산해봤습니다
국토교통부와 세무사 시뮬레이션을 기반으로 2026년 보유세 변화를 직접 따져봤습니다. 숫자가 이래서 무섭습니다. (출처: 비즈워치·국토부 보유세 시뮬레이션, 2026.03.17~18)
| 아파트 (전용 84㎡) | 공시가격 | 2025년 보유세 | 2026년 보유세 | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 노원 풍림아파트 (공릉동) | 5억5,800만 | 66만원 | 71만원 | +7.1% |
| 마포 래미안 푸르지오 (아현동) | 17억2,300만 | 289만원 | 439만원 | +52.1% |
| 래미안 원베일리 (반포동) | 45억6,900만 | 1,829만원 | 2,855만원 | +56.1% |
| 신현대9차 (압구정) | 47억2,600만 | 1,858만원 | 2,919만원 | +57.1% |
※ 출처: 비즈워치·우병탁 신한프리미어 전문위원 시뮬레이션 (2026.03.18), 국토부 공식 시뮬레이션 포함
💡 여기서 주목할 부분이 있습니다.
마포 래미안 푸르지오의 종부세만 따로 보면 27만 원 → 124만 원으로 359.3% 급증합니다. 재산세는 20% 올랐는데, 종부세는 4.6배가 됩니다. 공시가격이 12억 원 경계를 넘어서는 순간 종부세 누진 구조에 진입하기 때문입니다. 재산세와 종부세의 계산 구조가 달라서 생기는 현상입니다.
특히 다주택자는 더 가파릅니다. 은마아파트(전용 84㎡)와 잠실주공5단지(전용 82㎡)를 함께 보유한 2주택자의 보유세는 3,184만 원에서 4,284만 원으로 34.5% 오릅니다. 여기에 아크로리버파크(전용 112㎡)까지 3주택을 보유한 경우에는 보유세가 1억3,552만 원에서 1억9,204만 원으로 41.7% 뜁니다. 1년에 1억9천만 원을 집 보유 비용으로만 씁니다.
공시가격이 세금 외에 영향 미치는 곳이 60개입니다
보통 공시가격 하면 재산세·종부세만 생각하는데, 실제로는 훨씬 더 많은 곳에 연동됩니다. 국토교통부 공식 브리핑에서 정우진 토지정책관이 직접 밝힌 내용입니다. “공시가격은 건강보험료 산정, 기초연금, 장학금 등 60여 개가 넘는 행정 목적에 활용된다.” (출처: 국토부 공식 백브리핑, 2026.03.17)
📌 공시가격 상승이 영향 미치는 주요 항목
- 건강보험료 — 지역가입자의 재산세 과표 기준에 반영, 공시가 오르면 건보료도 오를 수 있음
- 기초연금 수급 자격 — 소득인정액 산정 시 재산(공시가 기준) 반영
- 기초생활수급자·차상위계층 선정 — 재산 기준에 공시가격 활용
- 국가장학금 소득분위 — 부모 재산 반영 시 공시가 활용
- 주택담보대출 LTV 산정 — 공시가격 기반으로 대출 한도 영향
- 피부양자 건강보험료 자격 유지 여부 — 재산세 과세표준에 공시가 연동
쉽게 말하면, 내 집 공시가격이 오르면 세금만 문제가 아니라 건강보험료가 올라갈 수 있고, 기초연금이나 복지 수급 기준에서도 탈락할 위험이 생깁니다. 국토부는 “중저가 주택은 공시가 상승폭이 크지 않아 복지 영향은 제한적일 것”이라고 했지만, 공시가 6억~9억 구간에서 12.7% 뛴 사람들은 실질적인 체감이 생깁니다.
특히 은퇴 후 소득 없이 고가 1주택을 보유한 경우가 가장 복잡합니다. 종부세 세액공제(연령·보유기간 최대 80%)를 받아도, 건강보험 지역가입자로 전환되면 건보료 부담이 함께 커집니다. 세금 하나만 보지 말고, 건보료·복지 기준까지 같이 챙겨봐야 하는 이유입니다.
6월 1일 전에 반드시 알아야 할 것들
종부세와 재산세의 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 보유 여부로 그해 납세 의무가 결정됩니다. 6월 2일에 팔아도 그해 세금은 전부 내야 합니다. 반대로 5월 31일까지 잔금을 완료하면 해당 연도 보유세는 없습니다.
2026년 종부세 주요 일정
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 3월 18일~4월 6일 | 공시가격(안) 열람 및 의견 제출 기간 |
| 4월 말 | 공동주택 공시가격 확정·공시 (세금 계산 최종 기준) |
| ⚠️ 6월 1일 | 과세 기준일 — 이날 보유 여부로 납세 의무 결정 |
| 9월 16~30일 | 합산배제·과세특례 신고 (임대주택 등록자 등) |
| 11월 말 | 종부세 고지서 발송 |
| 12월 1~15일 | 종부세 납부 기한 (초과 시 일 0.022% 가산세) |
| 2027년 6월 15일 | 분납 기한 (300만 원 초과 시 분납 가능) |
💡 공시가격(안) 열람 기간(3월 18일~4월 6일)에 이의를 제출할 수 있습니다.
한국부동산원 검토와 외부 전문가 심사를 거쳐 반영 여부가 결정됩니다. 내 집 공시가격이 시세 상승분보다 과도하게 책정됐다고 판단되면 기간 내에 의견 제출을 하는 것이 유리합니다. 확정 후에는 이의신청 절차(4월 말 이후)가 별도로 있지만, 처음 의견 제출 단계에서 반영되는 게 훨씬 수월합니다.
1세대 1주택자 중 고령자·장기보유자라면 종부세 세액공제를 챙겨야 합니다. 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 세액공제 40%(연령)+50%(보유) = 최대 80%까지 적용됩니다. 공시가 15억 기준 종부세 90만 원에서 80% 공제 후 실납부액은 18만 원으로 줄어듭니다.
부부 공동명의는 공제금액이 18억(각 9억)으로 단독명의 12억보다 유리하지만, 세액공제는 적용되지 않습니다. 55세 미만·단기보유자라면 공동명의가 낫고, 70세 이상·15년 이상 보유자라면 단독명의 세액공제가 더 유리할 수 있습니다. 공동명의 전환엔 취득세·증여세가 발생하므로 전환 비용까지 계산해봐야 합니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며
솔직히 말하면, “현실화율 동결이면 세금도 그대로”라는 말을 믿고 싶었습니다. 그런데 직접 수치를 놓고 보면 전혀 다릅니다. 비율은 그대로여도 기준이 되는 집값이 오르면 세금은 당연히 오릅니다. 마포 래미안 푸르지오 한 채를 1년 더 보유하는 비용이 150만 원 더 늘었습니다.
중저가 주택 보유자라면 세부담상한 제도 덕분에 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 공시가 3억~6억 구간의 재산세는 전년 대비 110% 상한에 걸려 있고, 9억 이하는 과표상한 5%까지 추가 보호를 받습니다. 문제는 공시가 9억~12억 이상 구간입니다. 세부담상한도 없고, 종부세 누진세율까지 겹치면 세금이 기하급수로 뜁니다.
당장 3월 18일~4월 6일 사이가 공시가격(안) 열람 기간입니다. 내 아파트 공시가격이 시세보다 과하게 잡혔다면 기간 내에 의견을 제출하는 게 맞습니다. 6월 1일 과세기준일도 머지않았습니다. 다주택자이거나 고가 1주택자라면 5월 31일 전 잔금 일정까지 따져봐야 합니다.
이 글의 수치와 세율은 2026년 3월 기준입니다. 공시가격 확정(4월 말)이나 세법 개정에 따라 실제 납부세액이 달라질 수 있으므로, 정확한 세액은 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
본 포스팅 참고 자료
- 국토교통부 공식 발표 — ’26년 공동주택 공시가격(안) 열람 및 의견 제출 안내 (molit.go.kr)
- 연합인포맥스 — 2026년 공동주택 공시가격 전국 9.16% 상승, 서울 18.67% (국토부 공식 브리핑, 2026.03.17) (einfomax.co.kr)
- 국세청 — 종합부동산세 세율 안내 (’23년 이후 적용) (nts.go.kr)
- 비즈워치 — 2026 공시가격 종부세 과세 대상 53.3% 증가·보유세 시뮬레이션 (2026.03.17~18) (bizwatch.co.kr)
- 강동구청 — 재산세 세부담 상한제 안내 (공시가 구간별 105%·110%·130% 기준) (gangdong.go.kr)
본 포스팅은 2026년 3월 기준 공개된 공시가격(안) 및 세율을 바탕으로 작성됐습니다. 공시가격 확정(4월 말), 세법 개정, 정부 정책 변화에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·세율이 변경될 수 있으며, 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
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