부동산거래신고법 기준
전월세 신고제, 갱신 계약도
무조건 내야 할까요?
“갱신이면 다 신고해야 한다”는 말이 퍼져 있는데, 공식 기준은 다릅니다.
2025년 6월부터 과태료가 실제로 부과되기 시작했고, 2026년 현재 적용 기준을 공식 문서로 직접 확인했습니다.
(출처: 국토교통부, 2025.04.28)
(출처: 부동산거래신고법 제6조의2)
(출처: 국토교통부 FAQ)
전월세 신고제, 2026년 지금 어떤 상태인가요?
전월세 신고제는 2021년 6월 도입됐지만 4년 동안 계도기간이 유지되면서 아무도 과태료를 내지 않았습니다. 그 계도기간이 2025년 5월 31일부로 완전히 종료됐고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 미신고 시 과태료가 실제로 부과되기 시작했습니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28, molit.go.kr)
핵심은 신고 대상 기준입니다. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 계약이라면, 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 이 기준에 해당하지 않으면 신고 의무 자체가 없습니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3, easylaw.go.kr)
2026년 현재는 신규 계약뿐 아니라 보증금·월세 변경이 수반되는 갱신계약도 신고 대상에 포함됩니다. 단, “변경이 없는 갱신”은 다릅니다. 이 부분에서 혼선이 가장 많습니다.
묵시적 갱신, 신고 안 해도 됩니다 — 공식 기준입니다
💡 공식 발표문과 실제 신고 현장을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
대부분의 블로그가 “갱신계약은 신고해야 한다”고 안내하지만, 국토교통부 공식 Q&A는 명확히 구분합니다. 묵시적 갱신과 임대료 변동 없는 갱신은 신고 대상이 아닙니다.
국토교통부 부동산거래관리시스템 공식 Q&A에는 다음과 같이 명시돼 있습니다: “묵시적 갱신 그리고 임대료(보증금, 월세) 변경이 없는 갱신계약은 전월세 신고제 신고대상이 아닙니다.” (출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문, rtms.molit.go.kr, 2025.06 기준)
즉, 임대인과 임차인이 별도 합의 없이 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신은 2026년 현재도 신고 의무가 없습니다. 기간만 연장되고 보증금·월세에 변동이 없다면 마찬가지입니다. 이 기준을 모르고 불필요하게 신고를 걱정하는 경우가 상당합니다.
반대로, 계약갱신청구권을 행사하면서 보증금이나 월세가 1원이라도 오르거나 내린다면 그것은 신고 대상입니다. 합의 갱신에서 임대료 변동이 생기는 경우도 동일합니다.
신고해야 하는 상황, 안 해도 되는 상황 한눈에
실제로 헷갈리는 케이스들을 공식 기준에 따라 정리했습니다. 특히 관리비 포함 여부, 임대인 변경 시 처리, 출장·발령 단기 거주 등은 오해가 많은 항목입니다.
| 상황 | 신고 대상 | 비고 |
|---|---|---|
| 신규 계약 (보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과) | ✅ 대상 | 계약 체결일 + 30일 이내 |
| 임대료 변동 없는 기간 연장 갱신 | ❌ 제외 | 보증금·월세 변동 없을 때 |
| 묵시적 갱신 (자동 연장) | ❌ 제외 | 공식 FAQ 명시 |
| 보증금 증액 합의 갱신 (1원 이상) | ✅ 대상 | 금액 변동 시 신고 필수 |
| 임대인 교체 (매매 승계, 조건 동일) | ❌ 제외 | 새 계약이 아닌 승계로 판단 |
| 관리비만 오르고 월세 동일 | ❌ 제외 | 계약서에 별도 표기된 관리비는 산정 제외 |
| 출장·발령 등 단기 일시거주 | ❌ 제외 | 본 거주지 전입신고가 따로 있을 때 |
| 민간임대사업자 (90일 내 임대사업자 신고 완료) | 면제 | 민간임대특별법 신고로 대체 인정 |
※ 출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문, 생활법령정보(easylaw.go.kr) 종합
과태료, 100만원이라던데 실제로는 달랐습니다
💡 법 조문의 상한선과 시행령의 실제 적용 기준은 달랐습니다
많은 블로그가 “미신고 시 최대 100만원”이라고 안내하지만, 2025년 4월 시행령 개정으로 지연신고 과태료 상한은 30만원으로 낮아졌습니다. 단, 거짓 신고는 그대로 100만원입니다.
국토교통부는 2025년 4월 「부동산거래신고법」 시행령 개정안 입법예고를 통해 단순 지연신고에 대한 과태료 상한을 100만원에서 30만원으로 인하했습니다. (출처: 국토교통부 보도자료 “임대차거래 단순 지연 신고 과태료 완화한다”, molit.go.kr, 2025.02.) 즉, 깜빡하고 30일을 넘겼더라도 최대 30만원이라는 의미입니다.
실제 부과 과태료는 계약금액에 따라 다릅니다. 아래 기준을 직접 계산해 볼 수 있습니다.
| 위반 유형 | 1회 | 2회 | 3회 이상 |
|---|---|---|---|
| 단순 지연 신고 | 2만~30만원 | 2만~30만원 | 2만~30만원 |
| 거짓 신고 | 100만원 | 100만원 | 100만원 |
※ 출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제5항, 국토교통부 시행령 개정(2025.04.28 입법예고)
여기서 핵심은 “거짓 신고”와 “지연 신고”의 구분입니다. 보증금을 낮춰 신고하거나 계약 내용을 허위로 기재하는 거짓 신고는 여전히 100만원이 적용됩니다. 이 두 가지를 같은 선상에 놓으면 안 됩니다.
신고하면 확정일자가 공짜로 나옵니다
전월세 신고제를 의무로만 바라보면 놓치는 것이 있습니다. 임대차 계약 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 별도로 법원이나 등기소를 방문할 필요가 없고, 기존에 내던 확정일자 수수료 600원도 절약됩니다. (출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문, rtms.molit.go.kr)
💡 신고를 의무로만 볼 게 아니라, 임차인 보호 수단으로 활용할 수 있습니다
확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장하는 핵심 요건입니다. 신고 한 번으로 확정일자까지 해결된다는 점은 대부분의 블로그에서 제대로 강조되지 않습니다.
확정일자 없이 입주만 한 상태에서 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 보호받기 어렵습니다. 전월세 신고를 통해 확정일자를 동시에 처리하면 대항력 + 우선변제권을 한 번에 갖출 수 있습니다.
단, 주의할 점이 있습니다. 이미 법원이나 등기소에서 확정일자를 먼저 받았다면 전월세 신고는 별도로 해야 합니다. 확정일자가 있다고 해서 신고 의무가 없어지는 것이 아닙니다. (출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문 Q11, rtms.molit.go.kr)
임대소득 세금이 무서워서 신고 피하는 분들께
💡 신고서 상단에 명시된 내용이지만, 실제로 알고 있는 사람이 많지 않습니다
전월세 신고 정보는 임대소득 과세 자료로 활용되지 않습니다. 국토교통부 공식 FAQ에서 명확히 확인됩니다.
임대인들이 전월세 신고를 꺼리는 가장 큰 이유 중 하나가 “신고하면 세무서에 소득이 잡히는 것 아니냐”는 걱정입니다. 그런데 국토교통부 공식 Q&A는 이 부분을 명확히 정리하고 있습니다: “전월세 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도로, 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않습니다.” (출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문 Q6)
이 말은 전월세 신고 데이터가 국세청으로 넘어가지 않는다는 의미입니다. 임대소득세 신고는 국세청 홈택스를 통해 별도로 이뤄지며, 전월세 신고서와 연동되지 않습니다. 세금이 무서워서 신고를 미루다가 과태료만 추가로 내는 상황이 발생할 수 있어 확인이 필요합니다.
물론 “법령상 현재는 활용되지 않는다”는 표현인 만큼, 향후 제도 변경 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. 이 부분은 추후 정책 변화 시 확인이 필요합니다.
이 조건이면 신고 의무 자체가 없습니다
신고 대상 기준을 다시 짚어보면, 보증금 6,000만원 이하면서 동시에 월세 30만원 이하인 계약은 처음부터 신고 의무가 없습니다. 두 조건이 동시에 충족될 때만 제외됩니다. 보증금이 4,000만원이더라도 월세가 35만원이라면 신고 대상입니다.
① 보증금이 6,000만원 초과? → 초과하면 신고 대상
② 월세가 30만원 초과? → 초과하면 신고 대상
③ 둘 다 해당 안 됨? → 신고 의무 없음
※ 관리비는 계약서에 별도 표기된 경우 월세 산정에서 제외 (출처: 국토교통부 RTMS FAQ Q3)
또한 지역 기준도 있습니다. 광역시 및 경기도 외 군(郡) 지역은 전월세 신고제 적용 제외 지역입니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3, 생활법령정보 easylaw.go.kr) 농촌 소도시나 군 단위 지역에 거주 중이라면 해당 지역 행정복지센터에 적용 여부를 확인하는 것이 확실합니다.
업무용 오피스텔이나 상가를 주거로도 겸용하는 경우는 어떨까요? 주된 사용 목적이 영업용이라면 전월세 신고 대상이 아닙니다. 그러나 주거 전용 오피스텔이라면 주택에 준해서 신고 의무가 생깁니다. 이 구분이 헷갈릴 때는 1533-2949(주택임대차 신고 전담 콜센터)로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
자주 나오는 질문 5가지
Q1. 전입신고 하면 전월세 신고도 같이 된 건가요?
＋
아닙니다. 전입신고와 전월세 신고는 완전히 다른 절차입니다. 전입신고는 주민센터에서, 전월세 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 읍면동 행정복지센터에서 별도로 해야 합니다. 전입신고를 했더라도 전월세 신고를 따로 하지 않으면 과태료 부과 대상이 됩니다.
Q2. 집주인이 신고 거부하면 과태료는 누가 내나요?
＋
원칙상 임대인과 임차인이 공동 신고합니다. 만약 한쪽이 신고를 거부한다면, 거부한 당사자에게 과태료가 부과됩니다. 공동신고 거부자는 미신고와 동일하게 처리됩니다. 임차인은 ‘단독신고사유서’를 첨부해 단독으로 신고할 수 있으며, 이 경우 임차인에게는 과태료가 부과되지 않습니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr)
Q3. 30일이 지났는데 지금 신고하면 과태료가 바로 나오나요?
＋
지연신고는 최대 30만원의 과태료 대상이 맞습니다. 단, 과태료가 즉시 자동 부과되는 것이 아니라 지자체 담당 부서의 조사·통보 절차를 거칩니다. 지연 신고 전에 먼저 자진 신고하는 것이 감경 가능성이 있으며, 고의적이지 않은 단순 지연으로 확인되면 감경받을 수 있습니다. 정확한 처리 방식은 해당 지자체에 확인이 필요합니다.
Q4. 가계약금을 입금했는데 계약서 작성 전에도 신고해야 하나요?
＋
네, 해야 합니다. 국토교통부 공식 FAQ에 따르면 계약서 작성 전이라도 임대료·임대기간·주택이 확정되어 당사자 간 합의 후 가계약금이 입금됐다면, 그 가계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다. (출처: 국토교통부 RTMS 자주하는 질문) 계약서를 아직 안 썼다는 이유로 신고를 미루면 기간을 초과할 수 있어 주의가 필요합니다.
Q5. 공인중개사 통해 계약했는데 중개사가 신고 안 하면 어떻게 되나요?
＋
공인중개사를 통한 거래에서 신고는 임대인·임차인·공인중개사 모두가 책임을 공유합니다. 중개사가 대행 신고를 하지 않은 경우, 중개사에게도 과태료가 부과될 수 있습니다. 다만 임대인·임차인의 신고 의무가 사라지는 것은 아니므로, 계약 후 반드시 신고 완료 여부를 확인해야 합니다. 신고필증(임대차계약신고필증)을 직접 수령해 확인하는 방법이 가장 확실합니다.
마치며 — 결론부터 말씀드리면
전월세 신고제는 “갱신이면 무조건 신고”가 아닙니다. 묵시적 갱신과 임대료 변동이 없는 갱신은 2026년 현재도 신고 대상이 아닙니다. 이 한 가지 사실만 제대로 알아도 불필요한 걱정과 혼선을 상당히 줄일 수 있습니다.
반면 놓쳐선 안 되는 지점도 있습니다. 보증금이나 월세가 1원이라도 변경된 갱신, 새로 체결하는 신규 계약, 가계약금 입금 시점부터 시작되는 30일 카운트. 이 세 가지는 생각보다 빠르게 기한을 넘기게 됩니다.
신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 나오고, 임대소득 과세 자료로 활용되지 않는다는 점은 꽤 실용적인 정보입니다. 신고 자체를 부담으로만 볼 게 아니라, 임차인 보호 수단으로 활용할 수 있습니다. 온라인 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 5분 안에 가능합니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) 공식 법령 안내
https://easylaw.go.kr - 국토교통부 공식 보도자료 — “주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요” (2025.04.28)
https://www.molit.go.kr - 국토교통부 공식 보도자료 — “임대차거래 단순 지연 신고 과태료 완화한다” (2025.02)
https://www.molit.go.kr - 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) — 임대차 신고 자주하는 질문
https://rtms.molit.go.kr - 자리톡 매거진 — “갱신계약도 전월세 신고제 대상인가요? 13가지 Q&A” (국토교통부 자료 기반)
https://brunch.co.kr/@zaritalk/391
⚠️ 본 포스팅은 2026년 3월 20일 기준 공식 법령 및 국토교통부 발표 자료를 근거로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 법적 판단이 필요한 경우 반드시 전문가 상담이나 공식 기관 확인을 권장합니다.
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