2026년 법정 전환율, 정확히 얼마인가

전월세 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 돌릴 때 적용하는 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 이 비율의 상한을 ① 대통령령이 정하는 비율(연 10%)과 ② 한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 이율(연 2%) 중 낮은 쪽으로 제한하고 있습니다. (출처: 주택임대차보호법 시행령 제9조, 2026.1.2 시행)

2026년 1월 15일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%로 5회 연속 동결했습니다. (출처: 한국은행 통화정책방향, 2026.01.15) 이를 대입하면 법정 전환율 상한은 2.5% + 2.0% = 4.5%가 됩니다. 연 10%와 비교해 낮은 쪽이 4.5%이므로, 현재 적용 상한은 4.5%입니다.

이 수치는 기준금리가 바뀔 때마다 함께 움직입니다. 예를 들어 기준금리가 0.25%p 인하되면 전환율 상한도 4.25%로 낮아지고, 인상되면 그만큼 올라갑니다. 계약 시점의 기준금리를 직접 확인하는 습관이 필요한 이유가 여기 있습니다.

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1억 보증금을 월세로 돌리면 얼마가 나오나

결론부터 말씀드리면, 보증금 1억 원을 기준으로 법정 상한(4.5%)을 적용하면 월 375,000원이 됩니다. 계산식은 다음과 같습니다.

보증금 1억 당 월세 상한이 약 37~38만 원이라는 뜻은, 집주인이 “1억당 50만 원씩은 받아야지”라고 말한다면 연 6%짜리 요구라는 걸 즉시 알아챌 수 있다는 겁니다. 계약 테이블에서 이 숫자 하나를 알고 있느냐 없느냐가 실제 협상력 차이로 이어집니다.

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신규계약에는 이 상한이 아예 적용되지 않습니다

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”를 규율합니다. 그런데 이 조항이 실질적으로 강제력을 갖는 건 기존 계약에서 갱신청구권을 행사하면서 전세를 월세로 전환할 때로 한정됩니다.

처음 새로 들어오는 신규계약에는 적용되지 않습니다. 국토교통부와 당시 법무부가 2020년 8월 관련 Q&A에서 명확히 선을 그었고, 이후 이 입장은 바뀐 게 없습니다. 신규 세입자가 처음 계약을 맺을 때 집주인이 연 7%짜리 반전세 조건을 제시해도 그걸 법적으로 막을 근거가 현행법에는 없습니다. (출처: 국토교통부 Q&A 자료, 2020.08 / 주택임대차보호법 제7조의2 조문)

이 부분이 핵심입니다. 많은 분들이 “법정 상한이 4.5%니까 그 이상은 다 불법”이라고 알고 있는데, 막상 신규로 계약을 할 때는 그 상한이 아무런 강제력이 없습니다. 법이 보호하는 건 이미 살고 있는 세입자가 계약을 갱신할 때의 조건이지, 처음 들어오는 사람에게까지 집주인의 임대 조건을 제한하지는 않는다는 겁니다.

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초과해도 과태료가 없다는 게 사실입니다

갱신 계약에서 집주인이 법정 상한 4.5%를 넘겨 월세를 요구했다고 가정해 봅시다. 이때 집주인에게 바로 과태료나 벌금이 부과될까요? 정답은 아닙니다. 정부는 2020년 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추면서 위반에 대한 과태료·행정 제재 규정 신설은 “검토하지 않겠다”고 공식 입장을 밝혔고, 이 구조는 2026년 현재도 그대로 유지됩니다. (출처: 국토교통부 공식 설명자료, 2020.08.23 / 주택임대차보호법 전문 — 위반 시 처벌 조항 부재 확인)

대신 세입자는 두 가지 경로로 대응할 수 있습니다. 첫 번째는 임대차분쟁조정위원회 조정 신청입니다. 한국부동산원·대한법률구조공단 산하 분쟁조정위에 신청하면 조정을 받을 수 있습니다. 두 번째는 민사소송입니다. 초과분에 대해 부당이득반환청구를 제기하면 전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없어 일부 무효로 처리됩니다.

문제는 이 두 경로 모두 세입자가 직접 움직여야 한다는 점입니다. 집주인이 먼저 신고되거나 자동으로 적발되는 구조가 아닙니다. 실제 집행력이 약할 수밖에 없는 이유가 여기 있고, 시장에서 법정 상한을 훌쩍 넘는 전환율 계약이 계속 체결되는 구조적 배경이기도 합니다.

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통계청 수치가 법정 기준보다 높은 이유

인터넷에서 “전월세 전환율”을 검색하면 종종 5~6%대 숫자가 나옵니다. 한국부동산원이 2025년 12월 기준으로 집계한 전국 주택 전월세전환율 평균은 6.2%이고, 지방은 5.62%까지 나옵니다. (출처: 한국부동산원 전국주택가격동향조사, 2025.12 / indexergo.com 확인 2026.03.09) 오피스텔만 보면 6.60%입니다.

법정 상한 4.5%와 시장 평균 6.2%의 격차는 약 1.7%p입니다. 이 격차가 생기는 이유는 단순합니다. 부동산원 통계는 신규 계약을 포함한 실거래 전체를 집계하기 때문입니다. 신규 계약에는 법정 상한이 적용되지 않아 집주인이 원하는 비율로 계약할 수 있고, 그 계약들이 통계에 그대로 반영됩니다.

즉, 부동산원에서 “우리 동네 전환율이 5.8%”라는 수치를 봤다고 해서 갱신 협상에서 그 비율이 기준이 되면 안 됩니다. 그 숫자는 신규 계약자까지 포함한 시장 평균이고, 갱신을 앞둔 세입자에게 법적으로 의미 있는 수치는 어디까지나 4.5%입니다.

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초과 월세를 이미 냈다면 돌려받을 수 있나

갱신 계약에서 법정 상한을 초과하는 월세를 이미 납부한 경우, 원칙적으로 초과분은 법적 근거가 없어 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다. 세무사신문이 정리한 Q&A에서도 “전환율 초과 금액은 무효이기 때문에 세입자는 이를 내지 않아도 된다”고 명시하고 있습니다. (출처: 세무사신문, 2020.08.19 — 변경 없이 현행 유지)

실무적으로는 두 단계로 접근하는 게 현실적입니다. 먼저 임대차분쟁조정위원회(한국부동산원 또는 대한법률구조공단)에 조정을 신청합니다. 조정이 성립되지 않으면 민사소송을 통해 부당이득반환청구를 제기합니다. 소송 비용이 부담스럽다면 법률구조공단의 소송 지원을 활용하는 방법도 있습니다.

주의할 점은 모든 경우에 해당하지 않는다는 겁니다. 신규 계약이었다면, 즉 처음 그 집에 들어갈 때 맺은 계약이었다면 초과분이 무효라는 주장을 하기 어렵습니다. 본인의 계약이 갱신인지 신규인지를 먼저 확인하는 게 선행 조건입니다.

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상가 임대차는 기준이 완전히 다릅니다

지금까지의 내용은 모두 주택 임대차 기준입니다. 상가건물임대차보호법에서는 전월세 전환율 상한을 다르게 규정합니다. 상가는 한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 이율(연 4.5%)을 적용하므로, 2026년 현재 기준으로 2.5% + 4.5% = 연 7%가 상한입니다. (출처: 상가건물임대차보호법 시행령, 확인 필요 — 조문 변경 가능성 있음)

단순 계산기 사이트에서 “상가 전환율 상한 11.25%”라는 수치가 가끔 보이는데, 이건 과거 기준금리가 더 높을 때 계산된 수치가 업데이트되지 않고 그대로 남아 있는 경우입니다. 상가 임대차 전환율은 기준금리 변동에 따라 달라지므로, 계약 시점에 직접 계산하거나 확인해야 합니다.

또한 상가의 경우 환산보증금 기준이 지역마다 다르고, 환산보증금을 초과하면 상가임대차보호법 적용 자체가 제한될 수 있습니다. 주택과 달리 변수가 복잡하므로, 금액이 크거나 분쟁 가능성이 있다면 법률 전문가에게 개별 확인을 권합니다.

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Q&A — 자주 물어보는 것들

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마치며

2026년 기준으로 전월세 전환율 상한은 4.5%입니다. 기준금리 2.5%에 법정 가산율 2%를 더한 수치이고, 보증금 1억 원 기준으로는 월 37만 5천 원이 법정 상한입니다. 이 계산식 자체는 단순합니다.

그런데 이 법의 실제 작동 방식은 단순하지 않습니다. 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않고, 초과해도 집주인에게 자동으로 제재가 가해지지 않으며, 세입자가 직접 나서야 구제받을 수 있습니다. 한국부동산원이 집계하는 시장 전환율이 법정 기준보다 1.7%p 이상 높은 이유도 바로 이 구조 때문입니다.

솔직히 말하면, 이 법은 아는 사람에게만 유리한 구조입니다. 갱신 협상 테이블에서 4.5%라는 숫자를 꺼낼 수 있느냐 없느냐는 실제 협상력 차이로 이어집니다. 반면 처음 들어가는 신규 계약이라면 이 숫자에 기대지 말고 시장 조건을 직접 따져봐야 합니다. 법이 보호하는 범위가 어디까지인지를 먼저 아는 게 협상의 출발점입니다.

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본 포스팅 참고 자료

1. ① 주택임대차보호법 시행령 제9조 (대통령령 제35947호, 2026.1.2 시행) — 국가법령정보센터
2. ② 한국은행 통화정책방향 (2026.01.15, 기준금리 2.50% 동결) — 한국은행 공식 홈페이지
3. ③ 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) — 케이스노트 법령
4. ④ 한국부동산원 전국주택가격동향조사 전월세전환율 (2025.12 기준) — 한국부동산원
5. ⑤ 임대차분쟁조정위원회 신청 안내 — 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회