상가임대차법 제10조의4
2026.05.12 개정 포함
상가 권리금 회수 방해,
포기하면 3가지에서 손해 봅니다
임대인이 “직접 쓸 거다”, “재건축 예정이다”라고 하면 대부분 그냥 나옵니다. 그런데 상가임대차법은 그 상황에서도 권리금 회수 기회를 보장합니다. 몰라서 포기한 돈, 지금부터 짚어봅니다.
권리금 회수 방해, 법이 막는 4가지 행위
상가 권리금 회수 방해 문제는 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의4 제1항에서 정면으로 다룹니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 시점까지, 임대인은 다음 4가지 행위를 해서는 안 됩니다.
(출처: 상가임대차법 제10조의4 제1항, 국가법령정보센터)
- 임차인이 주선한 신규 임차인 후보에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
- 신규 임차인 후보가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 행위
- 신규 임차인 후보에게 시세 대비 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 신규 임차인 후보와 임대차계약 체결을 거절하는 행위
이 중 실제 분쟁에서 가장 많이 등장하는 건 4번, 즉 “나는 여기서 직접 장사할 거니 새 임차인은 필요 없다”는 식의 거절입니다. 보기엔 그럴듯하지만, 이 말 한마디가 손해배상 책임을 불러올 수 있습니다.
“신규 임차인을 못 구했다”는 말이 면죄부가 안 되는 이유
많은 임차인이 착각하는 부분이 있습니다. “신규 임차인을 직접 구해서 데려와야만 손해배상 청구를 할 수 있다”는 생각입니다. 직접 써보니까 법 조문만 읽어서는 이 부분이 안 보입니다.
대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 이렇게 못 박았습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 “확정적으로” 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(출처: 케이스노트 2018다284226)
실제 사례를 보면 더 명확합니다. 임차인 A씨가 내용증명을 통해 신규 임차인 주선 의사를 밝히자, 임대인 B씨는 “아들에게 커피전문점을 운영하도록 하겠다”는 답변서를 발송했습니다. 이에 A씨는 신규 임차인 물색 자체를 중단하고 상가를 비워줬습니다. 대법원은 이 경우에도 손해배상 청구가 가능하다고 판단했습니다.
막상 해보면 다릅니다. 신규 임차인을 못 구한 것과 구하지 않은 것은 전혀 다른 문제입니다. 임대인이 먼저 “안 받겠다”고 확정적으로 말했다면, 굳이 임차인을 데려갈 필요 없이 바로 청구에 나설 수 있습니다.
10년 넘게 장사해도 권리금이 보호되는 구조
상가임대차법에서 임차인에게 보장된 계약갱신요구권은 최대 10년입니다. 그런데 현장에서 임대인들이 자주 쓰는 논리가 있습니다. “10년 다 됐으니까 이제 갱신 거절도 되고, 권리금도 안 줘도 된다”는 주장입니다.
상가임대차법 제10조의4는 계약 존속 기간과 무관하게 임대차 종료 시점에 발동됩니다. 10년을 초과해 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 상황에서도, 권리금 회수기회 보호 규정은 그대로 살아있습니다. 이는 법 조문과 대법원 판결이 일관되게 확인하는 내용입니다. (출처: 상가임대차법 제10조의4, 국가법령정보센터)
쉽게 말하면, 갱신을 거절당해 나가야 하는 상황이라도 나가기 전에 신규 임차인을 주선할 권리는 그대로입니다. 임대인이 “이미 10년 됐잖아요, 이제 권리금 얘기는 하지 마세요”라고 한다면, 그건 법적으로 틀린 주장입니다.
기대했던 것과 달랐습니다. 많은 자영업자가 “10년 됐으니 이제 내 권리는 다 끝났다”고 생각하고 그냥 나옵니다. 권리금이 수천만 원 수준이라면 이 차이가 결정적입니다.
임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 딱 4가지
임대인 측에도 정당한 거절 사유가 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제2항은 이를 한정 열거하고 있고, 이 4가지 외의 이유는 원칙적으로 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
| 거절 가능한 사유 | 주의 조건 |
|---|---|
| 신규 임차인의 보증금·차임 지급 자력 부족 | 임대인이 자력 부족을 객관적으로 입증해야 함 |
| 신규 임차인이 임차인 의무를 위반할 우려 | 단순 주관적 거부감은 해당 안 됨 |
| 임대인이 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 계획 | 단순히 “직접 쓰겠다”는 말만으로는 부족 |
| 임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 지급한 경우 | 임대인이 직접 권리금을 해결해준 경우 |
생각보다 간단합니다. “1년 6개월 이상 영리 목적 미사용” 조건이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 임대인이 “내가 직접 쓸 거다”라고 해도, 실제로 1년 6개월 이상 영업을 하지 않겠다는 구체적 계획이 없으면 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 이 조건의 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
2026년 5월 개정안이 권리금 분쟁에 미치는 변화
2025년 11월 11일 공포된 상가임대차법 개정안이 2026년 5월 12일부터 시행됩니다. 핵심은 관리비 내역 제공 의무화(신설 제19조의2)이고, 여기에 권리금 조항의 적용례가 함께 달라집니다.
(출처: 김·장 법률사무소 법령 해설, 2026)
① 관리비 내역 제공 의무화 (제19조의2 신설)
임차인이 임대인에게 관리비 내역 제공을 요청할 수 있는 법적 근거가 생겼습니다. 기존에는 임대인이 이를 거부해도 법적으로 강제할 방법이 없었습니다. 임대인이 차임 대신 관리비를 급격히 올려 사실상 임차인을 내보내는 수법을 쓰는 경우가 많았는데, 이번 개정으로 관리비 항목을 직접 확인하고 문제를 제기할 수 있게 됩니다.
② 권리금 조항 소급 적용 (부칙 제3조)
개정 법률 시행 당시 이미 존속 중인 임대차에도 개정된 제10조의4 제1항이 적용됩니다. 즉, 5월 12일 이전에 계약을 체결했더라도 시행일 이후 진행되는 분쟁에는 개정 조항이 그대로 적용됩니다.
관리비 내역 제공 의무(신설 제19조의2)는 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 임대차에는 적용이 강제되지 않습니다. 서울 기준 환산보증금 9억 원을 넘는 고액 상가 임차인은 이번 관리비 보호 조항의 사각지대에 놓입니다. 이유는 아직 공개되지 않았습니다.
이 부분이 좀 아쉬웠습니다. 권리금 분쟁이 크게 발생하는 핵심 상권(강남, 홍대 등 고액 상가)은 오히려 관리비 보호를 받기 어렵습니다. 관리비 급등을 이용한 간접적 퇴거 압박에 노출된 임차인이라면, 시행 전에 현재 관리비 내역을 미리 요청해두는 것이 실질적인 대비책입니다.
손해배상 청구, 계산 방법과 시효
임대인의 방해 행위가 확인됐을 때 청구할 수 있는 손해배상액 상한은 법으로 정해져 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따르면, 배상액은 다음 두 금액 중 낮은 쪽을 기준으로 합니다.
손해배상 상한 = MIN(신규 권리금 계약상 금액, 임대차 종료 당시 권리금 평가액)
예시: 신규 임차인과 8,000만 원 권리금 계약을 맺었으나, 임대차 종료 당시 권리금 평가액이 6,000만 원이라면 → 배상 상한은 6,000만 원.
6,000만 원이 상한이라는 게 포인트입니다. 신규 계약 금액을 높게 잡아도 종료 당시 평가액보다 높게 받을 수는 없습니다. 따라서 계약 종료 전에 공식 권리금 감정평가를 받아두면 청구 금액을 객관화하는 데 유리합니다.
손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다. (출처: 상가임대차법 제10조의4 제4항, 국가법령정보센터) 3년이 지나면 아무리 방해 행위가 명확해도 법적으로 청구할 수 없습니다. 분쟁이 생기면 빠르게 움직여야 합니다.
직접 확인했습니다. 소멸시효를 모르고 3년이 지난 뒤에야 법원을 찾는 사례가 실제로 있습니다. 임대차 종료일부터 카운트가 시작되므로, 나간 날짜를 기준으로 3년이 언제인지를 반드시 체크해 두어야 합니다.
Q&A 5가지
마치며
상가 권리금 회수 방해 문제에서 임차인이 가장 많이 하는 실수는 두 가지입니다. 하나는 “어차피 안 되겠지”라며 법적 권리를 확인하지 않고 나오는 것, 다른 하나는 소멸시효 3년을 놓치는 것입니다.
솔직히 말하면, 상가임대차법의 권리금 보호 조항은 생각보다 임차인 편입니다. 10년 초과 여부와 관계없이, 신규 임차인을 직접 구하지 않아도, 임대인이 먼저 거절 의사를 확정적으로 밝혔다면 손해배상 청구는 가능합니다. 이 세 가지만 기억해도 수천만 원이 달라질 수 있습니다.
2026년 5월 12일부터 관리비 내역 제공 의무가 시행되면서 임대인의 간접적 퇴거 압박 수법도 일부 제동이 걸립니다. 다만 환산보증금 초과 구간은 여전히 보호 공백이 있습니다. 계약 종료를 앞두고 있거나 임대인과 마찰이 생긴 상황이라면, 지금 당장 관련 내용증명과 증거 자료를 챙겨두는 것부터 시작하는 게 맞습니다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
- 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 — 케이스노트 (casenote.kr)
- 상가임대차법 2026.05.12 개정 해설 — 김·장 법률사무소 인사이트
- 대한법률구조공단 법률상담 — klac.or.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보 권리금 항목 — easylaw.go.kr
본 포스팅은 2026년 3월 22일 기준으로 작성되었으며, 상가임대차법 개정 및 판례 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·UI가 변경될 수 있으므로 개별 사안에 대해서는 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 본 포스팅은 법률 자문이 아닌 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.
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