상가 권리금 회수 방해,
이 경우에만 됩니다

건물주가 “내가 직접 영업할 거라서 새 임차인과는 계약 안 해줄게요”라고 했다면, 이미 권리금 회수 방해가 시작된 겁니다. 신규임차인을 실제로 데려오지 못했더라도 손해배상 청구가 가능한 경우가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 조문과 대법원 최신 판결(2025.11.20.)을 직접 확인해봤습니다.

권리금 회수 방해, 법에 딱 이렇게 나옵니다

상가 권리금 회수 방해 문제는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 핵심입니다. [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 기준으로, 조문 제1항은 이렇게 시작합니다.

권리금이란 영업시설·비품·거래처·신용·노하우·위치적 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하는 대가로 주고받는 금전입니다(제10조의3 ①). 쉽게 말하면, 장사를 통해 쌓아온 모든 가치에 대한 대금입니다. 이 금액이 작지 않습니다. 수도권 상권에서는 수천만 원에서 수억 원에 달하는 경우도 드물지 않습니다.

문제는 건물주가 이 과정을 방해할 때인데, 어떤 행동이 법적으로 방해행위에 해당하는지 정확히 아는 임차인이 많지 않습니다. 막연히 “건물주가 나빴다”는 인식만으로는 손해배상을 받기 어렵습니다.

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보호받는 기간과 방해행위 4가지

법이 보호하는 기간은 임대차 만료일 6개월 전부터 종료일까지입니다(2018년 개정 전에는 3개월이었으나 현행은 6개월). 이 기간 안에 건물주가 아래 4가지 행위 중 하나라도 하면 권리금 회수 방해행위가 됩니다.

현실에서 분쟁이 가장 많이 터지는 건 4호입니다. “정당한 사유”가 있으면 거절이 허용되고, 없으면 방해행위가 됩니다. 그리고 이 “정당한 사유”의 해석이 분쟁의 핵심입니다.

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“내가 직접 쓸 거야”는 정당한 이유가 아닙니다

대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결에서 직접 확인했습니다. 건물주 갑이 “우리가 육계 도소매업을 운영하려고 상가를 직접 쓸 것”이라며 신규임차인과의 계약을 거절했습니다. 대법원은 이에 대해 다음과 같이 판시했습니다.

법이 열거하는 정당한 사유는 딱 4가지입니다(상가임대차법 제10조의4 ②). 신규임차인이 차임을 낼 경제력이 없는 경우, 의무 위반 우려가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리목적 외로 사용하지 않으려는 경우, 건물주가 직접 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우. “내가 직접 장사할 거야”는 이 중 어디에도 해당하지 않습니다.

이 판결은 2020년 대법원 판결(2018다252441)의 법리를 2025년에 재확인한 것입니다. 건물주 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있지만, 법의 취지는 임차인이 수년간 쌓아온 영업 가치를 실질적으로 보호하는 데 있습니다.

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신규임차인을 못 구했어도 청구할 수 있는 조건

원칙적으로 손해배상 청구를 하려면 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했어야 합니다. 하지만 대법원 2024다305605 판결과 대법원 2018다284226 판결(2019.7.4.)에서 예외를 인정합니다. 임대인이 미리 “어떤 신규임차인이 와도 계약 안 해줄게”라는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 굳이 사람을 데려오는 수고를 할 필요가 없다는 취지입니다.

2024다305605 사건에서 건물주는 임대차 종료 약 10개월 전부터 “직접 영업할 거라서 신규임차인과는 계약 안 한다”는 입장을 문자메시지로 명시했습니다. 대법원은 이런 상황에서 신규임차인을 주선하도록 요구하는 건 “불필요한 행위를 강요하는 결과”라고 판단했습니다.

핵심은 건물주의 거절 의사가 “확정적”이었는지입니다. “좀 더 생각해봐야겠다”는 식의 모호한 답변이라면 청구 요건이 달라집니다. 거절 의사의 확정성은 언행과 태도, 전후 사정을 종합해 판단합니다(대법원 2024다305605).

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손해배상액, 생각보다 훨씬 줄어드는 이유

손해배상액을 얼마나 받을 수 있는지가 실질적으로 가장 중요한 문제입니다. 법 조문에 이렇게 나옵니다.

두 금액 중 낮은 쪽이 상한선입니다. 직접 계산해보면 이렇습니다.

여기서 중요한 점이 하나 있습니다. 신규임차인과 권리금 약정을 아직 못 맺은 상태에서 방해를 당했다면, “신규임차인이 지급하기로 한 권리금”이 존재하지 않습니다. 이 경우 대법원은 감정평가액을 기준으로 손해를 산정합니다(대법원 2019다239608 등 참조). 감정 없이 청구하면 법원이 감정을 진행하고, 그 결과가 예상보다 낮게 나오는 경우도 있습니다.

또한 법원 실무상 임차인 측 귀책사유가 일부 인정될 경우 배상 책임을 80%로 제한하는 사례도 있습니다(로톡, 2019년 파기환송심). 퇴거 전에 전문 변호사와 손해배상액 계산을 미리 해보는 것이 중요한 이유입니다.

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권리금 보호가 아예 적용 안 되는 경우

법이 권리금 회수를 보호하지 않는 예외 상황도 명확히 있습니다. 이쪽을 모르면 소송을 시작조차 못 하거나, 시작했다가 패소하는 일이 생깁니다.

재건축 문제는 좀 더 미묘합니다. 건물주가 “재건축 할 거야”라고 신규임차인에게 고지한 것만으로는 권리금 회수 방해행위가 되지 않는다는 게 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결의 입장입니다. 재건축 계획이 구체화되지 않았거나, 내용이 모순되는 정황이 없다면 단순 고지만으로 방해행위로 보기 어렵습니다. 그러나 재건축을 빌미로 임대차 계약 자체를 일방적으로 해지하고 신규임차인과의 계약을 완전히 거부하면 상황이 달라집니다.

한 가지 더 중요한 것은 시효입니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구권을 행사하지 않으면 소멸합니다(제10조의4 ④). 많은 임차인이 퇴거하고 나서 한동안 지켜보다가 3년이 지난 뒤에야 변호사를 찾는 경우가 있습니다. 퇴거일을 기준으로 3년을 역산해서 반드시 기억해야 합니다.

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Q&A 5가지

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마치며 — 권리금은 버티는 쪽이 지킵니다

상가 권리금 회수 방해 문제에서 가장 많이 목격하는 패턴은 이겁니다. 건물주가 “직접 쓸 거다”, “재건축 할 거다”고 하면 임차인이 ‘어쩔 수 없나 보다’ 하고 물러서는 것. 그런데 막상 법 조문과 판결을 보면 이 두 이유 모두 정당한 거절 사유가 안 되거나, 조건이 붙는 경우가 많습니다.

직접 영업 계획은 대법원이 2020년부터 2025년까지 반복적으로 정당한 사유가 아니라고 판시합니다. 신규임차인을 못 구했더라도 건물주가 확정적 거절 의사를 먼저 밝혔다면 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상 상한은 약정 권리금과 감정 권리금 중 낮은 쪽이어서 충분한 사전 준비가 없으면 실수령액이 줄어들 수 있습니다.

퇴거 전에 건물주의 말과 행동을 문자·카톡·이메일 등 증거로 남겨두는 것, 임대차 종료일을 기준으로 3년 시효를 놓치지 않는 것, 감정평가에 대비해 권리금 관련 자료를 정리해두는 것. 이 세 가지가 권리금 회수 방해 대응의 실질적인 출발점입니다.

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📚 본 포스팅 참고 자료

1. 상가건물임대차보호법 제10조의3·4 [시행 2026.1.2.] — 국가법령정보센터
2. 대법원 2024다305605, 305612 판결 (2025.11.20.) — 케이스노트
3. 대법원 2022다202498 판결 (2022.8.11.) 주요판결 해설 — 대법원 공식 사이트
4. 로톡 케이스 렌즈 — 10년 장사했는데 권리금 0원? 뒤집힌 판결 — 로톡