소득세법 시행령 개정안 국무회의 의결(2026.02.24) 반영
다주택자 양도세 중과,
5월 9일까지라도 이 조건 먼저 보세요
계약일 기준으로 바꿨다고 해서 안심했다가, 실제 현장에서 막히는 케이스가 속속 나오고 있습니다. 국세청 공식 자료와 현장 사례를 같이 놓고 보니 ‘당연하다’고 생각했던 부분이 꽤 달랐습니다.
(지방세 포함)
남은 일수
마감 시한
중과 유예, 2022년부터 어떻게 유지됐나
다주택자 양도소득세 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐습니다. 조정대상지역 내 주택을 보유한 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p를 더하는 중과 제도인데, 이 추가분을 4년 동안 잠시 멈춰둔 겁니다. 유예 기간은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 — 딱 4년입니다(출처: 국세청 양도소득세 세율 페이지, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711).
이 기간엔 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유하고 팔면 기본세율만 냈습니다. 솔직히 4년이면 꽤 길어서, 중과가 돌아온다는 사실을 체감하지 못한 분들이 많을 겁니다. 이재명 대통령은 2026년 1월 25일 “재연장은 없다”고 못을 박았고, 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결되면서 5월 9일 종료가 확정됐습니다(출처: 연합뉴스, 2026.02.24).
💡 공식 발표문과 현장 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
2022년 유예 당시엔 ‘잔금일’이 기준이었습니다. 이번 보완책의 핵심은 이 기준을 ‘계약일’로 바꾼 것인데, 이게 단순히 유리해진 게 아니라 새로운 함정을 만들었습니다. 계약일 기준이 되는 순간, 계약 이전에 필요한 토지거래허가 기간이 새로운 병목이 됩니다.
계약일 기준으로 바뀐 건 맞는데 — 주의할 3가지
정부가 2026년 2월 12일 발표한 보완책의 핵심은 이겁니다. “5월 9일 이전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면, 잔금·등기는 그 이후에 해도 중과 유예 적용.” 기존에는 5월 9일까지 잔금을 다 치러야 했으니 분명 좋아진 겁니다. 그런데 국세청 공식 Q&A(2026.3.1)에 딱 이렇게 나옵니다 — “가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래 약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다.”
조정대상지역은 대부분 토지거래허가구역입니다. 허가 없이 계약서에 도장을 찍을 수 없다는 얘기고, 이 허가를 받는 데 최대 15일이 걸립니다(출처: 서울경제 2026.3.20 기사, 현장 중개사 취재). 3월 들어 신청이 폭증하면서 처리 기간이 더 늘어나는 지역도 생기고 있습니다. 실제 현장에서 “4월 15일을 마지노선으로 안내하고 있다”는 말이 나오는 이유가 여기 있습니다.
📌 중과 유예 적용받으려면 3가지가 다 갖춰져야 합니다
- ① 5월 9일 이전에 매매 계약 체결 (가계약·약정서 불가)
- ② 계약금 지급 사실이 금융거래내역 등 증빙서류로 확인
- ③ 계약일로부터 4개월 또는 6개월 이내에 잔금·등기 완료
지역마다 잔금 기한이 다릅니다 — 4개월 vs 6개월
이 부분을 모르면 실수가 납니다. 잔금 유예 기한이 지역마다 다릅니다. 강남구·서초구·송파구·용산구에 있는 주택은 계약일로부터 4개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 합니다. 그 외 조정대상지역(나머지 서울 21개 구, 과천·광명·수원 영통·장안·팔달·성남 분당·수정·중원·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)은 계약일로부터 6개월이 주어집니다(출처: 국세청 보도참고자료 2026.3.1).
왜 차이가 날까요? 강남 4구는 2025년 10월 15일 이전부터 조정대상지역이었고, 나머지 지역은 2025년 10월 15일 이후에 추가 지정됐습니다. 신규 지정 지역이라 세입자 보호와 매도 기회를 더 넓게 줬다는 게 정부 설명입니다. 5월 9일에 계약하면 강남 4구 주택은 9월 9일까지, 그 외 지역은 11월 9일까지 잔금과 등기를 완료해야 합니다.
| 구분 | 해당 지역 | 잔금·등기 기한 | 5.9 계약 시 최종 기한 |
|---|---|---|---|
| 구(舊) 조정지역 | 강남·서초·송파·용산구 | 계약일+4개월 | 2026년 9월 9일 |
| 신(新) 조정지역 | 나머지 서울 21구 + 경기 12곳 | 계약일+6개월 | 2026년 11월 9일 |
세금, 얼마나 차이 나는지 직접 계산해봤습니다
국세청 공식 보도참고자료(2026.3.1)에 계산 사례가 그대로 나와 있습니다. 양도가액 20억 원, 취득가액 10억 원, 15년 보유, 필요경비 없음으로 가정한 케이스입니다. 중과 유예가 적용되는 지금과 5월 9일 이후를 비교하면 이렇습니다.
| 계산 항목 | 유예 중 (2주택자) | 중과 후 (2주택자) | 중과 후 (3주택자) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 | 3억 원 (30%) | 0 원 (적용 불가) | 0 원 (적용 불가) |
| 과세표준 | 약 6억 9,750만 원 | 약 9억 9,750만 원 | 약 9억 9,750만 원 |
| 적용 세율 | 42% | 62% (기본 42%+20%) | 72% (기본 42%+30%) |
| 산출세액 | 약 2억 5,701만 원 | 약 5억 8,251만 원 | 약 6억 8,226만 원 |
(출처: 국세청 보도참고자료 「다주택 중과유예 종료, 전용 신고·상담창구 운영」, 2026.03.01)
중과 후 2주택자 세금은 유예 중보다 약 3.3억 원 더 납니다. 이게 ‘5월 9일’의 실질 가치입니다.
중과가 적용되면 세금만 올라가는 게 아닙니다. 장기보유특별공제가 사라집니다. 위 사례에서 15년 보유한 집이라면 중과 유예 때는 30%인 3억 원을 공제받지만, 중과 후엔 0원입니다(소득세법 §104①). 이 공제 하나만으로도 과세표준이 7억 원에서 10억 원으로 뜁니다. 지방세(10%)까지 더하면 최고 82.5%라는 수치가 나오는 배경입니다.
전세 낀 집이라면 이 조건부터 확인하세요
이 부분이 가장 복잡합니다. 세입자가 있는 집이라도 갭투자 형태로 팔 수 있게 됐다 — 이게 보완책의 골자인데, 막상 현장에서는 거래 허가 자체가 안 나오는 케이스가 잇따르고 있습니다. 매일경제 2026년 3월 11일 단독 보도에 따르면, 한 구청 관계자가 “다주택자 매물 중 토지거래허가 신청이 승인되는 건 10건 중 1건꼴”이라고 했습니다.
왜 이런 일이 생기냐면, 토허제 완화의 기준일이 ‘2월 12일(보완책 발표일)’입니다. 이날 기준으로 임대차 계약이 시행 중이어야 혜택을 받는데, 임차인이 1월에 갱신권을 행사해 4월부터 새 계약이 시작되는 집은 구청이 “2월 12일 당시 존재하지 않는 미래 계약”으로 보고 불허합니다. 임차인이 조기 퇴거에 동의했어도 결과는 같습니다. 법조계에서는 “갱신권은 행사 시점에 형성권으로 이미 효력 발생”이라는 반론을 제기하지만, 행정기관의 방침은 아직 바뀌지 않았습니다(출처: 매일경제 2026.3.11).
⚠️ 세입자 있는 집을 팔 계획이라면 이것부터 확인하세요
- 임대차 계약 시작일이 2026년 2월 12일 이전인지 (원계약 기준)
- 갱신권을 행사해 연장된 계약의 효력 시작일이 2월 12일 이전인지
- 매수인이 무주택자인지 — 신규 조정지역은 원칙상 무주택자만 매수 가능
- 토지거래허가 신청 전에 관할 구청에 사전 유권해석을 요청하는 것을 권합니다
가계약·약정서는 절대 안 됩니다
국세청 공식 Q&A에 딱 한 줄로 나와 있습니다. “가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래 약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다.” 계약금을 지급받은 사실이 금융거래내역으로 확인돼야 유효한 계약으로 봅니다. 실제 사례에서도 5월 9일에 가계약을 하고 5월 12일에 정식 계약을 맺은 경우, 5월 9일이 지나 계약했으므로 중과 유예가 적용되지 않는다고 명시되어 있습니다(출처: 국세청 보도참고자료 사례 5, 2026.3.1).
토지거래허가구역에서 정식 계약을 하려면 허가가 먼저 나야 합니다. 허가 신청에서 처리까지 최소 15일, 지금처럼 신청이 몰리면 3주 이상 걸리기도 합니다(출처: 서울경제 2026.3.20 현장 취재). 4월 15일을 현장 마지노선으로 잡는 이유입니다. 지금 시점에서 아직 매수자도 구하지 못한 상황이라면 시간이 생각보다 촉박합니다.
🗓️ 역산하면 이렇게 됩니다 (강남 4구 기준)
- 5월 9일 — 매매계약 + 계약금 수령 마감
- 4월 중순~말 — 토지거래허가 신청 사실상 마감 (15일~3주 처리)
- 지금 당장 — 매수인 확보, 조건 협의, 허가 서류 준비 착수 필요
Q&A 5가지
마치며 — 총평
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세율 인상이 아닙니다. 장기보유특별공제가 함께 날아간다는 점에서, 같은 집을 팔아도 시점 하나로 세금이 2~3배 달라집니다. 국세청 공식 사례처럼 20억 짜리 집 하나에 세금 차이가 3억 원이 넘습니다.
보완책이 나오면서 “계약일 기준으로 완화됐다”는 식의 안도감이 번지고 있는데, 막상 현장을 보면 얘기가 다릅니다. 토지거래허가가 필요한 지역에서는 사실상 4월 중순이 실질 마감이고, 전세 낀 집은 갱신권 문제로 허가 자체가 안 나오는 케이스가 속출합니다. 글쎄요 — “5월 9일까지만 계약하면 돼”라는 말은 이 현실을 너무 단순하게 본 겁니다.
지금 당장 매도를 고려 중이라면, 홈택스 자가진단으로 중과 대상 여부부터 확인하고, 세무사 상담과 구청 유권해석을 병행하는 게 현실적으로 가장 안전한 경로입니다. 국세청 상담 전화(국번 없이 ☎126)도 활용할 수 있습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 국세청 양도소득세 세율 공식 페이지 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
- 국세청 보도참고자료 「다주택 중과유예 종료, 전용 신고·상담창구 운영」(2026.03.01) — https://s.nts.go.kr (국세청)
- 조선일보 「다주택자 세금 폭탄 피하려면」(2026.02.12) — chosun.com
- 서울경제 「다주택자 급매에 토허 신청 급증…3월 벌써 5000건 넘어」(2026.03.20) — sedaily.com (다음 뉴스)
- 매일경제 「다주택 팔라며 토지거래 불허 왜」(2026.03.11) — mk.co.kr
본 포스팅은 2026년 3월 23일 기준으로 작성됐습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·행정 해석이 변경될 수 있습니다. 개인별 세금 상황은 세무사 등 전문가와 별도 상담을 권합니다. 본 포스팅은 세무 조언이 아닌 정보 제공 목적으로 작성됐습니다.
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