5월 9일, 정확히 무슨 일이 생기나요?

2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율(6~45%)에 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산됩니다. 지방소득세까지 더하면 최고 82.5%까지 올라갑니다. 국무회의는 2026년 2월 24일 이를 확정·의결했습니다. (출처: 일간NTN, 2026.02.24)

중과 유예는 2022년 5월부터 약 4년간 이어져 왔습니다. 그동안은 다주택자도 일반세율(6~45%)과 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있었습니다. 5월 10일부터는 이 두 혜택이 모두 사라집니다.

쉽게 말하면, 강남 아파트라도 5월 9일 전에 계약서에 도장만 찍으면 잔금을 9월에 치러도 중과를 피할 수 있습니다. 단, 계약 사실을 입증할 수 있어야 합니다.

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입주권을 팔면 중과를 안 낸다? 직접 확인했습니다

막상 확인해보면 대부분의 블로그가 “다주택자는 중과”라고만 써놓습니다. 그런데 조합원입주권 자체를 파는 상황에서는 이야기가 다릅니다. 국세청 유권해석(서면5팀-1376, 2007.4.26)에 따르면, 주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 매도해도 다주택자 양도세 중과는 적용되지 않습니다. 일반세율 적용, 장기보유특별공제도 됩니다.

이 구조를 간단하게 정리하면 이렇습니다.

한 줄로 정리하면 이렇습니다. 입주권을 파는 건 괜찮지만, 입주권을 갖고 있는 상태에서 다른 집을 파는 건 중과 계산에 입주권이 포함됩니다. 순서가 세금을 가릅니다.

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원조합원과 승계조합원, 세금 구조가 이렇게 다릅니다

재개발에서 세금 차이가 가장 크게 벌어지는 지점이 여기입니다. 관리처분계획인가일 이전에 조합원 자격을 취득한 원조합원과, 인가일 이후에 입주권을 사서 들어온 승계조합원은 완전히 다른 비과세 구조에 놓입니다. (출처: 국세청 양도소득세 실수톡톡 3회차 PDF, 2024.5.23)

원조합원 — 비과세 가능 조건

관리처분인가 전 2년 이상 보유·거주 요건을 충족한 원조합원은 입주권을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 단, 보유 주택이 해당 입주권 하나뿐이어야 하고, 다른 주택이 있다면 별도 요건을 충족해야 합니다. 비과세 기준은 양도가액 12억 원 이하, 초과분에만 과세됩니다.

승계조합원 — 비과세가 원칙적으로 불가합니다

관리처분계획인가일 이후 입주권을 매수한 승계조합원은 입주권을 직접 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용이 되지 않습니다. 국세청 실수톡톡 자료에서 이 경우를 ‘실수 사례’로 명확히 다루고 있습니다. 비과세를 기대하고 매수했다가 양도 시 과세로 이어진 케이스가 반복되고 있는 이유입니다.

결론적으로, 관리처분인가일을 기준으로 그 전에 들어갔느냐, 후에 들어갔느냐가 세금을 결정합니다. 매수 시점을 확인하지 않고 비과세를 가정하는 건 위험합니다.

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입주권도 주택수에 들어갑니다 — 단, 이 경우만 빠집니다

중과 주택수를 계산할 때 조합원입주권은 주택에 포함됩니다. 소득세법 시행령 §167의4에 명시돼 있습니다. 그런데 모든 입주권이 주택수에 잡히는 건 아닙니다.

입주권의 가액 판정 기준은 일반 주택과 다릅니다. 일반 주택은 양도 당시 기준시가로 판정하지만, 조합원입주권은 종전 부동산의 감정가액(관리처분계획상 종전 주택 가격)으로 판정합니다. 이 구분이 실무에서 자주 빠집니다.

단, 여기서 ‘지방’은 수도권, 광역시, 세종시 동 지역을 제외한 나머지입니다. 서울 재개발 입주권은 감정가액과 관계없이 주택수에 포함됩니다. 반면 지방 중소도시 재개발에서 종전 주택 감정가액이 2억 5천만 원이라면, 이 입주권은 중과 계산에서 빠집니다. 세금이 달라집니다.

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투기과열지구에 입주권이 있다면 이 조건을 먼저 보세요

투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 서울 주요 재개발 구역 대부분이 여기에 해당합니다. 5월 9일 이전에 팔고 싶어도, 양도 자체가 법적으로 막혀 있다면 중과 회피 전략이 처음부터 작동하지 않습니다.

이 3가지 조건 중 하나라도 해당하면 투기과열지구 내에서도 입주권을 매도할 수 있습니다. 현재 진행 중인 사업장이 위의 기간 조건을 초과한 상태인지 확인하는 것이 먼저입니다.

여기서 한 가지 더 주목할 점이 있습니다. 5월 9일이라는 중과 기준선과 투기과열지구 양도 금지 해제 조건을 동시에 충족하는 경우에만 절세 효과가 실제로 작동합니다. 조건 하나만 보고 판단하면 절반의 계산밖에 안 됩니다.

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비과세 받으려면 이 두 가지 경로 중 하나여야 합니다

재개발 입주권 관련 비과세는 크게 두 가지 경로로 나뉩니다. 어떤 경로인지에 따라 요건이 완전히 다르고, 실수도 여기서 가장 많이 납니다.

경로 ① — 입주권 자체를 팔 때 비과세

관리처분인가일 현재 1세대 1주택(입주권 하나만 보유)이고, 보유·거주 2년 이상 요건을 갖춘 원조합원이라면 입주권을 직접 양도해도 비과세 적용이 가능합니다. 양도가액 12억 원 이하라면 전액 비과세이고, 초과분은 과세됩니다.

경로 ② — 대체주택을 팔 때 비과세

재개발 기간 중 새로 산 주택(대체주택)을 양도할 때 비과세를 받으려면 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 요건을 충족해야 합니다. 핵심은 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득했어야 하고, 신축 완성 후 2년 이내 입주해야 한다는 점입니다.

이 두 경로를 혼동해서 승계조합원이 대체주택 비과세를 신청했다가 세금을 추징당하는 사례가 국세청 자료에도 반복적으로 등장합니다. 매수 전에 반드시 원조합원 자격 여부를 확인해야 합니다.

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Q&A — 실제로 많이 물어보는 것들

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마치며

솔직히 말하면, 재개발 입주권 양도세는 조건이 겹겹이 쌓여 있어서 어느 하나만 보고 판단하면 틀리기 딱 좋습니다. 원조합원이냐 승계조합원이냐, 입주권을 직접 파느냐 다른 집을 파느냐, 지방이냐 수도권이냐 — 이 세 가지 기준이 교차하는 지점에서 세금이 결정됩니다.

5월 9일이라는 날짜는 분명 압박을 줍니다. 하지만 급하게 움직이다가 투기과열지구 양도 제한 조건을 확인하지 않거나, 승계조합원인데 비과세를 전제로 계획을 세우면 나중에 훨씬 큰 세금을 마주하게 됩니다.

주관적으로 봤을 때, 지금 시점에서 입주권을 보유한 분들은 매도 타이밍보다 내가 어떤 조합원인지, 함께 보유한 다른 자산과의 조합이 어떻게 되는지를 먼저 정확히 파악하는 게 순서입니다. 숫자는 그 다음에 나옵니다.

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본 포스팅 참고 자료

1. 정부 보도자료 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안 (korea.kr, 2026.02.12)
2. 일간NTN — 다주택 양도세 중과 5월 9일 시행, 소득세법 시행령 국무회의 의결 (intn.co.kr, 2026.02.24)
3. 국세청 — 재개발·재건축 양도소득세 실수톡톡 3회차 PDF (nts.go.kr, 2024.05.23)
4. 세정일보 — 조합원 입주권 중과 판정, 입주권도 주택수에 산입 (sejungilbo.com)
5. 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4 (다주택자 중과 주택수 계산 기준)
6. 와이제이 택스 라운지 — 중과대상 주택수, 가액요건 판정 완전 가이드 (blog.naver.com/tax_jang, 2026.03.18)