간주임대료 2026, 이자율 낮아졌는데 세금 늘어나는 경우 있습니다

magister

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2026년 3월 24일

세금/절세

2026.03.24 기준 · 소득세법 시행규칙 개정

간주임대료 2026, 이자율 낮아졌는데
세금 늘어나는 경우 있습니다

정기예금이자율이 3.5%→3.1%로 내렸습니다. 세금이 줄어야 정상이죠.
그런데 2026년부터 오히려 세금이 새로 생긴 케이스가 있습니다.

📉 이자율 3.1% (2025년 3.5%)
🏠 2주택 고가주택 간주임대료 신설
🔑 보증금 12억 초과 시 과세

간주임대료 2026 귀속분부터 두 가지 변화가 동시에 적용됩니다. 이자율은 낮아졌고, 과세 대상은 넓어졌습니다. 문제는 이 두 변화가 방향이 반대라는 점입니다. 이자율 하락으로 기존 3주택자는 세금이 줄었지만, 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 보유한 경우엔 2025년까지 없던 세금이 새로 생겼습니다. 공식 계산식을 직접 따라가 보면 어떤 케이스가 불리해졌는지 명확하게 드러납니다.

간주임대료가 뭔지부터 짚고 가겠습니다

월세를 받으면 소득이 명확하죠. 그런데 전세는요? 전세보증금을 받아 은행에 예치하면 이자가 생깁니다. 세법은 이 이자 수익을 임대인이 얻은 것으로 간주하고 세금을 매깁니다. 이게 간주임대료입니다. 실제로 임대료를 받지 않아도 “받은 것처럼 간주”한다는 뜻이에요.

계산 공식은 소득세법 시행령 제53조에 정확히 나와 있습니다.

📐 소득세 간주임대료 계산 공식

(보증금 합계 − 3억 원) × 60% ÷ 365 × 정기예금이자율 − 임대사업 금융수익

(출처: 국세청 소득세법 시행령 제53조, http://www.nts.go.kr)

3주택 이상 보유(부부 합산)이고 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우에만 적용됩니다. 이 기준이 2026년부터 하나 더 추가됐습니다.

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이자율이 내렸는데 세금이 왜 늘어나죠?

2025년 귀속 기준 간주임대료 이자율은 연 3.5%였습니다. 2026년 귀속분부터 3.1%로 낮아졌습니다. 기획재정부가 2025년 2월 26일 입법예고한 소득세법 시행규칙 개정안에 이 내용이 담겨 있고, 2025년 귀속분(2026년 5월 신고)부터 적용됩니다. (출처: 뉴스핌 보도 2025.02.26, 국세청 시행규칙 개정)

💡 공식 발표문과 실제 세금 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다

이자율 인하 → 기존 3주택자의 간주임대료 감소
2주택 신설 과세 → 해당 조건 충족 시 세금이 새로 생김
두 변화가 동시 적용되는 2026년 귀속분은 방향이 반대입니다.

이자율 하락이 세금 감소처럼 들리는 건 맞습니다. 3주택 이상 보유자에게는 실제로 세 부담이 조금 줄었습니다. 보증금 합계 5억 원인 3주택자 기준으로 계산하면 이자율 0.4%p 하락 효과는 연간 약 4만 8,000원 수준입니다. 체감이 크지 않죠.

반면 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘는 경우는, 2025년까지 간주임대료 세금이 0원이었는데 2026년부터 처음으로 과세됩니다. 이자율이 낮아졌다는 소식이 무색합니다.

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2주택 고가주택 신설 과세 — 정확한 조건

소득세법 개정으로 2026년 귀속분부터 아래 세 조건을 동시에 충족하면 간주임대료가 과세됩니다. 자리톡이 2026년 1월 13일 브런치에 게재한 자료와 국세청 공식 페이지를 교차 확인했습니다.

조건	내용
주택 수	부부합산 2주택 (단, 2채 모두 기준시가 12억 원 초과)
기준시가	두 채 모두 기준시가 12억 원 초과 (한 채만 초과 시 비과세)
보증금 합계	전세보증금 + 월세보증금 합계가 12억 원 초과