부동산 / 세금
고가 2주택 간주임대료, 전세만 줬는데 세금 나옵니다
“월세 안 받고 전세만 주면 임대소득세 걱정 없다”는 건 2025년까지의 얘기입니다. 2026년 1월 1일부터는 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 전세로 임대하는 경우, 실제 월세 수입이 0원이더라도 소득세가 나옵니다. 실계산부터 건강보험료 연동까지, 공식 자료 기준으로 직접 따라할 수 있게 정리했습니다.
2026년부터 달라진 것, 딱 하나만 기억하세요
기존에도 주택 임대소득에 소득세가 붙는 경우는 있었습니다. 기준시가 12억 원 초과 고가 1주택 월세, 2주택 이상 월세 수입이 대표적입니다. 그런데 전세보증금은? 3주택 이상 보유자만 ‘간주임대료’ 과세 대상이었고, 2주택자는 전세보증금이 아무리 많아도 소득세를 내지 않았습니다.
2026년 1월 1일부터 이 예외가 사라집니다. 소득세법이 개정되면서 부부 합산 2주택 보유자 중 일정 조건을 충족한 경우에도 전세보증금에 대한 간주임대료 소득세가 새로 과세됩니다. (출처: 자리톡 매거진 공식 해설, 2026.01.13)
💡 공식 발표문과 실제 임대 계약 흐름을 같이 놓고 보면, 재계약 시점이 2026년 안에 있는 임대인이 특히 주의해야 합니다. 지금 서명하는 계약서 한 장이 2027년 5월 신고 세액에 바로 영향을 미칩니다.
간주임대료란, 임대보증금을 은행에 맡겼을 때 발생했을 이자 수익만큼을 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도입니다. 실제로 돈을 한 푼도 더 받지 않았어도, 보증금이 기준을 넘으면 수입이 있는 것으로 봅니다.
과세 대상인지 먼저 확인하는 법 (2-12-12 법칙)
모든 2주택자가 대상은 아닙니다. 아래 세 조건을 동시에 충족해야 간주임대료가 산정됩니다. 하나라도 빠지면 이번 개정안의 적용 대상이 아닙니다.
| 조건 | 기준 | 주의사항 |
|---|---|---|
| ① 주택 수 | 부부 합산 2주택 | 3주택 이상은 기존 3주택 규정 적용 |
| ② 주택 가액 | 2채 모두 기준시가 12억 초과 | 1채라도 12억 이하면 제외 |
| ③ 보증금 합계 | 2채 보증금 합계 12억 초과 | 12억 이하면 과세 안 됨 |
기준: 소득세법 개정안 (2026.01.01 시행), 출처: 자리톡 매거진·국세청 공식 안내
한 채가 기준시가 14억이어도 나머지 한 채가 11억이라면 대상 아닙니다. 또 두 채 모두 기준시가가 12억을 넘어도 보증금 합계가 12억 이하라면 역시 해당하지 않습니다. “내 집 두 채가 모두 비싸고, 전세도 많이 받았다”는 두 조건이 동시에 성립해야 합니다.
💡 3주택 이상 보유자의 간주임대료 기준(보증금 합계 3억 초과)과 이번 2주택 기준(보증금 합계 12억 초과)은 완전히 다릅니다. 두 규정이 다른 법 조항에서 별도로 작동하므로, “3주택 규정이 있으니 2주택은 해당 없다”는 오해가 생기기 쉽습니다.
실제로 얼마가 나오는지 계산해봤습니다
2026년 귀속 간주임대료 계산에 적용하는 정기예금 이자율은 연 3.1%입니다. 2024년 귀속 3.5%에서 낮아졌습니다. (출처: 국세청 공식 안내, 2026.01.14) 공식 계산식은 다음과 같습니다.
(보증금 합계 - 12억 원) × 60% × (1/365) × 3.1%※ 윤년은 366일 적용 / 3주택 이상은 공제 기준선이 “3억 원”으로 다름
▶ 시나리오 A: 아파트 2채, 각 전세 10억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 보증금 합계 | 20억 원 |
| 과세 대상 보증금 (20억 – 12억) | 8억 원 |
| 간주임대료 (8억 × 60% × 3.1%) | 1,488만 원/년 |
월세 수입 0원인데 세무서는 1,488만 원짜리 임대수입이 생긴 것으로 봅니다. 이 금액이 다른 근로·사업 소득과 합산되어 종합소득세로 과세됩니다.
▶ 시나리오 B: 각 전세 8억 원 (합계 16억)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 보증금 합계 | 16억 원 |
| 과세 대상 보증금 (16억 – 12억) | 4억 원 |
| 간주임대료 (4억 × 60% × 3.1%) | 744만 원/년 |
보증금 합계가 12억 원에서 1억 원 초과할 때마다 간주임대료가 약 18.6만 원씩 늘어나는 구조입니다. 홈택스에서도 ‘주택 간주임대료 계산해보기’ 기능으로 직접 시뮬레이션할 수 있습니다. (출처: 국세청 홈택스 공식 안내, 2026.01.14)
💡 이자율이 2024년 귀속(3.5%)보다 낮아졌다고 안심하면 안 됩니다. 과세 대상 인원 자체가 2주택자로 대폭 늘어났고, 기존에 없던 세금이 새로 생긴 쪽이 훨씬 더 큰 변화입니다.
세금만 나오는 게 아닌 이유 — 건강보험료까지 연동됩니다
간주임대료로 임대소득이 잡히면 소득세에서 끝나지 않습니다. 건강보험료도 같이 움직입니다. 주택임대소득은 사업소득으로 분류되어 건강보험료 부과 소득에 100% 반영됩니다. (출처: KB Think 건강보험료 안내, 2025.05)
직장가입자의 피부양자로 등록된 경우가 특히 위험합니다. 피부양자 탈락 소득 기준은 연 2,000만 원인데, 간주임대료가 새로 잡히면서 합산 소득이 이 선을 넘을 수 있습니다. 탈락하면 지역가입자로 전환되고, 월 10~20만 원 이상의 건강보험료가 새로 발생합니다.
| 구분 | 기준 | 결과 |
|---|---|---|
| 소득 기준 | 연 소득 2,000만 원 초과 | 피부양자 탈락 |
| 재산 기준 ① | 재산세 과표 9억 초과 | 소득 무관 탈락 |
| 재산 기준 ② | 재산세 과표 5.4억~9억 + 소득 1,000만 초과 | 피부양자 탈락 |
출처: 국민건강보험 피부양자 자격 기준 (2026년 기준)
기준시가 12억 넘는 주택 2채를 갖고 있으면 재산세 과세표준도 높을 가능성이 큽니다. 소득 기준과 재산 기준이 동시에 걸리는 경우가 많습니다. 간주임대료로 소득이 생기기 전부터 이미 재산 기준으로 탈락 직전일 수 있다는 뜻입니다.
분리과세 vs 종합과세, 어떻게 고르면 유리한가요
임대소득 총수입금액이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세(14%)와 종합과세(6~45% 누진) 중 선택할 수 있습니다. (출처: 국세청 주택임대소득 분리과세 안내, nts.go.kr) 2,000만 원을 초과하면 무조건 종합과세입니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% (지방세 포함 15.4%) | 6~45% (누진) |
| 필요경비 공제율 | 50% (사업자등록 시 60%) | 실제 경비 |
| 다른 소득과 합산 | 안 함 | 합산 |
| 유리한 경우 | 다른 소득이 많아 세율 높을 때 | 다른 소득이 거의 없을 때 |
출처: 국세청 주택임대소득 분리과세 안내 (nts.go.kr/nts/cm/cntnts)
근로소득이 연 5,000만 원 이상이라면 이미 세율이 24%를 넘습니다. 이 경우 임대소득을 합산하면 더 높은 세율이 적용되므로, 분리과세(14%)를 선택하는 쪽이 유리할 가능성이 높습니다. 반대로 다른 소득이 거의 없고 임대소득만 있다면 종합과세를 선택해 낮은 구간 세율을 적용받을 수 있습니다.
💡 간주임대료만 발생하는 경우 총수입금액은 간주임대료 금액 자체입니다. 앞의 시나리오 A에서 1,488만 원이 총수입이면 2,000만 원 미만이므로 분리과세 선택이 가능합니다. 단, 월세 수입이 추가로 있다면 합산 금액으로 2,000만 원 기준을 다시 따져야 합니다.
지금 당장 할 수 있는 현실적인 대응 3가지
① 보증금 합계를 12억 이하로 조정
재계약 시점에 보증금 일부를 월세로 전환해 보증금 합계를 12억 원 아래로 낮추면 이번 과세 대상에서 벗어납니다. 단, 전환 월세도 기존부터 과세 대상이므로 전체 세 부담을 비교해서 결정해야 합니다.
② 주택임대사업자 등록으로 필요경비 60% 확보
미등록 상태로 분리과세를 선택하면 필요경비가 50%만 인정됩니다. 임대사업자로 등록하면 60%까지 올라갑니다. 임대소득 1,488만 원 기준으로 미등록 시 과세소득은 744만 원, 등록 시 595만 원으로 줄어듭니다. 실제 세 부담 차이는 약 21만 원 수준입니다.
③ 공동명의 분산으로 과세표준 낮추기
부부 합산으로 주택 수를 판단하지만, 소득세 계산은 인별로 이루어집니다. 공동명의로 간주임대료를 분산하면 각자의 과세표준이 낮아져 누진세율 적용 구간을 낮출 수 있습니다. 다만 명의 변경 시 취득세·증여세가 발생할 수 있어 세무사와 상담 후 진행해야 합니다.
⚠️ 주의
2026년 발생 소득에 대한 종합소득세 신고는 2027년 5월에 합니다. 지금 맺는 계약서가 세금에 영향을 미치는 시점은 내년 5월입니다. 준비할 시간이 아직 있지만, 재계약이 올해 안에 예정돼 있다면 지금이 검토 시점입니다.
Q&A — 자주 나오는 질문 5가지
Q1. 두 채 중 한 채만 기준시가 12억이 넘어도 과세되나요?
Q2. 기준시가는 어디서 확인하나요?
Q3. 간주임대료를 신고하지 않으면 어떻게 되나요?
Q4. 월세를 전혀 안 받는 순수 전세도 과세되나요?
Q5. 3주택 이상이면 어떻게 다른가요?
마치며
솔직히 말하면, 이번 개정에서 가장 당황스러운 부분은 과세 구조가 아니라 타이밍입니다. 2026년에 발생한 소득을 신고하는 건 2027년 5월이라 당장 체감이 안 됩니다. 그런데 계약서는 지금 쓰고 있습니다. 세금은 나중에 나오는데 계약은 오늘 하는 구조라 지나치기 쉽습니다.
기준시가 12억 초과 아파트 두 채를 가진 분이라면, 재계약 전에 한 번은 홈택스 시뮬레이션을 돌려보고, 보증금 구성을 조율하는 것이 현실적입니다. 계산 자체는 생각보다 어렵지 않습니다. 공식 한 줄에 숫자 세 개만 넣으면 됩니다.
세 부담이 생각보다 작으면 그냥 신고하는 게 낫고, 크다면 사업자 등록·보증금 조정·공동명의 세 가지를 놓고 세무사와 상담하는 것이 가장 효율적인 순서입니다.
- ① 국세청 공식 — 주택 보증금에 대한 간주임대료 안내
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681 - ② 국세청 홈택스 — 주택 임대보증금 간주임대료 계산해 보기 (2026.01.14)
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?nttSn=1347997&mi=2286 - ③ 국세청 — 주택임대소득 분리과세 안내
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679 - ④ 자리톡 매거진 — 올해부터 2주택 임대하면 소득세 더 낼 수 있어요 (2026.01.13)
https://brunch.co.kr/@zaritalk/436
본 포스팅은 2026년 3월 26일 기준 공개된 법령·공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 개별 세무 판단은 담당 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.
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