대법원 2024다221455 반영
임차권등기명령 신청비용, 이걸 모르면 손해입니다
보증금을 못 받고 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령 신청비용은 단돈 43,400원으로 해결됩니다. 그런데 이 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수 있는지, 법무사를 쓰면 어떻게 달라지는지, 무허가 건물은 왜 아예 안 되는지 — 이런 부분까지 제대로 정리된 글이 많지 않습니다. 공식 법령과 2025년 대법원 판결을 직접 확인하고 썼습니다.
신청비용 43,400원, 항목별로 뜯어보면
임차권등기명령 신청비용은 복잡해 보이지만 실제로는 네 가지 항목의 합산입니다. 찾기쉬운 생활법령정보(법제처, 2026.02.15 기준)에 공식 수치가 그대로 나와 있습니다.
| 항목 | 금액 | 납부 방법 |
|---|---|---|
| 전자수입인지 | 2,000원 | 전자소송 시 온라인 구매 |
| 등기신청수수료 (등기수입증지) | 3,000원 | 1부동산 기준, 건수별 합산 |
| 송달료 | 31,200원 | 5,200원 × 6회 (당사자 2인 기준) |
| 등록면허세 (지방교육세 포함) | 7,200원 | 위택스(WETAX) 신고·납부 |
| 합계 (임대인 1명·임차인 1명·1주택 기준) | 43,400원 |
송달료 항목을 보면 “1회 5,200원 × 당사자 1명당 3회분”이 기준입니다. 임대인 1명, 임차인 1명이면 2×3 = 6회분 = 31,200원이 됩니다. 당사자가 늘어나거나 부동산이 복수(토지·건물 분리, 집합건물 동·호 별도)이면 비용이 건수만큼 추가됩니다.
💡 공식 법령 고지와 실제 접수 현장 수치를 같이 놓고 보면, 법원·등기소별로 등기신청수수료가 3,000~4,000원 사이에서 조금 다르게 고지되는 경우가 있습니다. 위택스 등록면허세는 고정 7,200원이지만, 접수 방식(전자·서면)에 따라 수수료가 달라질 수 있으니 접수 전 해당 법원 안내를 확인하는 게 안전합니다.
법무사 쓰면 얼마나 더 나오나
셀프 신청은 43,400원이지만, 법무사를 통하면 보통 40만 원 안팎이 추가됩니다. (출처: 글로싸인 공식 블로그, 2024.05. 기준 법무사 수임료 시세) 공식 수수료에 법무사 보수가 얹히는 구조입니다. 비용이 10배 가까이 차이 난다는 게 처음엔 과장처럼 보이지만, 전자소송 시스템에서 셀프로 충분히 진행할 수 있어 실제로 이 차이가 납니다.
전자소송 홈페이지(ecfs.scourt.go.kr)에서 공동인증서만 있으면 신청서 작성부터 서류 업로드, 송달료 납부까지 완결됩니다. 절차 자체가 단순하기 때문에 서류만 정확하다면 셀프 신청이 현실적인 선택입니다. 단, 임대인 주소가 불명확하거나 부동산 구조가 복잡한 경우에는 보정명령이 올 수 있어서 그 경우에는 법무사 도움을 받는 게 시간 면에서 이득이 됩니다.
💡 법무사 보수 40만 원은 임대인에게 청구 가능한 항목이 아닙니다. 아래 섹션에서 자세히 다룹니다.
이 비용을 임대인에게 돌려받을 수 있는 이유
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 이렇게 돼 있습니다. “임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.” 조문이 명확합니다. 내가 쓴 43,400원을 임대인에게 돌려달라고 할 수 있습니다.
이때 중요한 게 청구 방식입니다. 대법원 2025년 4월 24일 판결(2024다221455)은 이 비용 상환청구권을 별도의 소송 없이도 행사할 수 있다고 명확히 했습니다. 구체적으로는 민사소송으로 청구하거나, 보증금 반환 시 상계 처리하는 방법 둘 다 가능합니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려줄 때 “여기서 43,400원 빼고 주세요”라고 주장할 수 있습니다.
📌 비용 청구 가능 항목 vs 불가 항목
✅ 청구 가능: 신청 수수료(인지·송달료·등록면허세·등기신청수수료)
❌ 청구 불가: 변호사 보수 (소송비용 확정 절차를 거쳐야 하며, 별도 소송으로도 청구 불가 — 대법원 2025.4.24. 2024다221455)
변호사 보수는 왜 따로 청구해야 하나 (2025년 판결)
많은 분들이 “임차권등기 비용을 임대인에게 청구하면 변호사 비용도 포함되겠지”라고 생각합니다. 막상 법원 판결을 보면 다릅니다.
대법원은 2025년 4월 24일 선고한 2024다221455 사건에서 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용은 별도 소송 없이 보증금에서 상계 처리할 수 있다고 확인했습니다. 그런데 같은 판결에서 변호사 보수는 달리 판단했습니다. 변호사 보수는 민사소송법상 ‘소송비용’에 해당하고, 소송비용은 반드시 소송비용액 확정 절차를 거쳐야 한다는 원심 판단을 그대로 유지한 겁니다. 쉽게 말하면, 변호사 쓴 비용은 나중에 별도 확정 신청을 내야 돌려받을 수 있습니다.
⚠️ 주의
변호사 보수를 보증금 상계 자동채권으로 쓰면 법원이 인정하지 않습니다. 소송비용액 확정 절차와 임차권등기 관련 비용 청구는 별개 트랙입니다. (대법원 2025.4.24. 선고 2024다221455 판결)
무허가 건물·전차인이 신청 못하는 이유
임차권등기명령은 신청 조건이 있습니다. 원칙적으로 등기된 건물이어야 합니다. 무허가 건물은 등기 자체가 없기 때문에 임차권등기명령 신청이 불가능합니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 2026.02.15. 기준) 보증금을 못 받은 상황에서 건물이 미등기·무허가라는 사실을 알게 되면 선택지가 크게 줄어드니, 계약 전 등기부 확인이 핵심입니다.
전차인(임차인으로부터 다시 빌린 사람)도 마찬가지입니다. 임대인의 승낙을 받았더라도 전차인은 임대인에 대한 직접적인 권리가 없기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 / 찾기쉬운 생활법령정보) 전차 구조로 들어간 경우라면 별도의 법적 수단을 검토해야 합니다.
다만 예외가 하나 있습니다. 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성된 건물이라면, 임차인이 임대인 명의로 소유권보존등기를 대위하여 마친 뒤 임차권등기를 할 수 있습니다. 이 경우 관련 증명 서면을 첨부해야 합니다. 실제로 이 예외 조건을 활용하는 사례는 많지 않지만, 알고 있으면 선택지가 하나 더 생깁니다.
등기 이후 새 세입자에게 생기는 의외의 문제
임차권등기를 마친 집에 새로 들어오는 세입자는 소액보증금의 최우선변제권을 받지 못합니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 이 조항은 기존 임차인을 보호하기 위한 규정이지만, 그 집에 새로 들어가는 사람 입장에서는 불리합니다.
실생활에서 이게 중요한 이유가 있습니다. 임차권등기가 된 집은 등기부에 그 사실이 기재됩니다. 그런데 등기부를 꼼꼼히 보지 않고 계약하면, 나중에 경매 시 소액보증금을 최우선으로 배당받지 못하는 상황이 벌어집니다. 전세 계약 전 등기부등본에서 임차권등기 여부를 확인하는 것이 그래서 필수입니다.
💡 공식 발표와 실제 등기 흐름을 같이 놓고 보면
임차권등기를 해야 하는 기존 임차인에게는 보증금 보전 수단이지만, 그 집에 다음에 들어오는 세입자에게는 최우선변제 차단 신호가 됩니다. 같은 등기 하나가 두 사람에게 정반대 의미를 가집니다. 이 구조를 모르면 임차권등기가 마치 내 집 지키는 전략만인 것처럼 보이는데, 뒤따라오는 사람이 피해를 볼 수 있는 구조이기도 합니다.
자주 나오는 질문 5가지
마치며 — 43,400원짜리 권리를 제대로 쓰려면
결론부터 말씀드리면, 임차권등기명령 신청비용은 43,400원으로 생각보다 훨씬 낮고, 이 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 별도 소송 없이 보증금 상계로 처리하는 것도 가능하다는 게 2025년 대법원 판결로 확인됐습니다.
다만 변호사 보수는 별도 절차를 거쳐야 하고, 무허가 건물·전차인은 처음부터 신청이 안 된다는 예외 조건도 있습니다. 임차권등기가 완료되면 이사를 자유롭게 가도 되지만, 그 집에 다음 세입자가 들어올 때 소액보증금 최우선변제권이 막히는 구조도 함께 이해해 두는 게 좋습니다.
솔직히 말하면, 이 제도는 알고 쓰면 꽤 강력한 수단입니다. 43,400원짜리 신청 하나로 이사 자유와 보증금 우선변제 권리를 동시에 확보할 수 있습니다. 서류만 정확하게 준비하면 전자소송으로 충분히 직접 할 수 있습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
본 포스팅은 2026년 3월 26일 기준으로 작성되었습니다. 이후 주택임대차보호법 개정, 법원 수수료 변경, 판례 변경 등으로 내용이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·수수료 기준이 변경될 수 있으며, 구체적인 법적 판단은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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