상가건물 임대차보호법 제10조의4 기준
대법원 판결 반영
상가 권리금 회수 방해,
직접 당해봤더니 이게 문제였습니다
계약이 끝나자마자 건물주가 “직접 쓸 거라서 새 임차인과 계약 안 한다”고 했습니다. 그런데 건물은 1년 넘게 비어 있었고, 결국 새 임차인이 들어왔습니다. 권리금은 한 푼도 못 받았습니다. 법을 찾아보니 이 상황, 그냥 당하면 안 되는 케이스였습니다.
‘방해’가 성립하려면 먼저 이 절차가 필요합니다
신규 임차인을 직접 ‘주선’해야 보호가 시작됩니다
상가 권리금 회수 방해를 법적으로 주장하려면, 임차인이 신규임차인을 임대인에게 직접 주선했어야 합니다. 이게 빠지면 임대인이 계약을 거절해도 ‘방해’로 보기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”고 명시하고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 [시행 2026.1.2. 법률 제21065호])
임대인에게 “새 임차인 구해도 돼요?”라고 구두로만 물어본 것은 주선이 아닙니다. 구체적인 인물을 특정해 임대인에게 소개한 뒤 임대인이 이를 거절해야 방해 행위가 성립합니다. 실무에서 이 부분을 놓쳐 소송 자체가 각하된 사례가 상당합니다.
보호 기간은 ‘계약 만료 6개월 전’부터입니다
권리금 회수 보호 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 2026.1.2. 시행) 이 기간 이외에 임대인이 계약 체결을 거절했다면 방해로 보기 어렵습니다. 만료 7개월 전에 거절당했다고 소송을 냈다가 패소한 사례도 있습니다.
10년 넘게 썼어도 권리금 보호가 됩니다
💡 공식 판결문과 법 조문을 나란히 놓고 보니 대부분의 임차인이 모르는 구조가 있었습니다.
계약갱신요구권과 권리금 보호는 별개입니다
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 계약갱신요구권을 “전체 임대차 기간 10년 이내”로 제한합니다. 그런데 권리금 보호 규정(제10조의4)에는 이 10년 제한이 적용된다는 조항이 없습니다. 법원이 두 규정을 별개로 판단하는 이유가 여기 있습니다. 10년이 지나면 재계약은 요구 못 하지만, 권리금 회수 기회는 여전히 보호받을 수 있습니다.
대법원은 2019년 5월 16일 선고 2017다225312, 225329 판결에서 “전체 임대차기간이 10년을 경과하여도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되므로 임차인의 권리금 회수는 보장될 필요성이 있다”고 판시했습니다. (출처: 대법원 판결 2017다225312) 10년 넘게 장사했어도 권리금은 받을 수 있다는 뜻입니다.
단, 권리금 보호가 끊기는 예외 조건이 따로 있습니다
10년 초과 임차인이라도 ①차임을 3기 이상 연체한 사실이 있거나, ②임차인이 거짓으로 임차한 경우 등 제10조 제1항 각 호에 해당하면 권리금 보호를 받지 못합니다. 10년 이상 쓴 상가라면 퇴거 전 차임 연체 이력부터 점검하는 게 먼저입니다.
건물 비워두면 방해 아니라는 말, 조건이 있습니다
💡 임대인이 실제로 건물을 비워뒀어도 방해 책임이 인정된 대법원 판결, 이 흐름이 핵심입니다.
‘사후적 공실’은 면책 사유가 안 됩니다
임대인이 신규 임차인과 계약을 거절하면서 “재건축할 계획”이라고 말한 뒤, 실제로 건물을 1년 6개월 이상 비워두면 방해가 아닌 것처럼 보입니다. 그런데 대법원은 이게 틀렸다고 못 박았습니다. 대법원 2019다285257 판결에서 “임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 정당한 사유로 볼 수 없다”고 판시했습니다. (출처: 대법원 판결 2019다285257, 법원 공식 공보)
거절 당시 이유가 핵심입니다. “1년 6개월 이상 안 쓸 거라서 거절한다”고 명시하고, 실제로 그렇게 했어야만 면책됩니다. 다른 이유를 댄 뒤 결과적으로 건물을 비워둔 건 면책이 안 됩니다.
1년 6개월 내 재임대하면 손해배상 책임이 살아납니다
임대인이 “비영리 목적으로 쓸 거라서 거절한다”고 정확히 고지하고 거절했더라도, 1년 6개월 이내에 새 임차인을 들이거나 영리 목적으로 사용하면 손해배상 책임이 발생합니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호, 2026.1.2. 시행) 건물 공실 기간이 1년 6개월을 채웠는지 직접 확인 가능합니다.
임대인이 자주 쓰는 4가지 방해 유형
법이 정한 방해 행위는 명확합니다
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 방해 행위를 4가지로 규정하고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터, 동법 제10조의4 제1항) 현장에서 가장 자주 나타나는 유형을 정리하면 다음과 같습니다.
| 방해 유형 | 구체적 행위 | 법 조항 |
|---|---|---|
| 권리금 직접 요구 | 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금 요구 | 제1항 제1호 |
| 권리금 지급 방해 | 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금 못 주게 막는 행위 | 제1항 제2호 |
| 고액 차임 요구 | 주변 시세 대비 현저히 높은 임대료로 사실상 거절 | 제1항 제3호 |
| 정당사유 없는 거절 | 아무 이유 없이 또는 허위 사유로 계약 체결 거절 | 제1항 제4호 |
가장 애매한 건 제3호, ‘현저히 고액’ 기준입니다
주변 상가 차임 대비 얼마나 높아야 ‘현저히 고액’인지는 법에 숫자로 정해두지 않았습니다. 판례는 주변 시세, 건물 상태, 요구 임대료의 괴리 정도를 종합적으로 봅니다. 시세의 2배 이상을 요구한 사례에서 방해 행위로 인정된 판결이 있습니다. 임대인이 주변 시세보다 훨씬 높은 차임을 제시하면서 “아무 조건도 안 걸었다”고 주장할 때 가장 다투기 어려운 구조입니다.
손해배상 금액은 이렇게 계산됩니다
두 금액 중 낮은 쪽이 배상 상한선입니다
임대인이 방해 행위로 손해배상 책임이 인정되더라도, 배상액에는 상한선이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 “손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 규정합니다. (출처: 동법 제10조의4 제3항, 2026.1.2. 시행)
직접 따라할 수 있는 계산 구조입니다. 예를 들어 신규 임차인이 권리금 3,000만 원을 지급하기로 했고, 임대차 종료 당시 권리금 감정가가 2,500만 원이라면 배상 상한선은 2,500만 원입니다. 장사가 잘 돼서 신규 임차인과 높은 권리금을 약정했더라도, 계약 종료 시점 권리금 평가액이 낮으면 받을 수 있는 배상액도 줄어듭니다.
소멸시효는 딱 3년, 날짜가 중요합니다
손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 3년이 지나면 시효가 완성돼 청구가 불가능합니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항) 계약 종료일이 2023년 3월이었다면 2026년 3월까지가 한계입니다. 생각보다 짧습니다.
2026년 5월, 관리비 공개와 권리금의 연결 고리
💡 관리비 개정안 시행 흐름과 권리금 분쟁을 같이 놓고 보면 임차인 협상력이 달라지는 지점이 보입니다.
2026년 5월 12일부터 관리비 내역 공개 의무화됩니다
2025년 10월 26일 국회를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안이 2026년 5월 12일부터 시행됩니다. 핵심은 임대인의 관리비 내역 제공 의무입니다. 5월 12일 이후 계약하거나 갱신한 임차인은 일반관리비, 청소비, 경비비, 냉난방비, 전기료, 수도료 등 14개 항목으로 세분화된 내역을 임대인에게 요청할 수 있습니다. (출처: 한국경제 2026.03.17, 법무부 입법예고)
이게 권리금과 무슨 상관이냐고 생각할 수 있습니다. 권리금 방해 유형 중 하나가 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금 요구’입니다. 임대인이 관리비를 불투명하게 운영해 사실상 차임을 높이는 방식으로 신규 임차인 진입을 막는 경우, 이제 내역이 공개되면 방해 행위 입증에 쓸 수 있는 증거가 하나 더 생기는 구조입니다. 계약이 5월 12일 이후라면 이 점을 활용하는 게 유리합니다.
소규모 상가는 일부 간소화됩니다
월 관리비 납부액이 임차인 1인 기준 10만 원 미만인 소규모 상가는 항목별 세부 금액이 아닌 포함 항목 고지만으로 의무를 충족할 수 있습니다. (출처: 법무부 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 입법예고, 2026.03.17) 영세 임대인의 부담을 줄이되 투명성은 확보하려는 절충안입니다.
Q&A 5가지
Q1. 신규 임차인 없이 그냥 퇴거해도 권리금 청구가 가능한가요?
불가능합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 직접 신규임차인을 주선하고, 임대인이 이를 방해한 경우에만 손해배상 청구권이 생깁니다. 신규 임차인을 구하지 않고 나오면 보호를 받을 수 없습니다.
Q2. 임대인이 “건물 노후로 재건축”이라고 하면 무조건 방해가 안 되나요?
아닙니다. “재건축한다”고 말했어도 실제로 재건축이나 대수선에 착수하지 않으면 방해 행위로 볼 수 있습니다. 단순히 노후 건물임을 이유로 드는 것만으로는 정당 사유로 인정받기 어렵다는 하급심 판결들이 있습니다.
Q3. 손해배상을 받으려면 권리금 계약서가 꼭 있어야 하나요?
서면 계약이 없어도 구두 합의 내용, 카카오톡 대화, 이메일 등으로 권리금 약정 사실을 입증할 수 있으면 청구가 가능합니다. 다만 국토교통부가 표준권리금계약서를 제공하고 있으므로, 가능하면 사전에 서면으로 남겨두는 것이 훨씬 유리합니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의6)
Q4. 차임을 한 달 연체한 적 있는데 권리금 보호가 끊기나요?
아닙니다. 권리금 보호가 끊기는 연체 기준은 ‘3기의 차임액에 달하는 금액’입니다. 월세를 3개월분 이상 연체한 경우에 해당됩니다. 1개월 연체만으로는 적용되지 않습니다. 단, 연체 이력이 있으면 임대인이 다른 사유와 엮어서 다툴 수 있으니 연체 이력을 정확히 파악해 두는 게 좋습니다.
Q5. 권리금 분쟁에서 무료로 받을 수 있는 공적 지원이 있나요?
있습니다. 대한법률구조공단(☎132)에서 무료 법률 상담과 소송 지원을 받을 수 있고, 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 소송 없이 분쟁 조정을 신청할 수도 있습니다. 조정 신청은 대한상사중재원 또는 지방자치단체 분쟁조정위원회를 통해 가능합니다. (출처: 대한법률구조공단 공식 홈페이지 http://www.klac.or.kr)
마치며
상가 권리금 회수 방해 문제에서 가장 많이 놓치는 건 ‘주선’ 절차와 ‘거절 사유의 타이밍’입니다. 건물주가 거절하는 이유가 나중에 어떤 사유로 바뀌었든, 처음 거절할 때의 사유가 정당한지가 법원 판단의 기준이 됩니다. 건물을 1년 6개월 비워뒀다고 해서 자동으로 면책이 되는 게 아닙니다. 대법원이 이미 이 점을 정리해놨습니다.
10년 넘게 운영한 상가도 권리금은 보호됩니다. 단, 소멸시효가 3년으로 짧기 때문에 계약 종료일을 정확히 파악하고 서둘러 대응하는 게 맞습니다. 2026년 5월 관리비 공개 의무화도 신규 임차인 확보 협상과 방해 입증 양면에서 활용할 수 있는 카드가 됩니다.
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (시행 2026.1.2.) 바로가기
- 대법원 판결 — 2019다285257 손해배상(기), 권리금 회수기회 보호의무 예외 바로가기
- 대법원 판결 — 2017다225312, 225329 (10년 초과 임차인 권리금 보호) 관련 판결 참고
- 한국경제 — 깜깜이 상가 관리비 사라진다 (2026.03.17.) 바로가기
- 대한법률구조공단 공식 홈페이지 www.klac.or.kr
본 포스팅은 2026년 3월 26일 기준으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 법률 개정, 판례 변경, 정부 정책 변화에 따라 내용이 달라질 수 있으며, 개별 사안에 대한 법률 판단은 반드시 전문가의 확인이 필요합니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다.
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