다주택자 양도세 중과,
잔금일 착각하면 수억 더 냅니다

2022년 5월부터 4년간 유지됐던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝납니다. 문제는 “계약만 하면 되겠지”라는 생각 그대로 움직이다가 잔금일 하루 차이로 수억 원의 세금을 더 내는 사례가 실제로 나온다는 겁니다. 보완 방안이 생겼지만, 조건이 구체적으로 달라서 지역별로 확인이 필수입니다.

중과 재시행, 세금이 얼마나 달라지나

결론부터 말씀드리면, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 잔금일이 5월 9일 이냐 5월 10일이냐에 따라 세금 차이가 수억 원 납니다. 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 얹는 구조인데, 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 가산됩니다. 지방소득세까지 합산하면 3주택 이상의 최고 실효세율은 82.5%에 이릅니다.

세금이 2배 가까이 뛴다는 건 숫자로는 알겠는데, 실생활에서 어떤 의미냐면 이렇습니다. 10억 원 차익에 세금 6억 8,700만 원을 내면 손에 남는 건 약 3억 2,000만 원입니다. 양도차익의 68%가 세금으로 빠지는 구조입니다.

(출처: 매일경제 / 신한은행 우병탁 전문위원 시뮬레이션, 2026.01.23)

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“계약일 기준”으로 바뀐 보완 방안 핵심

많은 분들이 “5월 9일까지 잔금을 내야 유예 혜택을 받는다”고 알고 있는데, 이게 정확하지 않습니다. 국토교통부가 2026년 2월 12일 공식 발표한 보완 방안에서는 기준 시점이 잔금일에서 계약일로 변경됐습니다. 즉, 5월 9일까지 매매계약 체결과 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되면 잔금은 그 이후에 치러도 중과 배제 혜택이 유지됩니다.

또 한 가지 간과하기 쉬운 부분이 있습니다. 보완 방안 발표 이후 “이제 잔금은 언제든 내도 되겠지”라고 생각하시는 경우가 있는데, 지역마다 잔금 기한이 다릅니다. 이건 다음 섹션에서 자세히 정리합니다.

(출처: 국토교통부 보도자료, 2026.02.12 / molit.go.kr)

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지역별 잔금 기한, 4개월 vs 6개월 차이

5월 9일까지 계약을 마쳤더라도 잔금 완료 기한은 주택이 있는 지역에 따라 다릅니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 기존 조정대상지역은 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역(성동·마포·영등포·성남 분당구 등)은 계약일로부터 6개월이 기한입니다.

솔직히 말하면 이 부분에서 실수가 나기 쉽습니다. 예컨대 성동구 주택을 5월 9일에 계약했다면 잔금 기한은 6개월 후인 11월 9일이 됩니다. 그런데 강남구 주택이라면 4개월인 9월 9일까지 잔금을 내야 합니다. 지역이 다른데 같은 타임라인으로 움직이면 한 채는 혜택을 받고, 다른 한 채는 중과 대상이 되는 일이 생깁니다.

(출처: 국토교통부 보도자료, 2026.02.12 / molit.go.kr)

토지거래허가구역에 있는 주택이라면 허가 절차에만 2~3주가 걸립니다. 기한 내에 잔금까지 치르려면 계약 전부터 일정을 역산해야 합니다. 막상 계약했는데 허가 지연으로 잔금일이 밀리면 보완 방안 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

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장기보유특별공제, 오래 갖고 있을수록 손해인 이유

다주택자 양도세 중과에서 가장 흔히 놓치는 부분입니다. 많은 분들이 “오래 보유하면 장기보유특별공제로 세금이 줄겠지”라고 생각합니다. 그런데 중과 적용 시에는 이 공제가 전액 배제됩니다. 10년, 20년 들고 있어도 공제 혜택이 0원입니다.

이 구조가 중요한 이유는, 유예 기간에는 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져서 세금이 줄었는데, 중과 적용 이후에는 그 반대가 되기 때문입니다. 10년 이상 장기 보유한 다주택자일수록 5월 9일 이후 매도 시 세금 충격이 단기 보유자보다 훨씬 큽니다. 장기보유가 미덕이었던 유예 기간과 완전히 다른 국면입니다.

단, 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 중과 대상이 아닙니다. 5월 9일 이후에도 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 적용됩니다. 보유 주택의 소재지가 조정대상지역인지 먼저 확인하는 게 순서입니다.

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분양권·오피스텔까지 주택 수에 들어가는 경우

본인은 2주택이라고 생각했는데 3주택 중과(+30%p)가 나왔다는 사례가 실제로 나옵니다. 다주택자 양도세 중과에서 주택 수를 셀 때 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 포함되기 때문입니다. 등기된 주택 2채만 갖고 있어도 분양권 1개가 있으면 3주택으로 계산됩니다.

오피스텔의 경우 업무용으로 등록돼 있어도 실제 주거용으로 쓰고 있으면 세무조사 과정에서 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이 부분은 공식 문서에서 별도 기준을 두고 있어 상황에 따라 판단이 달라지므로, 매도 전에 세무사와 정확한 주택 수를 확인하는 게 안전합니다.

공시가격 1억 원 이하 소형 주택은 중과 산정 시 주택 수에서 제외되는 경우가 있습니다. 단, 지역·면적·취득 시기별로 적용 요건이 다릅니다. 내 주택이 해당하는지는 홈택스 ‘양도소득세 비과세·중과세 자가진단’ 메뉴에서 직접 확인할 수 있습니다.

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토지거래허가구역 내 실거주 의무 완화 조건

서울 핵심지에 투자하려는 무주택자에게 이번 보완 방안에서 눈에 띄는 변화가 하나 더 있습니다. 토지거래허가구역 내 주택은 기존에 취득 시 2년 실거주 의무가 있어서, 세입자가 거주 중인 주택을 사는 ‘갭 매수’가 사실상 불가능했습니다. 그런데 이번 소득세법·부동산거래신고법 시행령 개정으로 조건부 완화가 이뤄졌습니다.

이 조항의 의미는 단순히 편의를 높인 게 아닙니다. 다주택자 입장에서는 임차인이 살고 있는 채로도 매도할 수 있는 출구가 열렸고, 무주택 매수자는 서울 핵심지 물량에 접근할 수 있는 기회가 생겼습니다. 그러나 거래 시 반드시 매도인의 다주택 여부, 매수인의 무주택 여부를 사전에 확인해야 합니다. 조건이 맞지 않으면 기존 실거주 의무가 그대로 적용됩니다.

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자주 나오는 질문 5가지