다주택자 양도세 중과, 4년 만에 부활하는 이유

왜 하필 지금 이 정책이 재시행되는 걸까요?

다주택자 양도소득세 중과 제도는 2018년 노무현 정부의 유산을 계승한 규제로, 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본세율(6~45%)에 더해 추가 세율을 부과하는 구조입니다. 문재인 정부가 집값 급등을 막겠다며 강화한 뒤, 2022년 5월 10일 윤석열 정부 출범과 함께 한시적으로 유예됐고 이후 4차례 연장됐습니다.

그런데 2026년 들어 이재명 정부는 집값 안정을 앞세우며 유예를 종료하겠다는 뜻을 분명히 했습니다. 국세청이 오는 5월 10일부터 중과를 재시행한다고 공식 발표했고, 강남권 집값이 100주 만에 하락 전환했을 정도로 시장 반응은 즉각적이었습니다. 중요한 것은 이번에는 ‘또 연장하겠지’라는 기대가 통하지 않는다는 점입니다. 정치적 환경과 집값 억제 의지 모두 이전과 전혀 다릅니다.

필자 개인적으로도 이번 종료는 진지하게 받아들여야 한다고 봅니다. 과거 4번의 연장은 모두 ‘경기 침체 우려’라는 명분이 있었지만, 지금은 집값 상승 억제라는 명분이 더 강합니다. 시장 불확실성을 핑계로 결정을 미루다가 단 하루 차이에 수억 원이 증발하는 사태를 피하려면, 지금 당장 숫자를 따져봐야 합니다.

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함정 ① 세금이 두 배 뛰는 정확한 계산 구조

‘대충 두 배 오른다’는 말은 실제로 얼마나 맞을까요?

국세청이 직접 공개한 시뮬레이션이 가장 신뢰할 수 있는 기준입니다. 조정대상지역 내 주택을 양도가액 20억 원, 취득가액 10억 원, 보유기간 15년 조건으로 매도한다고 가정해 보겠습니다.

※ 출처: 국세청 공식 발표 계산 사례 (2026.03.01) / 지방소득세 미포함 기준

임광현 국세청장이 직접 브리핑에서 밝혔듯, 양도차익 10억 원 기준으로 2주택자는 세금이 최대 2.3배, 3주택 이상자는 최대 2.7배 늘어납니다. ‘두 배’는 최솟값이지, 평균값이 아닙니다. 보유 기간이 길고 공제율이 높을수록 유예 종료 충격이 더 크게 나타납니다.

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함정 ② 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함된다

배우자 명의 오피스텔 하나가 3주택자를 만드는 함정

실제 세무 상담에서 발생한 충격적인 사례가 있습니다. 서울에 아파트 두 채를 보유한 다주택자가 2주택자 기준으로 절세 시뮬레이션을 해왔는데, 배우자 명의로 주거용으로 임대 중인 오피스텔이 한 채 있었습니다. 주거용 오피스텔은 양도세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 2주택자가 아니라 3주택자였던 것입니다.

이 경우 5월 9일 이전 매도 시 절약할 수 있는 세금이 2주택 기준 3억 5,805만 원에서 3주택 기준 4억 6,777만 원으로 늘어납니다. 본인이 정확히 몇 주택자인지조차 확인하지 않고 ‘어차피 2주택이니까’라며 느긋하게 기다리다가 한 채 더 잡혀서 훨씬 큰 폭탄을 맞는 패턴이 반복되고 있습니다.

주택 수 산정 시 포함되는 항목을 반드시 확인해야 합니다. 주거용으로 임대 중인 오피스텔, 분양권(조합원 입주권 포함), 배우자 명의 보유 주택, 세대 내 미성년 자녀 명의 주택이 모두 합산됩니다. 본인이 체감하는 주택 수와 세법상 주택 수가 다를 수 있다는 점이 이 함정의 핵심입니다.

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함정 ③ ‘4월 초 계약’이 진짜 골든타임인 이유

5월 9일까지 계약만 하면 된다? 행정 처리 시간을 잊었군요

많은 분들이 ‘5월 9일 전에만 계약하면 되겠지’라고 생각하는데, 강남4구(강남·서초·송파·용산)에는 토지거래허가구역 규정이 적용됩니다. 토지거래허가를 받는 데만 통상 3주(21일)가 소요됩니다. 5월 9일에 잔금을 치르려면 늦어도 4월 초에는 매매 계약을 체결해야 한다는 의미입니다.

정부 보완 조치로 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되는 경우 잔금 완납 기한이 연장됩니다. 강남·서초·송파·용산(2025년 1월 토허구역 재지정 지역)은 계약일부터 4개월, 그 외 조정대상지역은 6개월 이내 잔금 지급 및 등기이전 완료 시 중과 미적용입니다. 그러나 이 특례도 계약일 기준 5월 9일까지이기 때문에 ‘계약은 지금 하고 잔금은 나중에’라는 전략이 가능하지만, 계약 자체를 늦추면 어떤 특례도 받을 수 없습니다.

부동산 전문가들이 공통적으로 강조하는 메시지는 “3월이 골든타임, 4월 초가 데드라인”이라는 것입니다. 3월 한 달간 급매물이 늘어 실제로 협상력이 높아지지만, 4월이 되면 매물 잠김이 시작되고 매수자 우위가 급격히 사라집니다. 지금 이 순간이 실질적으로 가장 유리한 협상 시점입니다.

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함정 ④ 매도 순서를 잘못 잡으면 수천만 원 손해

어느 집을 먼저 팔아야 가장 적게 낼까?

매도를 결심했더라도 순서에 따라 세금이 수천만 원씩 달라집니다. 핵심 원리는 간단합니다. 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔고, 양도차익이 큰 주택을 마지막 1주택으로 만들어 비과세를 노리는 것입니다.

실전 예시로 보겠습니다. 10년 전 매입한 B아파트(양도차익 7억 원)와 C아파트(양도차익 3억 원)를 모두 팔아야 하는 상황이라고 가정합니다. C아파트를 먼저 매도하면, 양도차익 3억 원에 대한 세율은 약 38%로 세금이 약 9,000만 원 수준입니다. 이후 B아파트 1채만 남으면 2년 이상 거주 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되어 세금이 0원이 될 수 있습니다. 그러나 순서를 반대로 B아파트를 먼저 팔면 양도차익 7억 원에 대한 세금만 2억 원 이상이고, C아파트 매도 시에도 별도 세금이 발생합니다.

매도 순서 전략의 또 다른 핵심은 1세대 1주택 비과세 요건을 마지막 카드로 보존하는 것입니다. 최종 1주택이 조정대상지역 내에 있고 2년 거주 요건을 충족한다면, 12억 원 이하 양도차익은 전액 비과세입니다. 이 카드를 쓸 수 있는 집을 먼저 팔아버리는 실수가 생각보다 훨씬 많이 발생합니다.

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함정 ⑤⑥ 증여와 버티기, 언제 유리하고 언제 함정인가

무조건 팔거나, 무조건 버티는 것 모두 위험합니다

5월 9일 이전 매도 vs. 자녀 증여를 비교해 보겠습니다. 동일 조건(취득가 10억 원, 시가 20억 원, 2주택자 A씨)을 기준으로 계산하면, 5월 9일 이전 매도 시 양도세는 약 3억 2,891만 원입니다. 반면 시가 20억 원을 자녀에게 단순 증여하면 증여세가 약 6억 140만 원이고 취득세가 약 2억 4,800만 원으로 총비용이 약 8억 4,940만 원에 달합니다. 단순 수치만 보면 매도가 압도적으로 유리해 보입니다.

그러나 집값이 오를 것이라고 확신한다면 계산이 달라집니다. 만약 중과 후 매도(양도세 약 6억 4,000만 원)에 이후 현금 증여세(약 4억 7,400만 원)까지 합산하면 총비용이 9억 9,000만 원을 넘습니다. 이 시점에서는 단순 증여(8억 4,940만 원)가 오히려 더 저렴합니다. 즉 지금 당장 팔기 어렵고 향후 가격 상승이 유력하다면, 5월 9일 이전 증여를 고려할 수 있습니다.

버티기 전략에 대한 냉정한 평가도 필요합니다. 35억 원 규모 2주택자 기준 연간 보유세·건보료·임대소득세 합산이 약 5,000만 원 수준입니다. 3년을 버티면 1억 5,000만 원이 소요됩니다. 만약 집값이 3년간 1억 5,000만 원 이상 오른다면 버티는 게 유리하지만, 이재명 대통령이 직접 “버티는 세금이 더 비쌀 것”이라고 경고한 것처럼 보유세 추가 인상 가능성도 반영해야 합니다. 소득이 없는 부부가 임대수익만으로 버티는 상황에서 양도세 절약분 < 보유세 총액이 되는 순간, 버티기는 전략이 아닌 도피입니다.

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함정 ⑦ 무주택자 아닌 유주택자에게 팔면 특례 소멸

누구에게 파느냐가 세입자 실거주 의무 유예를 좌우합니다

세입자가 임차 중인 주택을 5월 9일 이전에 매도할 때, 세입자의 실거주 의무를 계약 종료일까지 유예받을 수 있는 특례가 있습니다. 단, 이 혜택은 무주택자에게 양도할 때만 적용됩니다. 기존 1주택자가 해당 주택을 취득하며 ‘갈아타기’하는 거래는 해당 없습니다.

급하게 매도하다 보면 매수자가 무주택자인지 여부를 확인하지 않고 계약을 진행하는 경우가 생깁니다. 나중에 특례 요건을 충족하지 못했다는 사실이 드러나면 추가 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 매매 계약서 작성 전 반드시 매수자의 주택 보유 현황을 확인하고, 특례 조건 충족 여부를 계약서에 명시적으로 기재하는 것이 안전합니다.

또 한 가지 주의해야 할 점은 자녀에게 시세보다 낮게 저가 양도하는 방식입니다. 상속세 및 증여세법상 시세 대비 30% 또는 3억 원 중 낮은 금액을 초과하지 않으면 증여세가 부과되지 않습니다. 시가 20억 원 아파트라면 17억 원까지 저가 양도가 가능하지만, 이 경우에도 양도세와 취득세는 시세 기준으로 납부해야 하므로 세금이 완전히 면제되는 것이 아닙니다. 저가 양도는 증여세 절감 효과에만 집중할 것이 아니라 전체 세금 구조를 함께 검토해야 합니다.

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Q&A 5선 — 실전 궁금증 완전 해소

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마치며 — 총평

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세금 인상이 아닙니다. 4년 만에 재시행되는 이 제도는 부동산 시장의 구조 자체를 흔들고 있습니다. 강남 3구와 용산이 100주 만에 집값이 하락 전환했고, 급매물은 쏟아지지만 대출 규제에 묶인 매수자는 움직이지 못하는 이상한 교착 상태가 이어지고 있습니다.

개인적으로 이 상황에서 가장 위험한 태도는 ‘정보는 알겠는데, 아직 결정을 못하겠다’는 무결정 상태라고 생각합니다. 매도를 할 것인지, 증여를 할 것인지, 버틸 것인지 — 어느 선택도 옳을 수 있지만, 아무것도 하지 않는 선택만이 확실히 손해입니다. 남은 시간은 약 두 달, 실질적인 행동 가능 기간은 한 달도 안 됩니다.

이 글에서 확인한 7가지 함정을 바탕으로 지금 당장 본인의 주택 수, 보유 기간, 현금흐름을 점검하십시오. 그리고 반드시 세무사나 국세청 전용 상담창구를 통해 개인 맞춤형 시뮬레이션을 받아 보시길 강력히 권고드립니다. 수억 원이 달린 결정을 정보 없이 내리는 것은, 제대로 된 지도 없이 고속도로를 역주행하는 것과 같습니다.

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