세금/절세 | 2026 세법개정 핵심 시리즈
양도세 이월과세 직계존비속 사망 2026
부모·자녀 사망 후 증여 부동산 팔면
세금 계산법이 완전히 달라집니다
⚖️ 소득세법 §97의2 개정
🏠 부동산·주식 모두 해당
2026년 1월 1일부터 양도소득세 이월과세의 배제 범위가 확대됐습니다. 기존에는 배우자가 사망한 경우에만 이월과세를 적용하지 않았지만, 이제는 직계존비속(부모·자녀)이 사망한 경우에도 이월과세를 적용하지 않습니다. 이 단 하나의 변화가 수천만 원의 세금 차이를 만들어 냅니다. 지금 모르면 이미 낸 증여세 위에 양도세까지 이중으로 맞습니다.
이월과세란 무엇인가? — 처음 듣는 분도 이해하는 3줄 요약
세금을 줄이려고 가족에게 증여 후 팔면 국세청이 막는 제도
양도소득세 이월과세는 쉽게 말해 ‘증여를 이용한 양도세 회피’를 막는 안전장치입니다. 예를 들어, 아버지가 1억 원에 산 아파트가 지금 10억 원이 됐다고 가정해 봅시다. 아버지가 직접 팔면 9억 원 차익에 대한 양도소득세가 엄청납니다. 그래서 일부 납세자들은 “아들한테 증여한 뒤 아들이 팔면 취득가액이 증여 당시 시세인 10억 원이 되니까 양도세가 0원 아니냐?”는 전략을 씁니다.
이걸 막는 것이 바로 이월과세입니다. 소득세법 제97조의2에 따르면 증여받은 날로부터 10년(주식은 1년) 이내에 그 자산을 양도할 경우, 취득가액은 수증자(증여받은 자)의 증여 당시 시세가 아닌 원래 증여자(부모·배우자)의 당초 취득가액으로 계산합니다. 즉, 위 예시에서 아들이 팔더라도 취득가액은 여전히 1억 원이 돼 양도세를 내야 한다는 뜻입니다.
💡 핵심 요약: 이월과세 = “증여받아도 10년 안에 팔면, 원래 증여자의 옛날 취득가액으로 세금 계산” | 적용 대상: 토지·건물·분양권·주식 등 | 적용 기간: 증여 후 10년(주식 1년)
2026년 핵심 개정 — 직계존비속 사망 시 이월과세 배제 신설
개정 전엔 부모가 죽어도 이월과세가 적용됐다
2025년 12월 23일, 소득세법 제97조의2 제1항이 개정됐습니다. 2026년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 이번 개정의 핵심은 단 하나입니다. 기존에는 배우자가 사망한 경우에만 이월과세를 적용하지 않았는데, 이제는 직계존비속(부모·조부모·자녀·손자녀 등)이 사망한 경우에도 이월과세를 적용하지 않도록 제도가 바뀐 것입니다.
| 구분 | 개정 전 (∼2025.12.31.) | 개정 후 (2026.1.1.~) |
|---|---|---|
| 이월과세 배제 사유 | 배우자 사망만 배제 | 배우자 + 직계존비속 사망 배제 |
| 부모 사망 후 증여 부동산 양도 | 이월과세 적용 → 세금 많음 | 이월과세 배제 → 세금 감소 |
| 자녀 사망 후 증여 부동산 양도 | 이월과세 적용 → 세금 많음 | 이월과세 배제 → 세금 감소 |
| 관련 법령 | 소득세법 §97의2 ① (2025.12.23. 개정, 2026.1.1. 시행) | |
개정 이유는 명확합니다. 증여자인 직계존비속이 이미 사망한 상태라면, 수증자가 그 자산을 팔더라도 조세회피 목적이 없다고 보기 때문입니다. 부모가 살아있을 때 증여해두고 부모가 돌아가신 후 팔면, 원래 취득가액이 아닌 증여 당시 시세로 세금을 계산해 주겠다는 것입니다. 조세 형평성 측면에서 당연한 조치이지만, 모르면 세금을 수천만 원 더 낼 수 있습니다.
개정 전 vs 개정 후 세금 계산 비교 — 얼마나 달라지나
실제 사례로 계산해 보면 차이가 극명합니다
구체적인 사례를 통해 이번 개정이 얼마나 큰 차이를 만드는지 살펴보겠습니다. 아버지가 2015년에 1억 원에 취득한 아파트를, 2020년에 아들에게 증여했습니다(증여 당시 시세 5억 원). 아들이 2026년 2월 해당 아파트를 8억 원에 양도했고, 그 사이 2025년 아버지가 돌아가셨습니다.
| 항목 | 개정 전 적용 | 개정 후 적용 (2026~) |
|---|---|---|
| 취득가액 | 1억 원 (아버지 당초 취득가) | 5억 원 (증여 당시 시세) |
| 양도가액 | 8억 원 | |
| 양도차익 (단순 계산) | 7억 원 | 3억 원 |
| 세금 부담 | 약 2.4억 원 | 약 8,500만 원 |
| 절세 효과 | 약 1억 5,500만 원 차이 발생! | |
⚠️ 중요: 위 계산은 장기보유특별공제, 기납부 증여세 필요경비 산입, 각종 공제 등을 단순화한 예시입니다. 실제 세금은 반드시 세무사를 통해 계산하시기 바랍니다. 다만, 취득가액이 어떻게 잡히느냐에 따라 수억 원의 차이가 발생할 수 있다는 점은 분명합니다.
7가지 함정 — 이것 모르면 개정 혜택 못 받습니다
글자 하나 차이가 수천만 원을 가릅니다
법 조문이 바뀌었다고 해서 자동으로 혜택을 받는 것이 아닙니다. 납세자가 제대로 알고 신고해야 합니다. 다음 7가지 함정을 모르면 개정 혜택이 내 것이 되지 않습니다.
“2025년에 팔았으면 이 개정 못 받는다”
이번 개정은 2026년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 증여 시점이 아니라 양도(매도) 시점이 기준입니다. 2025년 12월 31일까지 팔았다면 부모가 이미 돌아가셔도 이월과세가 그대로 적용됩니다. 잔금 날짜 하루 차이로 수천만 원이 달라질 수 있습니다.
“사망 시점이 양도 후여도 된다고 착각”
법문은 “양도 당시 증여자인 직계존비속이 사망한 경우”입니다. 즉 양도 시점에 이미 사망해 있어야 합니다. 양도 후에 부모가 돌아가신다고 해서 소급 적용되지 않습니다. 양도 전에 사망 여부를 반드시 확인해야 합니다.
“주식은 10년이 아니라 1년이다”
부동산(토지·건물·분양권 등)은 증여 후 10년 이내에 양도해야 이월과세가 적용됩니다. 반면 주식은 1년 이내만 적용됩니다(2025.1.1. 이후 증여분부터 대상 확대). 부동산 위주로만 알고 있다가 주식을 착각하는 경우가 많습니다.
“입양취소·법원판결로 직계 관계가 끊겨도 이월과세는 적용된다”
사망과 달리, 입양 취소나 법원 판결로 직계존비속 관계가 소멸한 경우에는 이월과세 배제가 되지 않습니다. 즉 관계가 법적으로 끊겼어도 이월과세는 여전히 적용됩니다. 오직 사망만이 배제 사유입니다.
“이월과세 배제 = 세금이 0원”으로 오해
이월과세가 배제되면 취득가액이 증여 당시 시세(수증자 취득가액)로 계산될 뿐, 양도세 자체가 없어지는 게 아닙니다. 증여받을 때 시세가 낮았다면 여전히 상당한 양도세가 발생할 수 있습니다. “이월과세 배제 = 절세 가능” 정도로 이해해야 합니다.
“재증여 받은 경우 취득가액 기준이 달라진다”
아버지 → 어머니 → 자녀로 이어지는 재증여 구조에서는 취득가액 기준이 복잡해집니다. 2025년 기재부 해석(재산-458)에 따르면 직전 증여자(어머니)의 취득가액을 기준으로 합니다. 아버지의 원래 취득가액이 아닌 어머니가 증여받은 시점의 가액이 기준이 된다는 것입니다. 재증여 구조라면 반드시 세무사 확인이 필요합니다.
“부당행위계산부인은 사망해도 살아있다”
이월과세가 배제되면 세금이 완전히 없어지는 게 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건이 이월과세로 충족되던 경우라면, 이월과세 배제 시 부당행위계산부인(소득세법 §101②)이 대신 적용될 수 있습니다. 두 규정이 중복 적용될 때 이월과세가 우선이지만, 이월과세 배제 후 부당행위계산이 뒤따라오는 구조를 놓치는 경우가 많습니다.
이월과세 배제 3가지 기존 예외 — 사망 외에도 이미 있다
이미 존재하던 배제 조항을 놓치면 역효과가 납니다
이번에 신설된 ‘직계존비속 사망’ 외에도 소득세법 §97의2 ②에는 이월과세가 애초에 적용되지 않는 3가지 기존 예외 조항이 있습니다. 이 조항들도 정확히 알아야 자신에게 유리한 방향으로 납세할 수 있습니다.
① 공익사업 수용의 경우: 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수 또는 수용된 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다. 재개발·도시개발·택지개발 등으로 어쩔 수 없이 팔게 되는 상황에 대한 구제 조항입니다.
② 1세대 1주택 비과세 해당 시: 이월과세를 적용하면 오히려 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이 되어버리는 경우에는, 이월과세 대신 부당행위계산부인을 적용합니다. 비과세를 이월과세 구조로 우회하는 것을 막기 위한 규정입니다.
③ 이월과세 적용 세액이 미적용 세액보다 적을 경우: 이월과세를 적용해서 계산한 세금이 적용하지 않았을 때보다 오히려 적다면, 이월과세를 적용하지 않습니다. 납세자에게 불리하게만 작용하지 않도록 한 안전장치입니다. 즉 이월과세는 납세자에게 불리할 때만 작동하는 규정이라는 점을 기억해야 합니다.
💡 필자 의견: 세 번째 예외 조항이 사실상 가장 중요합니다. 이월과세가 불리하면 자동으로 배제되는 구조이기 때문에, 납세자가 굳이 유리한 방향을 선택할 수 있습니다. 신고할 때 두 가지 방법으로 모두 계산해 유리한 쪽을 선택하는 것이 핵심 전략입니다.
부당행위계산부인과 이월과세 — 혼동하면 납세자가 손해
두 규정의 차이를 모르면 신고 오류로 가산세를 맞습니다
실무에서 이월과세와 함께 반드시 알아야 할 규정이 부당행위계산부인(소득세법 §101②)입니다. 두 규정 모두 가족 간 증여 후 양도 시 세금을 계산하는 방식이지만, 납세의무자와 계산 구조가 완전히 다릅니다.
| 구분 | 이월과세 (§97의2) | 부당행위계산부인 (§101②) |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 수증자 (받은 사람) | 증여자 (준 사람) |
| 증여세 납부액 | 필요경비에 산입 | 필요경비 불산입 (증여세 환급) |
| 적용 조건 | 조세회피 목적 불문 | 증여자의 세금 > 수증자 세금일 때 |
| 우선순위 | 이월과세가 먼저 적용, 이월과세 배제 시 부당행위계산 적용 가능 | |
핵심은 이렇습니다. 이월과세가 배제(직계존비속 사망 등)되어 수증자의 세금이 줄어들더라도, 과세관청은 경우에 따라 원래 증여자에게 부당행위계산부인을 적용해 세금을 물릴 수 있습니다. 이 두 규정의 관계를 이해하지 못하면, 이월과세 배제로 절세했다고 안심했다가 증여자(이미 사망한 경우 상속인)에게 세금이 청구되는 상황이 발생할 수도 있습니다.
절세 전략 — 2026년 개정을 오히려 역이용하는 법
개정의 수혜자가 되려면 지금 당장 이 4가지를 확인하세요
이번 세법 개정은 단순히 세금 부담을 줄여주는 것처럼 보이지만, 적극적으로 활용하면 훨씬 더 큰 절세 효과를 낼 수 있습니다. 제가 생각하는 핵심 전략 4가지를 정리합니다.
전략 ①. 보유 중인 증여 부동산의 취득 경위를 지금 정리하라: 증여자(부모·자녀)가 이미 사망한 경우라면, 2026년 1월 1일 이후 양도 시 이월과세 배제를 받을 수 있습니다. 보유 중인 부동산의 등기부등본과 증여 계약서를 꺼내 취득 경위를 확인하고, 이월과세 적용 시와 미적용 시의 세금을 모두 계산해 보는 것이 선행입니다.
전략 ②. 10년 카운트다운을 역으로 계산하라: 증여받은 지 10년이 지나면 이월과세 자체가 적용되지 않으므로, 현재 시점에서 증여 후 10년이 임박한 경우라면 오히려 10년을 넘긴 후에 양도하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 2016년 이전에 증여받은 자산은 이미 10년이 경과했을 가능성이 높습니다.
전략 ③. 이월과세·미적용 세액 두 가지 모두 계산해 유리한 쪽을 선택하라: 앞서 설명한 세 번째 배제 조항(이월과세 적용 세액 < 미적용 세액)을 활용해, 신고 전 반드시 두 가지 방식으로 모두 계산해 보아야 합니다. 증여 당시 시세가 낮고 현재 시세가 폭등했다면, 이월과세를 적용하는 게 오히려 유리할 수도 있습니다.
전략 ④. 장기보유특별공제 기산점에 주의하라: 이월과세가 적용될 때는 보유기간을 증여자의 취득일부터 기산합니다. 그런데 이월과세 배제 시에는 수증자의 등기일부터 보유기간을 계산합니다. 보유기간이 짧아지면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있으므로, 이 부분도 반드시 세무사와 함께 시뮬레이션해야 합니다.
💡 핵심 조언: 이월과세 관련 신고는 단 한 번의 선택이 수천만 원을 좌우합니다. 반드시 세무사에게 사전 상담을 받으세요. 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 하며, 기한을 놓치면 최대 20%의 무신고 가산세가 발생합니다.
Q&A — 실전에서 가장 많이 나오는 질문 5개
마치며 — 총평
솔직히 말해서, 이번 양도소득세 이월과세 직계존비속 사망 배제 개정은 납세자 입장에서 매우 반가운 조치입니다. 부모가 돌아가신 후 그 슬픔도 가시기 전에 이월과세라는 이름으로 수천만 원의 세금을 추가로 내야 했던 건 상식적으로도 납득하기 어려운 구조였습니다. 조세회피 의도가 없는데 막대한 세금을 내야 했던 억울함을 법이 뒤늦게나마 해소해 준 것입니다.
다만, 이 개정이 모든 사람에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 양도 시점, 사망 시점, 증여일로부터 10년 경과 여부, 장기보유특별공제 기산점 변화를 종합적으로 따져야만 진짜 절세가 됩니다. 좋은 제도가 생겼다고 해서 막무가내로 적용했다가 오히려 세금 폭탄을 맞는 사례도 분명히 나올 것입니다.
지금 당장 할 수 있는 가장 좋은 행동은 하나입니다. 보유 중인 증여 부동산·주식의 취득 경위와 증여자의 생존 여부를 확인하고, 세무사와 사전 상담을 받는 것입니다. 세금은 내기 전에 미리 계산해야 줄일 수 있습니다.
⚠️ 면책 조항: 본 게시물은 2026년 3월 기준의 공개된 세법 정보를 바탕으로 작성된 일반적인 세금 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 납세 상황은 개인마다 다르므로, 개별 세무 판단 및 신고는 반드시 공인세무사·국세청 상담 등 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 본 글은 세무 조언을 대체하지 않습니다.
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