① 2026년 달라진 것: ‘저가양도’가 ‘증여’가 되는 기준

가족간 저가양도 취득세 문제는 2026년 1월 1일부터 완전히 새로운 국면으로 접어들었습니다. 2025년 12월 30일 국회 본회의를 통과한 지방세법 일부개정법률이 즉시 시행되면서, 그동안 합법적 절세 수단으로 광범위하게 활용되던 ‘가족 간 저가 매도’ 방식이 사실상 봉인됐습니다.

개정 이전까지는 어땠을까요? 부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 부동산을 팔더라도, 그 계약이 ‘유상거래(매매)’의 형식을 갖추면 취득세는 실제 거래가를 기준으로 1~3%만 납부하면 됐습니다. 시가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔아도 자녀가 내는 취득세는 고작 1,400만 원 안팎이었죠.

그러나 2026년 1월 1일 이후부터는 매매라 해도 거래가격이 시가와 일정 기준 이상 벌어지면 세법상 ‘증여’로 간주합니다. 핵심 조항인 개정 지방세법 제7조는 “배우자 또는 직계존비속 간 부동산 취득에서 지급 대가가 현저히 낮은 경우 증여(무상취득)로 간주한다”고 명시합니다.

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② 3억·30% 기준, 실제로 어떻게 계산하나?

가족간 저가양도 취득세 중과가 발동되는 기준은 두 가지입니다. 시가와 거래가의 차액이 ① 3억 원 이상이거나 ② 시가인정액의 30% 이상인 경우, 둘 중 하나라도 해당하면 세법상 증여 취득으로 봅니다. 두 조건이 모두 충족될 필요가 없다는 점에서 사실상 규제 범위가 매우 넓습니다.

여기서 중요한 포인트가 하나 더 있습니다. 개정 전에는 증여세와 관련된 소득세법 규정에서 ‘시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액’까지를 정상 범위로 인정했습니다. 그런데 2026년 개정 지방세법은 둘 중 하나만 걸려도 증여 간주로 보는 방식을 택했습니다. 즉, 시가 5억짜리 아파트를 2억 원에 팔면 차액이 3억 원으로 30% 기준(1.5억)은 넘어서지 못하더라도 3억 원 기준에 걸리는 것입니다.

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③ 조정대상지역 vs 비조정지역: 12%와 3.5%의 갈림길

가족간 저가양도 취득세 부담이 얼마나 커지느냐는 결국 해당 주택이 조정대상지역에 있느냐, 없느냐에 따라 크게 달라집니다. 2026년 3월 기준, 서울 전 지역과 경기 일부 지역은 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.

조정대상지역에서 12%가 적용되려면 단순히 저가양도 기준선을 넘는 것만으로는 부족하고, 증여자(파는 사람)가 2주택 이상이고 해당 주택의 공시가격이 3억 원 이상이어야 합니다. 다만 수도권 주요 지역의 아파트 대부분은 이 조건을 이미 충족하고 있기 때문에, 사실상 서울·수도권에서 가족 간 저가거래를 하면 12%를 피하기 어렵습니다.

비조정지역이라면 증여 간주 기준을 넘더라도 취득세율이 3.5%에 그칩니다. 지방 도시 소재 주택을 가족에게 이전하는 경우라면 부담이 상대적으로 덜하지만, 이 역시 거래가가 아닌 시가 전체를 과세표준으로 삼는다는 점에서 종전보다는 세 부담이 늘어납니다.

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④ 세금이 두 번 터지는 구조: 양도세 ‘부당행위 부인’까지

가족간 저가양도 취득세가 폭탄이 되는 이유는 취득세만으로 끝나지 않기 때문입니다. 실제로 세금은 받는 사람(자녀)의 취득세와 파는 사람(부모)의 양도소득세, 두 방향에서 동시에 터집니다. 이 구조를 모르고 저가거래를 감행하면 양측 모두 예상치 못한 세금 청구서를 받게 됩니다.

▸ 자녀 취득세: 시가 기준 중과

증여 간주 기준을 넘긴 경우, 자녀는 실제 지급한 거래대금이 아니라 정부가 인정하는 ‘시가인정액’ 전체를 과세표준으로 취득세를 냅니다. 시가 20억 아파트를 14억에 샀다면, 6억을 넘게 차이가 나므로 취득세는 14억이 아닌 20억 기준으로 계산됩니다. 조정대상지역에서 증여자가 다주택자라면, 20억 × 12% = 2억 4,000만 원입니다.

▸ 부모 양도세: 부당행위계산 부인

부모 입장에서도 문제는 심각합니다. 소득세법 제101조 ‘부당행위계산 부인’ 규정에 따라, 세법이 인정하는 시가와 실제 거래가의 차이가 시가의 5% 또는 5,000만 원 중 작은 금액을 초과하면, 국세청은 부모가 시가로 매도한 것으로 간주하여 양도소득세를 계산합니다. 실제로 14억을 손에 쥐었더라도, 세금은 20억에 판 것처럼 부과되는 것입니다.

이 구조를 한마디로 요약하면, “파는 사람도 받는 사람도 모두 시가 기준으로 세금을 낸다”는 것입니다. 저가거래의 경제적 이득이 전부 세금으로 환수될 뿐 아니라, 오히려 합법적 증여보다 더 큰 세금 부담이 생길 수 있습니다. 이것이 2026년 개정이 가진 가장 강력한 억제 효과입니다.

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⑤ 세금 폭탄 피하는 3가지 실전 전략

2026년 이후 가족 간 자산 이전을 계획하고 있다면, 예전 방식은 과감히 버려야 합니다. 아래 세 가지 전략은 세법이 허용하는 범위 안에서 세 부담을 최소화하는 현실적인 방법입니다.

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⑥ 증여 vs 저가양도, 지금 어느 쪽이 유리한가?

2026년 개정 이전에는 저가양도가 일반적인 증여보다 취득세 부담이 낮았습니다. 증여는 최대 12%인 반면 매매는 1~3%였기 때문입니다. 그런데 이제 저가양도가 증여 간주를 받으면 어차피 12%를 내야 하므로, 경우에 따라서는 처음부터 증여를 선택하는 것이 오히려 낫습니다.

결론적으로 2026년 기준에서 저가양도가 유리한 경우는 매우 제한적입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 부모가 조정대상지역이 아닌 주택을 넘기거나, 거래가와 시가의 차이가 3억 미만이면서 시가의 30% 미만인 좁은 구간에서만 저가양도의 절세 효과가 남아 있습니다. 이 범위를 벗어나는 순간, 증여가 오히려 절차가 단순하고 세 부담도 비슷하거나 낮을 수 있습니다.

특히 부모가 이미 양도세 비과세를 받을 수 없는 다주택자라면, 저가양도를 통해 부당행위 부인 규정까지 맞닥뜨리는 것보다 처음부터 증여를 선택하는 것이 훨씬 깔끔합니다. 증여는 자녀가 증여세만 내면 되고, 부모에게는 양도세가 발생하지 않기 때문입니다.

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⑦ 자주 묻는 질문 (Q&A)

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✍️ 마치며: 절세의 지형이 완전히 바뀌었다

2026년 지방세법 개정은 가족 간 부동산 자산 이전의 판도를 근본적으로 바꿨습니다. 그동안 “세법이 허용하는 범위 안에서” 활용되던 저가양도 전략이 사실상 해체됐다고 보는 것이 정확합니다. 가족간 저가양도 취득세 이슈는 이제 세금 공부를 얼마나 했느냐, 아느냐의 문제가 아니라 사전 설계를 얼마나 정교하게 했느냐의 문제가 됐습니다.

솔직히 말씀드리면, 이번 개정은 고가 다주택자뿐 아니라 수도권에 아파트 한 채와 또 다른 집 한 채를 가진 평범한 50~60대 가정도 직격탄을 맞는 구조입니다. 자녀에게 집을 물려주는 가장 자연스러운 방식이었던 저가 매도가 갑자기 수억 원의 세금을 유발하는 함정이 됐다는 점에서, 충분한 사회적 논의 없이 시행된 측면이 있다고 봅니다.

그러나 법은 이미 시행 중입니다. 지금 가장 중요한 것은 이 변화를 빠르게 인식하고 전문가와 함께 새로운 전략을 짜는 것입니다. 감정평가를 통한 시가 확정, 증여 공제 한도를 활용한 자금 설계, 부담부증여 구조 검토 — 이 세 가지가 2026년 이후 가족 간 자산 이전의 새로운 기본 공식입니다.

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