가족 간 저가양도 취득세,
싸게 팔면 오히려 1억이 됩니다
부모가 자녀에게 10억 집을 7억에 넘겼더니, 취득세가 1,400만 원에서 1억 2,000만 원으로 뛰었습니다. 싸게 판다고 세금이 줄어들 거라는 생각, 2026년 1월 1일부터는 완전히 뒤집힙니다.
무엇이 달라졌나 — 2026년 1월 핵심 변경
2025년 12월 31일, 국회 본회의를 통과한 지방세법 일부개정법률(법률 제21308호)이 2026년 1월 1일부터 바로 시행됐습니다. 핵심은 배우자 또는 직계존비속 간의 부동산 거래에서 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 전부 증여로 간주한다는 조항 신설입니다(지방세법 제7조 제11항 제4호).
개정 전까지는 가족 간에 부동산을 싸게 팔더라도 기존 규정상 ‘부당행위계산 부인’이 적용될 때 시가를 과세표준으로 쓰되, 세율은 유상취득세율(1~3%)로 낮게 유지됐습니다. 그러나 이제는 기준을 넘으면 세율 자체가 무상증여와 동일하게 바뀝니다.
💡 공식 개정 법률 원문을 보면, “그 대가가 현저히 낮은 경우에는 증여로 간주”라고 명시합니다. 대가를 실제로 주고받았더라도 차액이 기준을 넘으면 전액 증여로 보는 구조입니다.
(출처: 지방세법 법률 제21308호, 2025.12.31 개정 / 2026.01.01 시행)
행정안전부가 이 개정의 취지를 ‘합리적 공정 과세체계 구축’으로 설명한 만큼, 가족 간 저가거래를 활용한 절세는 사실상 막혔다고 봐야 합니다. (출처: 행정안전부 2025년 지방세제 개편안, 2025.08)
12% 중과세가 터지는 3가지 조건
가족 간 저가양도 취득세에서 12% 중과가 적용되려면 아래 3가지가 동시에 충족돼야 합니다. 하나라도 빠지면 중과가 아닌 기본세율(3.5%)이 적용됩니다.
증여자(파는 사람)가 2주택 이상
수증자(받는 사람)의 주택 수는 중과 판단에 영향 없습니다.
조정대상지역 내 주택
2025년 10.15 대책 이후 서울 전 지역이 조정대상지역에 해당합니다.
공시가격 3억 원 이상 주택
차액 기준(3억 또는 시가의 30%)과 별도로, 증여 중과 여부는 공시가격 3억이 기준입니다.
그리고 위 3조건을 충족한 상태에서, 거래 시 시가(시가인정액)와 실제 대가의 차이가 ① 3억 원 이상이거나 ② 시가의 30% 이상이면 거래 전체를 증여로 간주해 12% 중과세율이 적용됩니다.
💡 과세표준 기준이 2023년부터 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매사례가액·감정가)으로 바뀌었습니다. 12% 중과 대상이 되면 시세의 12%를 내는 구조입니다.
(출처: 지방세법 제10조의2 제1항, 2021.12.28 개정 / 2023.01.01 시행)
직접 계산해봤습니다 — 10억 아파트 시뮬레이션
시가 10억 원짜리 서울 아파트(공시가 7억 원 가정)를 다주택자 부모가 자녀에게 7억 원에 넘기는 경우를 계산해보겠습니다.
| 구분 | 2025년 이전 | 2026년 이후 |
|---|---|---|
| 거래 구분 | 유상 취득으로 처리 | 증여로 간주 |
| 과세표준 | 10억 원 (시가) | 10억 원 (시가인정액) |
| 취득세율 | 약 3% (유상) | 12% (증여 중과) |
| 취득세액 | 약 3,000만 원 | 약 1억 2,000만 원 |
| 추가 부담 | — | +9,000만 원 |
(출처: 세무법인 다솔 칼럼, dasoltax.com / 지방세법 제13조의2 제2항 기준 적용)
차액 3억 원이 기준선을 넘었기 때문에(시가 10억 × 30% = 3억, 차액과 정확히 같음), 거래 전체가 증여로 간주되어 취득세가 4배 이상 올라갑니다. 싸게 팔수록 오히려 세금이 기하급수로 늘어나는 구조입니다.
💡 지방교육세와 농어촌특별세 포함 시 실효세율은 12.4~13.4% 수준입니다. 10억 기준으로는 최대 1억 3,400만 원까지 납부해야 할 수 있습니다.
(출처: 법률신문, 지방세법 개정안 분석 / lawtimes.co.kr, 2026.01.22)
팔고 나서도 세금이 납니다 — 부모 양도세 함정
대부분의 블로그가 자녀 쪽 취득세만 언급합니다. 그런데 부모(양도자) 입장도 다릅니다. 가족 간 저가양도 시 부모는 양도소득세를 실제로 받은 7억 원이 아니라 시가 10억 원 기준으로 내야 합니다. 소득세법상 특수관계인 간 거래에서 부당행위계산 부인 규정이 적용되기 때문입니다.
즉, 실제 받은 돈은 7억인데 세금 계산에선 10억을 받은 것으로 잡힙니다. 여기에 자녀는 취득세 1억 2,000만 원과 증여세를 추가로 부담합니다. 한 건의 거래에서 부모의 양도세와 자녀의 취득세·증여세가 동시에 발생하는 이중·삼중 과세 구조입니다. 한 채를 가족에게 넘기면서 현금만 3억~4억 원 이상이 세금으로 빠져나갈 수 있습니다.
💡 세무법인 다솔 분석에 따르면, 이 구조는 “실질과세 원칙에 어긋나는 과도한 규제”라는 전문가 비판도 나오고 있습니다. 공식 법 조항이지만 개선 논의가 진행 중입니다.
(출처: 세무법인 다솔, dasoltax.com/column/61, 2026.01)
중과 피하는 조건, 딱 이 경우만 됩니다
여기서 많은 글이 빠뜨리는 부분이 있습니다. 취득세 중과 여부는 받는 사람(자녀)의 주택 수가 아니라 주는 사람(부모)의 주택 수로 결정된다는 점입니다. 자녀가 무주택자여도 부모가 다주택자라면 12%가 그대로 적용됩니다.
✅ 3.5% 기본세율 적용
- 부모가 1세대 1주택자인 경우
- 조정대상지역 여부 무관
- 고가 아파트도 해당
❌ 12% 중과 발동
- 부모가 2주택 이상 보유
- 조정대상지역 내 주택
- 공시가격 3억 원 이상
또 한 가지. 부모가 현재 2주택이더라도 증여일 이전에 1채를 처분해 1주택자 상태가 되면 중과를 피할 수 있습니다. 타이밍 조절만으로도 세금 차이가 8,500만 원이 납니다.
반면, 비조정대상지역 소재 주택이라면 다주택자라도 기본 세율(3.5%)이 유지됩니다. 2026년 현재 서울 전 지역이 조정대상지역이므로 서울 소재 주택을 보유한 다주택자는 사실상 이 혜택을 기대하기 어렵습니다.
공식 문서로 확인한 예외 활용 전략
공식 개정 법령 조항과 법률신문 분석 자료를 같이 놓고 보니 기존 블로그에서 잘 다루지 않는 항목이 보였습니다. 저가양도 기준은 차액이 기준선을 ‘넘으면’ 전체 거래를 증여로 보는 구조인데, 반대로 기준선 이내로 유지하면 유상 취득으로 처리됩니다.
💡 공식 법령과 전문가 분석을 교차해보면 이런 접근이 가능합니다. 부동산 시가가 10억 이상이라면, 실제 대가와 시가의 차이를 3억 미만이면서 시가의 30% 미만으로 맞추면 여전히 유상 취득세율을 적용받습니다.
예를 들어, 시가 11억짜리 주택을 8억 1천만 원에 넘기면, 차액은 2억 9,000만 원(3억 미만)이고 시가의 26%(30% 미만)입니다. 기준 어느 쪽도 넘지 않아 유상 취득으로 처리됩니다. 취득세는 약 3,000만 원 수준에서 마무리됩니다.
다만 이 경우에도 부모는 양도세를 시가 기준으로 낼 가능성이 있고, 자녀에게 증여세가 발생할 수 있으므로 세 가지 세목(취득세·양도세·증여세)을 통합 계산해서 실익을 따져야 합니다.
또 하나. 생애 최초 주택 취득자라면 취득세 100% 감면(한도 200만 원) 혜택이 2028년 12월 31일까지 유지됩니다(지특법 제36조의3). 단, 12% 중과 구간에서 200만 원 감면은 크게 의미가 없습니다. 감면 적용 전에 중과 여부 판단이 먼저입니다.
💡 부담부증여(전세보증금이나 담보대출을 끼고 증여) 방식도 고려할 수 있습니다. 채무 승계분은 유상 양도로 보기 때문에 순수 증여분만 12% 중과 대상이 되어 전체 세 부담이 낮아질 수 있습니다. 단, 부모 양도세가 함께 발생하므로 총합 계산이 선행돼야 합니다.
(출처: 지방세특례제한법 제36조의3 / 법률신문 lawtimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=215868)
자주 묻는 질문 5가지
Q1. 자녀가 무주택자라면 중과를 피할 수 있나요?
아닙니다. 취득세 중과 여부는 오직 주는 사람(부모)의 주택 수를 기준으로 판단합니다. 자녀가 무주택자이더라도 부모가 조정대상지역 내 다주택자라면 12%가 적용됩니다. 이 부분이 가장 많이 오해되는 지점입니다.
(출처: 지방세법 제13조의2 제2항)
Q2. 차액이 정확히 3억이면 중과 대상인가요?
법령 기준은 “3억 원 이상”입니다. 차액이 정확히 3억 원이면 기준에 해당되므로 증여로 간주됩니다. 2억 9,999만 원이면 기준 미만으로 유상 취득 처리됩니다. 한 푼 차이로 수천만 원이 갈리는 구조입니다.
(출처: 지방세법 제7조 제11항 제4호, 법률 제21308호)
Q3. 2025년 12월 31일 이전에 계약한 거래도 적용되나요?
적용 기준은 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)입니다. 계약은 2025년에 했더라도 잔금을 2026년 1월 1일 이후에 치렀다면 개정된 규정이 적용됩니다. 부칙(법률 21308호, 2025.12.31)에 “2026.01.01 이후 취득하는 경우부터 적용”으로 명시합니다.
Q4. 취득세 신고를 잘못했을 경우 가산세가 붙나요?
원칙적으로 과소신고가산세와 납부지연가산세가 발생합니다. 다만 지방세법 제21조 제3항에 따르면, 경정 전에 스스로 수정신고를 하면 두 가산세가 면제됩니다. 잘못 신고했다면 빠른 수정신고가 유리합니다.
(출처: 지방세법 제21조 제3항)
Q5. 형제자매 간 거래도 해당되나요?
이번 개정 규정은 배우자 및 직계존비속으로 범위를 한정하고 있습니다. 형제자매는 직계존비속이 아니므로 이번 취득세 증여의제 규정 적용 대상이 아닙니다. 다만 소득세법상 양도세 부당행위계산 부인 규정은 형제자매를 포함한 더 넓은 특수관계인에 적용됩니다.
(출처: 지방세법 제7조 제11항 제4호 / 소득세법 제101조)
마치며 — 총평
솔직히 말하면, 이 개정은 ‘세금 아끼려고 가족한테 싸게 넘기는’ 관행을 정면으로 막겠다는 의도입니다. 의도 자체는 이해하지만 실질과세 원칙을 고려하면 설계 방식이 다소 거칩니다. 실제로 대가를 받은 부분까지 전부 증여로 보는 건 세무 전문가 사이에서도 논란입니다.
다만 법이 시행된 이상, 현 시점에서 선택지는 세 가지입니다. 첫째, 부모가 1세대 1주택자 상태에서 증여. 둘째, 차액을 3억 미만 & 시가의 30% 미만으로 맞춰 유상 거래 처리. 셋째, 부담부증여로 증여 분산. 어느 방향이든 세 가지 세목(취득세·양도세·증여세)을 합산한 총 부담으로 비교해야 합니다.
가족 간 부동산 거래는 이제 등기 전에 반드시 세무사 상담이 선행돼야 하는 영역이 됐습니다. 수천만 원이 걸린 결정, 검색만으로 결론 내기에는 변수가 너무 많습니다.
본 포스팅 참고 자료
- 법률신문 — 2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법 주요내용 (2026.01.22)
- 법률신문 — 지방세법 개정안 분석: 가족 간 저가양수도와 증여의제 리스크 (2025.12)
- 세무법인 다솔 — 26년부터 저가로 양도하면 취득세 중과세될 수 있어 (2026.01)
- 한국경제 — 가족에게 싸게 부동산 팔았다간 세금으로 되돌아온다 (2026.01.06)
- 지방세법 법률 제21308호 (2025.12.31 개정 / 2026.01.01 시행) — 제7조 제11항, 제13조의2 제2항
※ 본 포스팅은 2026년 03월 29일 기준으로 작성되었으며, 지방세법 법률 제21308호(2026.01.01 시행) 기준입니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세율·법령이 변경될 수 있습니다. 개인의 구체적인 세금 계산은 세무사 등 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 조언이 아닙니다.
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