① 개정 전 vs 개정 후 — 무엇이 어떻게 바뀌었나

가족간 저가양수도 취득세 문제는 2026년 1월 1일 이전까지는 사실상 합법적인 절세 수단이었습니다. 배우자나 직계존비속에게 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매도해도, 취득세는 실제 거래금액을 기준으로 1~3%의 유상취득세율만 적용됐기 때문입니다. 증여세는 소득세법상 ‘부당행위계산 부인’으로 시가 기준 계산이 됐지만, 취득세만큼은 상대적으로 낮은 부담이 유지됐습니다.

그러나 2025년 12월 31일 개정·공포된 지방세법 제21308호는 이 구조를 근본적으로 뒤집었습니다. 핵심 조항은 지방세법 제7조 제11항 제4호입니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 취득할 때 지급 대가가 시가인정액보다 ①3억 원 이상 낮거나 ②시가인정액의 30% 이상 낮은 경우, 이를 ‘증여’로 의제(간주)하여 취득세를 부과하도록 한 것입니다.

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② 3억·30% 기준 완전 해부 — 내 거래는 걸리나?

가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 증여의제가 발동되는 기준입니다. 법에서 정한 기준은 두 가지 중 하나만 충족해도 적용됩니다. 첫째, 시가인정액과 실제 지급 대가의 차액이 3억 원 이상인 경우, 둘째, 그 차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우입니다. 두 조건 중 어느 하나라도 해당되면 거래 전체를 증여로 간주합니다.

여기서 중요한 것은 ‘시가인정액’의 개념입니다. 공시가격이 아니라 매매사례가액·감정가액·경공매가액 등 실질 시장가치를 의미합니다. 2023년 1월 1일부터 무상취득에 대한 과세표준이 이미 시가인정액 중심으로 전환됐기 때문에, 공시가격이 낮다고 안심하는 것은 위험합니다.

주의할 점은 ‘차액이 기준 이상이면 일부만 증여로 보는 것이 아니라 전체 거래를 증여로 간주한다’는 점입니다. 예를 들어 10억짜리 주택을 6억 9천만 원에 매도하면 차액이 3억 1천만 원으로 기준선을 넘어 전체 10억을 증여로 봅니다. 반면 7억 1천만 원에 매도하면 차액이 2억 9천만 원으로 기준선 이하여서 유상취득세율을 유지합니다. 단 1천만 원 차이로 세금이 수천만 원 달라지는 구조입니다.

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③ 세금 폭탄 시뮬레이션 3가지 실전 사례

사례 A — 서울 조정대상지역 10억 아파트, 7억에 자녀에게 매도

부모(2주택자)가 서울 조정대상지역 내 공시가격 4억 원짜리 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원에 양도하는 경우입니다. 차액 3억 원으로 기준선에 정확히 해당합니다. 개정 전에는 자녀가 실거래가 7억 원에 대해 약 2%(약 1,400만 원)의 취득세만 납부했습니다. 하지만 2026년 이후에는 전체 시가 10억을 기준으로, 조정대상지역·공시가 3억 초과·2주택 이상이라는 3가지 조건이 모두 충족되어 취득세 12% = 1억 2,000만 원이 부과됩니다. 세금이 1,400만 원에서 1억 2,000만 원으로 857% 폭증합니다.

사례 B — 서울 20억 아파트, 14억에 자녀에게 매도

시가 20억 원의 서울 고가 아파트를 14억 원에 넘기는 경우, 차액이 6억 원으로 3억 기준을 훌쩍 넘깁니다. 취득세는 시가 20억 원의 12%인 2억 4,000만 원이 됩니다. 개정 전 취득세(14억 기준 3% = 4,200만 원)와 비교하면 약 5.7배 급증합니다. 여기에 지방교육세 등 부가세까지 합산하면 실제 납부액은 2억 6천만 원대에 달합니다.

사례 C — 비조정대상지역 5억 주택, 자녀(무주택)에게 3억에 매도

비조정대상지역이면서 자녀가 무주택인 경우는 다릅니다. 시가 5억, 거래가 3억이면 차액 2억 원으로 30% 기준(1억 5천)은 초과하지만 3억 기준에는 미달합니다. 하지만 30% 기준선은 초과하므로 증여의제가 발동됩니다. 다만 비조정대상지역이고 자녀가 무주택(1세대 1주택자)이라면 12% 중과는 적용되지 않고 기본 무상취득세율 3.5%가 적용됩니다. 즉 5억 × 3.5% = 1,750만 원. 중과는 피했지만 개정 전 유상거래(3억 × 1% = 300만 원)보다는 여전히 약 5.8배 높습니다.

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④ 12% 취득세 중과가 터지는 3가지 조건

기본 증여의제 취득세율은 3.5%이지만, 아래 3가지 조건이 모두 충족될 때 취득세율이 12%로 급등합니다. 이 부분이 가장 주의가 필요한 핵심입니다.

여기서 한 가지 미묘한 문제가 있습니다. 자녀가 무주택자라도 매도인(부모) 기준으로 다주택자이면 12% 중과가 적용됩니다. 취득자(자녀)의 주택 수가 아니라 증여자(부모)의 주택 수가 기준입니다. 이 점을 많은 분들이 놓칩니다.

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⑤ 절세 안전선 — 합법적으로 유상취득세율 지키는 법

증여의제를 피하면서 가족 간 자산 이전을 진행하려면, 법에서 정한 안전선 안에서 거래가를 설정하는 것이 핵심입니다. 즉 차액이 3억 원 미만이면서 동시에 시가인정액의 30% 미만을 유지해야 합니다. 두 기준 중 하나라도 초과하면 안 됩니다.

전략 1 — “3억 원 안전선” 활용

시가가 10억 원 이상인 주택은 차액 3억 원이 더 엄격한 기준이 됩니다. 10억 원 주택은 7억 원 이상에 거래해야 하고, 20억 원 주택은 17억 원 이상에 거래해야 합니다. 이 경우 실제로 지급 대금을 증빙할 수 있는 금융 거래 기록이 필수입니다. 대금을 현금으로 주고받거나 차용증으로 처리하면 실질 유상거래로 인정받기 어렵습니다.

전략 2 — 1세대 1주택자가 주택을 넘기는 구조 활용

부모가 보유 주택 중 1채만 남기고 정리한 뒤, 유일한 주택을 저가 양도하면 12% 중과가 아닌 3.5%만 적용됩니다. 다만 이 전략은 부모의 다른 주택을 먼저 처분해야 하기 때문에 전체 자산 설계와 함께 검토해야 합니다.

전략 3 — 감정평가를 통한 시가 확정

‘시가인정액’은 매매사례가액이 우선 적용되지만, 유사 거래 사례가 없는 경우 감정가액이 기준이 됩니다. 공인 감정평가법인에 의뢰해 객관적으로 낮게 평가된 감정가를 시가로 확정한 뒤, 그 기준으로 안전선을 계산하면 절세 효과를 극대화할 수 있습니다. 단 감정가 산정도 국세청의 감정평가 사후 검증 대상이 될 수 있어 합리적인 범위 내에서 진행해야 합니다.

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⑥ 매도자(부모)에게도 돌아오는 세금 부메랑

많은 분들이 가족간 저가양수도 취득세 문제를 자녀(취득자)의 세금 문제로만 인식합니다. 하지만 매도인인 부모에게도 심각한 세금 부담이 동시에 발생합니다. 이것이 가족간 저가양수도 문제를 더욱 복잡하게 만드는 핵심입니다.

양도소득세 — 부당행위계산 부인

소득세법상 특수관계인 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도하면 ‘부당행위계산 부인’ 규정이 적용됩니다. 이 경우 부모의 양도소득세 계산 시 실제 거래가 7억이 아닌 시가 10억을 양도가액으로 간주하여 세금을 계산합니다. 즉, 자녀에게 싸게 팔았어도 부모는 비싸게 판 것으로 보아 양도세를 냅니다.

결과적으로 자녀는 취득세 최대 12%를 부담하고, 부모는 시가 기준 양도세를 납부해야 하는 ‘이중 세금 폭탄’ 구조가 완성됩니다. 과거 저가양수도의 가장 큰 메리트였던 ‘부모의 양도세 절감’이 사실상 사라진 것입니다.

증여세 — 수증자(자녀)에게도 과세될 수 있다

취득세 외에도 상속세 및 증여세법상 저가양도에 대한 증여세 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 거래 구조에 따라 취득세 + 양도소득세 + 증여세 세 가지 세금이 동시에 청구되는 최악의 시나리오가 현실화될 수 있습니다. 이것이 전문가들이 2026년 이후 가족간 저가양수도를 “사실상 득보다 실이 크다”고 평가하는 이유입니다.

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⑦ 지금 당장 해야 할 5단계 실무 체크리스트

가족 간 부동산 이전을 계획 중이라면 아래 5단계를 반드시 순서대로 점검하세요. 하나라도 건너뛰면 수억 원의 세금 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

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