권리금 회수 방해란? — 핵심 개념부터

상가 권리금 회수 방해는 임차인이 영업을 통해 형성해 온 재산적 가치, 즉 권리금을 신규임차인에게 넘기는 과정에서 임대인이 부당하게 이를 막는 행위를 말합니다. 여기서 한 가지 중요한 사실이 있습니다. 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)은 ‘권리금 자체’를 임대인에게 지급하도록 강제하지 않습니다. 다만 임차인이 권리금을 회수할 ‘기회’를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다(제10조의4).

이 차이가 실무에서 매우 중요합니다. 즉, 임대인은 권리금을 줄 의무는 없지만, 임차인이 데려온 신규임차인과 계약하는 것을 정당한 이유 없이 막으면 바로 손해배상 책임이 발생합니다. 권리금은 크게 세 가지로 구분됩니다. 영업 노하우·단골 고객·상권 위치 등 영업적 가치를 반영하는 영업 권리금, 인테리어·집기·설비 등 유형자산의 가치인 시설 권리금, 건물의 위치와 상권 자체에서 오는 바닥 권리금이 있으며, 이 세 가지를 합산하여 거래가 이루어지는 게 일반적입니다.

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법이 금지하는 방해행위 4가지 유형

상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 해서는 안 되는 행위를 4가지로 명시하고 있습니다. 이 중 하나라도 해당하면 원칙적으로 방해행위로 인정됩니다.

실무에서 가장 빈번하게 문제가 되는 유형은 제4호입니다. 특히 임대인이 “내가 직접 영업하겠다”는 이유를 내세우는 경우가 많은데, 이에 대해 대법원은 이것만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않는다고 일관되게 판시해 왔습니다. 2025년 11월에 선고된 최신 대법원 판결(2024다305605)도 이 원칙을 재확인했습니다.

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임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우

법이 임대인을 일방적으로 불리하게 하는 것은 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 별도로 규정하고 있습니다. 이를 정확히 알고 있어야 불필요한 손해배상 분쟁을 피할 수 있습니다.

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2025년 대법원 최신 판례 — 무엇이 바뀌었나

상가 권리금 회수 방해 관련 가장 주목해야 할 것은 2025년 11월 20일 선고된 대법원 2024다305605 판결입니다. 이 판결은 기존 법리를 더욱 강화하는 방향으로 두 가지 중요한 판시사항을 담고 있습니다.

판시 ①: 임대인의 직접 사용 계획은 정당한 사유가 아니다

임대인이 “내가 직접 육계 도소매업을 운영하겠다”며 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 거절한 사안입니다. 대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 명확히 판시했습니다. 이 원칙은 2018다252441, 2020다240175 등 기존 판례에서도 인정되어 왔으나, 이번 판결에서 다시 한번 확인되었습니다.

판시 ②: 신규임차인을 주선하지 않아도 손해배상 청구 가능

이 부분이 이번 판결의 가장 강력한 포인트입니다. 원칙적으로 권리금 회수 방해 손해배상을 청구하려면 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했어야 합니다. 그런데 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 “어떤 신규임차인을 데려와도 계약하지 않겠다”는 의사를 확정적으로 표시한 경우라면, 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

이 사건에서 임대인(원고)은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 “신규임차인과 계약하지 않고 직접 사용하겠다”는 의사를 문자메시지와 손해배상청구예정통지서를 통해 반복해서 밝혔습니다. 대법원은 이것이 거절 의사의 “확정적 표시”에 해당한다고 보았고, 따라서 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구가 가능하다고 판단했습니다. 아울러 대법원 2023.2.2 선고 2022다260586 판결에서는 이 손해배상책임의 법적 성질이 ‘법정책임’임을 명확히 확인했습니다. 채무불이행도, 불법행위도 아닌 상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임이며, 이에 따라 지연손해금은 임대차 종료일 다음 날부터 발생합니다.

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손해배상액은 어떻게 산정되나

권리금 회수 방해가 인정되면 얼마를 배상받을 수 있는지, 실무적으로 매우 중요한 부분입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 손해배상액의 상한을 명시하고 있습니다.

감정평가와 실무적 다툼

실무에서 손해배상액을 둘러싼 다툼의 상당 부분은 ‘임대차 종료 당시의 권리금 시가’를 어떻게 산정하느냐에서 발생합니다. 법원은 감정평가 결과를 중요한 기준으로 삼는데, 감정평가사는 영업 기간, 매출액, 인테리어 투자액, 입지 조건, 업종의 시장 전망 등을 종합하여 산정합니다. 임차인 입장에서는 최초 권리금 계약서, 인테리어 시공 계약서, 매출 자료, 단골 고객 명부 등의 자료를 평소에 잘 보관해 두는 것이 손해배상액을 최대화하는 데 도움이 됩니다.

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임차인 실무 대응 전략 — 권리금을 지키는 법

권리금 분쟁은 어느 날 갑자기 시작되지 않습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 체계적으로 준비하는 임차인이 권리금을 지킬 수 있습니다. 다음의 단계별 전략을 참고하십시오.

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임대인 실무 대응 전략 — 분쟁 예방하는 법

임대인 입장에서 권리금 분쟁은 예기치 못한 수천만 원의 손해배상 소송으로 이어질 수 있습니다. 미리 알고 대비하면 분쟁의 상당 부분을 예방할 수 있습니다.

계약 종료 내용증명은 문구 하나하나가 증거

계약 종료를 통보하는 내용증명에는 단정적이고 배제적인 표현을 피해야 합니다. “권리금을 인정하지 않겠다”, “어떤 신규임차인과도 계약하지 않겠다” 등의 문구는 방해행위의 직접적인 증거가 됩니다. 대신 “계약은 기간 만료로 종료되며, 관련 법령이 정한 범위 내에서 임차인의 권리금 회수 기회를 존중한다”는 중립적 표현을 사용해야 합니다.

직접 사용 계획이 있다면 구체적 증거를 준비

임대인이 직접 영업할 계획이라면, 단순한 주장만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않는다는 것을 반드시 기억해야 합니다. 사업자등록 준비 서류, 업종 관련 교육 수료증, 점포 운영 계약서 등 직접 사용 의사를 뒷받침하는 구체적이고 사전적인 증거를 갖추어야 합니다. 사후에 번복하거나 타인에게 임대하는 경우 소급하여 방해행위로 인정될 수 있습니다.

재건축·철거 계획도 구체화 전에는 거절 불가

재건축을 이유로 거절하려면 설계도면 작성, 건축 인허가 신청, 시공사 계약 등 계획이 실질적으로 진행된 상태여야 합니다. 막연히 “언젠가 재건축할 것”이라는 이유는 인정되지 않습니다. 2022다202498 판결 기준에 따라 재건축 계획의 구체화 정도가 핵심 판단 요소입니다.

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마치며 — 총평

상가 권리금 회수 방해 문제는 매년 수만 건의 상가임대차 분쟁 중에서도 가장 첨예한 영역입니다. 2025년 11월 대법원은 다시 한번 임차인 보호를 강화하는 방향의 판결을 선고했습니다. 임대인의 직접 사용 계획만으로는 방해행위를 정당화할 수 없고, 심지어 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 임대인의 확정적 거절 의사 표시만으로 손해배상이 가능해졌습니다.

개인적으로 이 판례의 흐름은 올바른 방향이라고 봅니다. 영세 상인이 수년간 영업하며 쌓아온 상권 가치와 단골 고객이라는 무형 자산은 임대인의 건물 가치 상승에도 기여한 것입니다. 임차인이 만들어 놓은 그 가치를 임대인이 아무 보상 없이 가로채는 구조를 법이 막아야 한다는 취지는 충분히 합리적입니다. 다만 임대인 입장에서도 철거·재건축 등 정당한 재산권 행사까지 막혀서는 안 되는 만큼, 쌍방이 법 기준을 정확히 숙지하고 분쟁 없이 해결하는 것이 가장 이상적입니다.

핵심은 단 하나입니다. 임차인이든 임대인이든 권리금 문제는 계약 종료 6개월 전부터 준비하고, 모든 언행을 서면으로 남겨야 합니다. 분쟁은 현장에서 이기는 것이 아니라 증거 위에서 이기는 것입니다.